城中村变身青年公寓 刚一推出就被广大租客哄抢一空

城中村变身青年公寓 刚一推出就被广大租客哄抢一空

此外，城中村居住人口普遍受教育水平偏低(辖区15岁以上常住人员中受过大专以上教育的人口比例仅为12.81%)且安全意识不足，城中村民宅内乱拉乱接电线、使用黑煤气、手机加工作坊等隐患问题长期存在，居民对火灾防范、火场自救、逃生等知识的掌握不够，自防自救能力差。

由此可见，城中村火灾隐患多、消防硬件水平低、居民安全意识不足，容易成为火灾事故“多发区”，城中村居民的生命财产安全面临威胁。加上城中村环境治理、治安管理等管理力量不足，引发大量社会管理问题，迫切需要从根本上解决城中村治理难题。

引进物管企业改造城中村

一上线遭秒杀

去年8月，南园街道启动城中村引进第三方运营管理单位工作。通过街道办牵头协调引导、上步股份公司广泛动员、玉田村民层层投票遴选，从7家企业中综合选定万科万村发展有限公司来参与玉田村城中村综合改造工作，南园街道开启了城中村综合改造“玉田模式”的探索。“玉田模式”是指在城中村引入品牌企业进行城中村物业统一托管，对托管的城中村物业进行全方位升级改造，并对改造后的物业统一进行经营管理。

“玉田模式”植入了较为成熟的物业管理、人才公寓、长租公寓、商业物业的管理运营方式，由进驻的物管企业收取物业管理费并承担安全主体责任，推动玉田村市容环境、消防安全、治安管理等各方面的整体提升，彻底解决城中村综合治理难题。万村发展有限公司副总经理黄楠表示，去年9月底，该公司集中签约了玉田村十几栋楼宇开启改造。

今年1月，33、35栋两栋楼率先改造完成。但由于城中村内电缆不足等问题，今年4月才完成市政基础设施配备。据了解，这44套青年公寓的面积在13～25平米之间，租金约为100元每平米，即月租为1200～2500元。而房屋上线后采取的是荷兰式拍卖，即拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价。

让人意外的是，这44套房源在上线12分钟后就被悉数租空。记者走进样板房中看到，这批名为“泊寓”的青年公寓采取拎包入住模式，房内配有床、书桌、空调、衣柜等软装。工作人员表示，如果需要洗衣机或者冰箱，支付50元即可租用一月。

“跷脚”房东：

收租有人帮我收、责任也有人帮我担

郑贤超是玉田村村名，也是已经上线的35栋楼的房东。他坦言，在万村公司接手楼栋之后，房租出现了15%的上浮。但租金的浮动不是他最在意的，“我在意的是他们帮我解决了消防隐患，以前城中村的时候有很多小治安、小火灾我们在外面也管不到，二手房东也不会管那么多。对我来讲，管理成本节省了很多。”如今的郑贤超形容自己是跷脚房东，“什么都不用管，坐等收租就行了。”

据深圳市上步实业股份有限公司玉田分公司办公室主任梁荣国表示，“玉田模式”通过植入较为成熟的物业管理、人才公寓、长管企业收取物业管理费并承担安全主体责任，推动玉田村市容环境、消防安全、治安管理等各方面的整体提升，彻底解决城中村综合治理难题。郑贤超口中的解决消防隐患，实际上就是因为物业统一托管，从根源上解决了村民对自有物业管理不到位及由此引发的各种问题。

此外，在玉田村物业统一托管后，进驻的物管企业还要对城中村进行全方位的升级改造，包括对居住环境进行提升，美化公共街面，优化公共步行道路及活动空间，并对房屋界面及内部进行改造装修，完善各类基础设施特别是消防安全设施。城中村的运营也不再由过去的二手房东负责，而是由物业“统租”运营。通过植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式，进驻的物管企业收取物业管理费，同时也承担相应的物业管理责任、安全主体责任及相应的社会责任。

玉田村的变化，陈祖荣作为玉田社区党委书记、工作站站长更是看在眼里。过去城中村的“脏、乱、差”现象在引入“玉田模式”之后发生了巨大变化，安全和卫生条件都得到了显著改善。据了解，过去的基层城中村中存在着众多二手房东。此外，由于该片区靠近华强北、通讯市场，过去在城中村的楼宇中驻扎着各式各样的小作坊，“他们会把城中村作为仓储，不仅人员混杂，而且存在非常严重的安全隐患。”而这一创新模式的推出，也让这些乱象在参与整改的楼栋中彻底消失。

陈祖荣表示，在最开始提出引入物管企业的时候，不少租客都担心房价会随之上浮，但事实上，如今即便不是万村托管的周边城中村房租也呈现类似的水平。房东之所以能收获15%的房租上浮，和二手房东的撤离有关，同时也因为企业的设计让房屋的数量变多了。据黄楠介绍，万村在接手经营权后，不仅仅只是改造城中村的室内环境，更进行了户型设计，“肯定比村民建设时自由分割的方式更高效，一栋楼也会被改造出更多的房间。”

