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经济危机时什么最保值?经济崩溃时什么东西最保值?

时间 2023-05-22 08:22:34 来源:南方晨报网  

经济危机时什么最保值?经济崩溃时什么东西最保值?

一般来说,在经济衰退和经济大萧条之前,家庭债务都会出现大规模的增长。

家庭债务从何而来呢?一部分是消费债务,一份是房地产按揭贷款债务,当债务过重影响到经济,或是经济不好影响到人们还债时,不管从哪个角度来看,最保值的永远都不会是房子。

在经济大萧条开始时,也会出现居民支出大幅下降的情况;大萧条之所以如此严重,就在于自主支出出现大幅持续下降。

收入影响消费,消费又反过来影响收入,从而形成一个恶性循环。

可以说,在经济大萧条时期,最不值钱的可能就是“房子”。

经合组织(OECD)16个成员国在经济大衰退期间的研究显示,1997年至2007年,家庭债务增加最多的国家恰好是那些在2008年至2009年间居民支出下降最大的国家。

而居民支出下降,更大的原因是由于家庭债务引起的,而家庭债务中,占比最大的一部分,莫过于房债了。

因而,当经济大萧条来临时,房子是刚需,但恰恰也并非是必需的,经济萧条来临时,最容易受到影响的,就是房产价格。

以美国为例,从2006年到2009年,全美房价整体上下降了30%,并且一直保持在低位,到2012年末仅有小幅恢复。

而房价的下跌,反过来又会对低净值家庭造成更大的打击。

原因其实很简单,因为这部分群体的财富几乎全部都来自于房屋资产,除了房子之外,他们没有更值钱的东西。

不仅如此,事实上由于低净值家庭拥有非常高的债务负担(房贷),因此这将进一步扩大债务和贫困的程度。

以我国为例,目前绝大多数家庭都是通过贷款购买刚需房,手里并没有多余的现金流和资产,每个月还要还一定的房贷。

我们完全可以做一个猜想:

假设你拥有一套价值100万人民币的房子,但这房子并不完全属于你,你自己只花费了20%的首付即20万,你还有80万的住房抵押贷款背负着。

现在我们假设房价因经济大萧条下跌20%的话,这意味着什么?

你意味着你依然还要还银行80万的贷款,但你这套房子只值80万的市场价了,你以为你亏损了20万吗?

不对。

房价下跌后,100万的房子只值80万,你还要背负银行80万的贷款,如果贷款期限为三十年的话,算上利息,你至少要亏损50万以上。

杠杆乘数是5,房价下降20%导致房产所有者的资产下降100%,放大了5倍。

一旦发生经济大萧条,最不保值的可能就是房子。尽管你的房产可以被卖掉,但你的住房贷款能不能卖掉?

并不能,你要么一次性还清,但在经济大萧条时期,这几乎是不可能的事情,要么你就承担因房价下跌所带来的巨额损失,这会导致马太效应,贫者越贫。

这也是为什么,如今我们的房地产市场大而不能倒的根本原因。

还是以美国为例,从2006年到2009年,尽管全美房价只下降了30%,但因为贫穷的房产所有者是加了杠杆买房的(贷款),因此他们的财富净值下降得更多。

因为低净值家庭的杠杆比率高达80%,因此房价只要下降30%就足以毁掉他们的所有净值,变成一个零资产的家庭(算上贷款)。

这是经济大萧条所带来的一个容易被我们所忽略的危机:一旦房价下跌,我们只看到了房价的下跌,却没有看到背后的房贷问题,由于杠杆乘数的存在,负债的房产所有者资产净值下降的幅度将大得多。

2007年到2010年,美国普通家庭的资产净值从30000美元下降到几乎为零。哪怕是中产以上的群体,他们的平均净值也从320万美元下降到了290万美元。

高负债加上房价的大幅下跌,会进一步拉开富人和穷人的差距。

今天的国内家庭大多数都购买了一套刚需房,且几乎都是通过首付+按揭贷款的方式购买的,一旦发生经济大萧条,房价下跌,资产下降,按揭贷款继续还,不管你是选择卖掉房子,还是选择不卖房子,你都会承担极大的损失。

根据资产负债表研究中心的数据显示,我国居民杠杆率由1993年的8.3%增加至2021年的62.2%,就在2009年前后,居民杠杆率的增速明显增加,在1993年到2008年的16年时间里,我国居民杠杆率仅增加了9.6%,但2009到2021年的12年时间里,我国的居民杠杆率增加了44.3%。

这也正好印证了我在本文开头所说的那句话:“在经济衰退和经济大萧条之前,家庭债务都会出现大规模的增长。”

大部分人选择首付购房,如今我们的房价也维持在了一个市场的高位,如果发生经济大萧条的话,可以预见的是,除了少数几个地区,房价的下跌几乎是全国范围内的,唯一的不同差异就在于,有的地方跌得少一些,有的地方跌得多一些。

房价下跌势必就有人及时止损卖房,而按揭贷款并不会因房价的下跌而下跌,这又会无形之中引发银行坏账的风险。

综上所述,在大萧条时期,房子不仅不保值,相反,房子还会让你的资产剧烈贬值,至于到底贬值多少,取决于你是何时购房的,如果是十年前就购房了,那么影响对你是微乎其微的。

但如果你是今天才分期购房的,每月的还款加上房价的下跌,轻则亏损几十万,重则无力偿还房贷直接破产清算。

过去我们相信房地产可以让我们的财富增值,到今天变成了相信房地产可以让我们的财富保值,这个说法其实是经不住推敲的。

当然,如果你是全款购房,又是在房价低时入手的,那另当别论。

反之,如果你手里有多套房都需要偿还房贷,地段也不是很好的话,建议早点脱手。

至于黄金,增值的功能不多,但保值的确是实打实的,黄金满足经济学对于稀缺的一切定义,例如总量不变,易保存,可交易,全球都认可等等。

乱世黄金,盛世古董,这话是有一定的道理的。

我们都希望永远不要发生经济大萧条,但自人类有金融产品以来,开创了经济学以来,经济大萧条在全球已经大大小小发生了好几起了,我想经济的复杂不是靠技术的进步就可以完全规避的。

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