香港年轻人买房首付啃老 首付需要80万港元让普通人根本付不起(2)

【标题】香港年轻人买房首付啃老 首付需要80万港元让普通人根本付不起(2)—张雨辰

　　在香港，以一套400万港元的房子为例，一般最低两成首付即80万港元，还需要一系列的费用：印花税9万港元、律师费2000港元、屋契25000港元、代理佣金4万港元、按揭保险保费5.28万港元……这意味着需要另备20.98万港元用作额外前期开销，共100.98万港元。如果像林琦一样还未取得香港永久居民身份的，那么还需要额外支付高达60万港元的买家印花税，共160.98万港元。林琦所处的行业在香港并不算高薪，月收入只有2万港元左右，工作6年也就存了约50万港元，那么剩下的逾百万港元只能向父母伸手借了。像林琦一样，香港许多年轻人近来买房，都是靠父母帮忙。
　　美联物业在春节前夕，通过电话访问近5年首次置业的客户，有38%的人是靠父母或其他家人帮忙支付首付。美联物业称，香港靠父母支付首付的情况并不算特别普遍，但目前已经有抬头的趋势，未来具有一定的增长可能。不过在内地，靠父母资助买楼的年轻人可能更多。世邦魏理仕访问了1000名22岁至29岁年轻人，超过三分之二，即66.6%的受访者表示都是由父母资助买楼。香港年轻人存够首付很难，美联的调查显示，在38%靠父母帮忙支付首付的人中，有74%的人是由父母或家人资助部分金额的，有16%的人的首付是由家人全部支付的。新婚的徐静(化名)就属于后者。
　　徐静在香港从事教育工作，每月收入大约20000港元，扣除房租和其他开销，存下来的钱极少。在结婚前，双方父母已经商量好，为两个孩子付近200万港元的全部首付。实际上，香港年轻人要存下首付越来越难。根据美国物业顾问机构Demographia最新公布的年度世界住宅可负担程度调查，香港楼价以平均家庭收入的18.1倍成为了全球第一难买房的地方。这意味着，如果以香港家庭平均年收入30万港元、楼价平均542万港元计算，一个家庭需要不吃不喝18.1年才能买到一套房。即便不需要付全款，以徐静夫妇为例，假设夫妻俩每月省吃俭用可以存下1.5万港元，如果是要买一套542万港元的房子，要存够140万港元的首付，也需要近8年。
　　尽管香港的工资一直有所上涨，却无论如何也追不上房价和物价的上涨速度。根据香港特区政府统计处最新数据，香港就业名义平均薪水指数从2006年第三季薪酬指数的101，升至2016年第三季的141.7，10年间增幅为40%。但这期间，根据中原城市领先指数，在2007年9月，香港中原城市领先指数仅为58，在2016年9月这一指数已经逼近140，涨幅达到了141%。香港特区行政长官梁振英在任内最后的一份施政报告中承认，过去4年来，尽管特区政府多次采取措施，成功遏制外来需求、投资需求和炒卖需求，但香港“上车难”(即首次买房置业)的问题还是没有解决。
　　而且住的问题影响了香港的家庭结构，扭曲了价值观，“不少人的目标就是尽量赚钱买楼供楼，”年轻人选择专业和职业都在“向钱看”。不少家庭甚至走投无路，要住在工厂大厦内的笼屋内。美联集团副主席黄静怡表示，香港特区政府“辣招”的后遗症正在进一步浮现，二手房目前压量不压价，对年轻人买房没有帮助，而解决楼市的供求仍然是新任政府需首要解决的房屋问题。该调查称，大部分受访者都赞同，应该从增加供应扶助年轻人置业，40%希望香港特区政府可以增加供应，支持增加建设资助房屋及推出置业贷款。一手房抢走所有刚需客源，除了难以存钱付首付以外，由于香港特区政府多次打压炒房，提高了买卖住宅的印花税至交易额的15%，也让购房成本进一步提高。目前很多房地产开发商为促销都提供一系列优惠政策，因此香港楼市的成交量都聚焦在一手房上，整体楼市极不健康。
　　香港差饷物业估价署、土地注册处资料及香港置业资料研究部数据显示，2017年二手注册量预计只有3.6万宗，同比下跌11%，如果按照这一数量推算，全年二手住宅注册量占总存量的流通率会跌至3%，比起2016年的3.5%下跌了0.5个百分点，但与1997年的17%及2010年的11.2%相比，差距非常大，并且创下了有纪录以来的新低。美联集团主席黄建业称，由于香港特区政府换届在即，对楼市的管理措施也成为了关键，意味着当局很可能出招更狠，也更频繁，这也令很多二手房业主都在观望状态，令二手房货源偏紧张，进一步推高楼价。黄建业称，如果香港特区政府再次出招，二手供应也会进一步紧张，一旦遇到外围不确定因素，会令楼价出现回调，这时候可能是可以撤除“辣招”的时候，但如果操之过急，出现二手房供应暴增，一手房源也涌现的时候，对香港楼市很可能会造成很大冲击，掀起“骨牌效应”，很可能出现“踩踏现象”。
　　另一方面，一手房却在鸡年新春前爆发了小阳春。美联物业预计，1月一手房的成交量达到1400宗，同比增加了5倍之多；而1月份一手房的成交量比例也飙升至36%，创下了13年同期的新高。黄静怡预计，今年一手注册金额将突破2000亿港元，创下历史新高，较上一个鸡年即2005年翻一倍。一手房能够跑赢二手房的原因，主要是因为地产发展商提供了大量优惠。比如，旺角某个楼盘的买家可以享受售价额外5%的折扣；同时，购入指定单位的首10名买家，可以享受售价15%的买家印花税折扣。此外，根据香港金管局规定，如果购买低于700万港元的楼房，需要支付40%的首付，但是如果买一手楼盘，地产发展商则设计了五花八门的付款计划，并给很多购房者做二次按揭。
　　而徐静也正是因为有税务优惠，以及借贷比较方便，选择了今年8月份交房的一手新楼盘。土地问题是关键，梁振英在施政报告中表示，香港的楼价高和租金贵，并不是由于建筑费高，而是因为地价贵，而地价贵的原因并非土地短缺，而是规划用作房屋发展用的土地短缺，目前，香港作为房屋用途的土地只占香港土地的7%。此外，整体社会对于房屋用地的供应和需求问题存在很大的误解，在需求方面，香港人口的增长率已经很低，老龄化速度也很快，但不能靠降低人口增长率减少对房屋的需求。
　　梁振英指出，目前，香港郊野公园占土地总面积的40%，是住宅用地总面积的6倍，城、乡、郊、野之间，发展密度差异越来越大，市区的人口越来越稠密，空间也越来越小，大家的生活也越来越挤。尽管这届香港特区政府致力于环境保护和生态保育，但也要同时考虑利用郊野公园内一些小量生态价值不高、公众享用价值较低、位于边角地带的土地用作公营房屋、非牟利的老人院等非地产用途。除了郊野公园以外，发展岩洞、地下空间、填海、大屿山等，都是可以考虑的发展区域。不过，远水难解近渴。根据香港规划署估算，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公顷，即使所有现在发展的短中长期土地供应措施如期落实，香港仍需要再物色1200公顷土地。