未来还将推出家庭住房

月底4栋新房上线

梁荣国表示，目前，愿意通过“玉田模式”参与城中村改造的村民不断增加，玉田村纳入“玉田模式”改造的楼宇达40栋，占全村总物业比例超过40%，签约面积约33000平方米。万村公司已投入项目资金9500万余元，用于房屋装修改造及水电消防改造施工。据统计，已进行改造施工的共33栋，除已经上线的33、35栋外，又有4栋已经改造成青年公寓，预计7月底将上线出租。

据黄楠透露，在已经纳入改造的40栋楼宇中，将推出五成单身公寓和五成家庭式公寓。单身公寓主要为单房和一房一厅，主要集中在向东围片区;家庭式公寓则为两房及三房的住房，且配备燃气，主要集中在上步祠堂片区。值得一提的是，参与“玉田模式”改造后的房子采用的是人才房标准建设。原有的防盗网全部拆除，安装全新的铝合金门窗;装修的标准和政府的人才包装房的硬装标准类似，热水器、空调、书桌、收纳等器具都是配齐的。“不会用很奢华的材料，但是是整洁美观且环保的。”黄楠说道。

此外，监控、烟感、消防喷淋等安全设备也都一应俱全。而对于城中村一些过去的“恶习”则将采取物管的方式来管理，“燃气罐不能再使用，电瓶车充电的行为也会被严格禁止。”如果说玉田村中只有青年公寓和家庭式住房两种模式，或许似乎显得单调了些。在玉田村向东围片区，还将拿出一栋房作为环卫工人之家，已经被改造成了宿舍楼，配备公共厨房和淋浴房，月租低至300元每人。

“届时将提供单房给环卫工人夫妻居住，也可以提供两个同性住户采取上下铺的居住模式，功能齐全但空间比较集约。”黄楠坦言，这种纯公益的方式其实是万村公司想探索的一个路子，在把福田区玉田村的环卫工人之家搭建起来之后，其实依然满足不了这个群体的需求。但一旦能够合理运行，日后可以考虑和管辖单位合作，“在后面的租金补贴方面，可以给予企业一些补贴，那我们也可以拿出更多的楼栋来尝试。”目前，该楼栋正在进行加固，预计8月中旬完成改造。

政府提供政策支持

40栋楼将诞生逾千套公寓

如果说整洁的环境和有序的管理是吸引租客的重要原因，那么充沛的公共空间或许是让这44套房源遭到秒杀的要点。走进“泊寓”33和35栋，两个曾经的握手楼被合并成了一栋楼，一楼的前台负责登记入住，随之映入眼帘的就是一张桌球台，听说前不久的世界杯期间，这里还坐满了观赛的租客。搭乘电梯上到楼顶，过去楼顶杂草丛生、疏于管理的现象在这儿统统看不到，所到之处皆风景———遮阳伞下的歇脚台，纯木质的公共阅读空间，纯白色的长椅，甚至还有爬满藤蔓的连廊，天气好的时候不妨坐在秋千上发一会儿呆。

“玉田模式”的顺利推出，离不开区政府的帮助和支持。南园街道党工委副书记、办事处副主任黄小平表示，在“玉田模式”城中村综合改造工作推进过程中，区政府多次召集住建、综合执法、规土等部门，通过备案的形式为城中村的改造加装设备设施，政府在其中扮演着极其重要的角色。“今年还将完成巴登城中村整治，将玉田模式作为政府改革项目之一。”

此外，南园街道既是引导者，也是监督者，努力为居民创造安居乐业生活环境。为顺利推动“玉田模式”，街道领导带队到玉田村指导、协调相关工作18次，组织召开协调会10次，组织安监工作人员对施工工地开展安全检查19次。南园街道与上步股份公司、玉田村、万科万村发展公司始终保持良好的沟通，及时做好“玉田模式”解释工作及相关的纠纷调解。说起“玉田模式”，很难不让人想到红极一时的“水围模式”。

同样是城中村改造，二者有何不同?黄小平表示，较之后者，“玉田模式”的花费对于政府来讲精简得多，“我们更多的是给予政策支持，但经营权在企业。把资金投入和运营都交给企业，模式更具有可持续性。”据了解，目前万村公司已和福田多个区域的城中村签订合作协议，通过10-12年的合作年限来进行城中村改造，包括石厦、上梅林等片区。

而玉田已经纳入改造的40栋楼宇将诞生1000-1200套公寓用于长租。黄楠表示，万村公司并不打算以赚租金差价的形式来获得收益，而是计划在10年的经营期内，赚取物业管理和业态升级的盈利，“我们计划将商业和教育等产业引入城中村，通过这部分来赚钱。”