评级优质 阳光城集团长租类REITs成功发行

　　2018年9月19日，“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”成功设立，这是国内A股民营房企首单储架式长租类REITs，本单产品发行规模共12.1亿元，A档票面利率6.30%。本单产品由中信证券作为管理人和销售机构，中国建设银行、中信银行、晨曦基金和光大安石作为顾问。阳光城长租公寓专项计划系A股上市民营房企首单储架式长租类REITs。

　　笔者认为，阳光城长租类REITs能够成功发行，离不开以下四个方面的成功：

　　首先，阳光城拥有卓越的增信主体，领先的行业业绩和良好的财务状况。该项目增信主体为阳光城集团股份有限公司和福建阳光集团有限公司，主体信用评级均为AA+，优质的信用评级是充分应对现金流波动风险的基础。阳光城集团是闽系龙头房企，曾经获得2016年中国房地产百强企业及成长性10强第一名和2017中国房地产百强企业第19位。阳光城集团财务状况良好，其营收规模、盈利能力等在2013-2016年间复合增长率均超过30%，可以预见未来良好的发展态势。

　　其次，阳光城此举十分符合国家政策导向，根据党的十九大报告中提到的“房住不炒”，和加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。而国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》也提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

　　第三，阳光城集团拥有优质的底层资产，标的资产位于上海市浦东新区，地处上海市高端公寓别墅聚集区，周边住宅成熟度高，地理位置优越，医疗、教育等资源丰富，配套设施齐全。标的物业估值为人民币12.15亿元，约为优先A档资产支持证券发行规模的3.04倍，可为优先A档提供有效支持。基础资产在未来产生的现金流较为丰沛，物业净收入保持了对A档当期应付本息的最低1.30倍、平均1.47倍的覆盖。当期物业净收入对A档当期应付本息和B档当期应付利息保持了平均0.74倍的覆盖。

　　最后，阳光城集团拥有严密的风控措施，本次阳光城长租类REITs专项计划采用了多重增信措施来控制项目潜在风险，包括优先级/次级产品结构分层机制、标的物业抵押担保、租金收入质押、标的物业运营收入超额覆盖、阳光城集团的流动性支持和差额补足、福建阳光的流动性支持和支付权利维持费等信用增级方式。

　　此外，本专项计划还设置了处置期触发机制，在重要参与人主体评级、物业估值、底层租金收入等出现下降或者违约事件之时，及时把控风险，保障投资者的利益。