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北京高端买家为什么敢出手?

时间 2021-11-25 18:21:51 来源:搜狐焦点  

文章转载自公众号:攸克地产

攸克君最近接着两三通电话,都是询问现在买房合不合适的。

先说结果:他们都买了,一个是全款,两个是接近全款。

付全款的,是位于北京东二环以内的核心区;接近全款的(8成),是新房,五环边上,大户型。

没错,这几位朋友买的都是高端住宅。

我们都有这样的经历:朋友们问你意见,并不是真正想听你表达什么意见,而是想从你这里得到肯定其决定的意见。以上几位朋友都是如此,攸克君当然也就毫不犹豫地向他们的明智决定表示了祝贺。

攸克君之前写过,海淀树村的学府壹号院,套均2000万,一把就卖了100多亿;它旁边的圆明天颂,单套总价2500万起,首期开盘也卖了60亿。

二环边的天坛府,一期热销,8月开盘以来网签额已超20亿,二期近日也已上新,据说认购也相当踊跃。攸克君写这篇稿的时候,另一个朋友(东城户籍)H君又兴奋又略发愁,高兴的是买到了天坛府中意的户型,愁的是首付成数有点高,这是他的二套,正在多方归笼资金、筹集首付款。

这些高端项目的买家,往往也是财富管理的行家。这个群体,信息通畅,嗅觉敏锐,行动坚决。他们最懂得资产配置的道理,出手的时机也相当精准。当然,因为见惯了世界上几乎是最好的东西,无论是商品还是资产,必须得真正打动他。

在目前行业冷清到萧索的季节,一批豪宅项目却能做到畅销,恐怕不能说是偶然。高端买家为什么出手,以及购买资产的逻辑是什么,其实是值得追问的。

天坛府效果图

实事求是地说,今年三季度以来,市场氛围和政策对豪宅市场是不利的。

流动性问题是房企的普遍问题,具体到项目层面:

一是观望情绪浓起来了。购房人的想法都差不多,听说房企日子不好过,就觉得会降价,所以就抱着等等看的心理。豪宅也会受到这些市场情绪的影响。

二是房地产税试点开征的消息。全国人大常委会授权国务院试点,那开征就是迟早的事。豪宅普遍是总价高,面积大,不管从哪个角度,似乎它受到的影响都是最大的。

按道理,豪宅销售应该受影响也最大。但怎么看这批豪宅的畅销?

前面提到的那位买天坛府二期的朋友H君,颇有代表性。他倒是没有咨询过任何人的意见,而是很安静地等着二期开盘,抢到自己满意的户型,二话没说,立即“下定”。

“这次国际金融危机扩散的时候,美国房价在2009年开始跌,很多城市跌得还很厉害,但纽约这种城市最抗跌,曼哈顿几乎没怎么跌”,H君在美国生活过好几年,平时没事也关心房价,“而市场稍有好转,纽约这种城市的中心区反弹得最快”。

政治经济学教科书告诉我们,美国这种发达资本主义国家,它跑不掉的,经济危机总是过几年就要来一回,因而有着明显的周期特征。而对抗周期的最好武器,就是大城市核心区的资产。当然,前提是你有或者买得起这类资产。

中国房地产有所谓的大年、小年之说,无论你相信不相信,房地产都有上行期、有下行期。只不过,这一轮的调整周期有多长,没人能准确预测。但H君说,房地产下行期,才是买方市场,你提什么条件,只要不是太过分,几乎都能得到满足。至于房地产税,小意思。高端买家,如果只有一个孩子,就孩子一套,自己一套;如果两个孩子,就再买一套;遇到实在动心的房子,就父母名下一套。而家庭基本住房,一套以内大概率是免房地产税的。即使多出部分要交,也不是问题。

“只有极少数的优质资产能穿越周期。”H君心中有底,头头是道,“要么是在核心区,大城市的二环内,北京可以放宽到三环内;

一言以蔽之,价值,市况再差,好房子也会闪闪发光。

价值,是与稀缺对应的,所谓物以稀为贵。

2018年起,北京东、西城都不再有新建住宅了。像今年这样大规模集中出让住宅用地,东城区也没有一块。近几年少量的房源都是由存量盘活而来,主要是靠城市更新。二环内城,像天坛府所在的项目这样整体达百万平方米规模的,往后看,过去10年没有,往前看,至少未来10年也不会有。

天坛府效果图

攸克君身边的这几个朋友,有一个共同特点,看问题的逻辑特别清晰,有自己明确的判断,因此作决定也特别坚决。表面是征询你意见,其实早有主意,很快认购,很快网签,这样的速度,似乎不像是在买一套价值2000万以上的高端资产。

一旦看准就绝不拖泥带水。杀伐决断,也许就是成功人士的标签之一吧。

H君等天坛府的二期,只等了几个月,但据攸克君了解,有的客户为了买天坛府的房子却等了两年。G君就是其中一位。

天坛府是城市更新项目。G君从项目刚启动就瞄准了,一是对城建集团比较放心,北京市的老牌国企,建设了诸多大国工程和高端住宅,品质方面绝不会偷奸耍滑;二是他在附近工作过,知道那个区域的配套相当成熟,是真正的核心城区,学校、医院、商业,“啥都有”。

G君在其他区域其实早就买了房,但他跟妻子商量,决定把一套房子卖掉,换天坛府的房子。但城市更新项目没那么快,而城建做事又很实在,不把基础设施做完善了不会开盘。G君本想一期就买,但置换没来得及,心里简直是焦急万分,天天催着中介。

G君对天坛府的心理价位是15万,备案价一出来,12万出头,大喜过望。以为二期会涨价,但到时一看,几乎没涨,心想这真是良心开发商。当然,他也清楚,某种程度上这是政府主管部门为消费者送的“大礼”。所以,他只希望尽快“落袋为安”。

因为懂得,才愿意等待。像G君这样,握着大把现金或安静或焦急盼着天坛府开盘的,不在少数。

天坛府效果图

天坛府,顾名思义,因其北侧隔路相望的天坛而得名。巍巍中轴之上、皇城根下,这种区域,必须是藏品级的传世大宅,才对得起这片文脉深厚的土地。

G君说这片区域“啥都有”,绝非虚夸。

医疗资源,北京口腔医院、友谊医院、同仁医院、协和医院,这些三甲医院或者是“近在咫尺”,或者车程只消10来分钟。

商业配套,新世界百货、国瑞城就在边上,离方庄商圈、王府井商圈也不远。天桥艺术中心,今非昔比,特别有人气。

教育资源,附近幼儿园有安乐幼儿园、第五幼儿园附属实验园,小学有景泰小学、一师附小,中 学有汇文中学、 五十中分校、二中等。

内城的一个好处就是交通发达,项目所在区域内有三条地铁:14号线、5号线和8条线。要是开车,往前一拐就是二环,往南几分钟就是三环,去哪儿都方便。

攸克君最喜欢的,其实还是周边的多个市级公园。天坛公园不必说了,世界文化遗产;永定门公园,北京重要的历史文化街区;陶然亭公园,总面积56.56公顷,其中水面达16.15公顷;还有水陆面积达120公顷的龙潭湖公园,绿地近3万平方米的龙潭西湖公园,以及玉蜓公园、方庄体育公园、大观园、景泰公园等。跑步、散步,随心所欲。

天坛府的园林设计和建筑规划,与其文脉完全融合。它的园林设计是以历史名画《乾隆南巡图》为蓝本,在国脉园林的规制内,通过“三卷九境”的造园手法,蕴含苏州、江宁、西湖的韵致,北方土地南方园林竟然毫不违和;空间布局充分考虑了天坛等文物的层次关系,安排了7-10层的内城院落式低密建筑,九进院落、庑殿顶、对称门庭,传统与现代无缝连接。

天坛府户型面积约135-280平方米,科技精装,妥妥的高端改善型。二环、东城、天坛,这是区位;低密、大盘、大平层,这是建筑;这些要素叠加,稀缺、品质、成熟,北京内城恐怕找不到第二个了。

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