2019上半年郑州市住宅用地出让最高价39941.5401元/平方米

　　2019上半年郑州住宅用地供应数量同比降低 新式租赁住房将上市

　　□大河报·大河客户端记者陈骏

　　2019年上半年，郑州市供应住宅用地680.0781公顷，同比、环比数据“双降”，统计数据显示住宅用地出让最高价39941.5401元/平方米。与此同时，郑州市本级供应租赁住房用地的举动，也“剧透”了由企业拍地、建房并自持的租赁住房将在郑州出现。

　　7月8日，大河报·大河客户端记者从郑州市自然资源和规划局获悉，该局日前已发布《2019年1~6月国土资源主要统计指标简析》（下简称《指标简析》）对郑州市上半年国土资源主要数据指标进行发布。

　　2019上半年，郑州住宅用地供应同比、环比呈现“双降”

　　大河报·大河客户端记者7月8日从郑州市自然资源和规划局了解到，该局于日前发布《指标简析》，对今年上半年郑州市土地利用与管理的基本情况、态势分析、存在的问题及建议进行了详细阐述。

　　其中，在国有建设用地供应方面，统计数据显示，今年上半年，郑州市建设用地供应总量为544宗，总面积为1806.7774公顷，同比下降35.71%，环比下降25.92%。

　　从供地类型上看，商服用地占供地总量8.83%，同比下降31.52%，环比下降37.37%；工矿仓储用地占供地总量的29.10%，同比下降5.71%，环比下降62.66%；住宅用地占供地总量的37.64%，同比下降29.50%，环比下降34.83%；公共管理与服务用地占供地总量的10.99%，同比下降50.38%，环比增加15.83%；交通运输用地占供地总量的5.73%，同比下降83.72%，环比增加171.71%；水域及水利设施用地占供地总量的6.86%；特殊用地供应占供地总量的0.85%。

　　住宅用地供应放缓源于“阶段性统计”结果

　　值得关注的是，在众多供地类型中，虽然住宅用地仍以“占供地总量37.64%”的数据占比第一，但同比、环比的“双降”趋势，仍令一些人士担心，是否会给地产市场带来“供地缩减”的恐慌，从而导致房价上涨。

　　对此，郑州市自然资源和规划局土地利用处相关负责人告诉记者，造成这一数据“双降”的原因主要有两点：其一，这一统计口径是郑州全域为统计归口，因县区地产市场去化压力较大，从供地调控方面减少其住宅用地供应数量，从而导致了整体数据呈现较大幅度的下降。“其实上半年市本级（主建成区）住宅用地的供应量只减少了3%左右”。

　　其二，因上半年节假日放假较多，部分土地供应工作尚未完成。其实在今年6、7两月，郑州市内住宅用地供应量已有大幅提升，如7月2日，郑州航空港区便一次性成交了20宗住宅用地或住宅、商用为一体的“混搭地”。

　　“这一降幅与统计周期的跨度有关，只是一个时段暂时呈现的结果。”上述负责人说。

　　对此，有地产界业内人士也表示，住宅用地供应是一个动态调整的过程，也彰显出政府对于房地产市场的宏观调控作用。供给数据要根据现实供求关系进行动态调整，到了年末数据是升是降还不好说。

　　“但目前，包括郑州在内，各地产行情发展形势较好的城市，往往会逐年增加住宅用地的供应，该数据到年底时，对比去年应当有所上涨。”他说。

　　供地情况“剧透”新式租赁住房上市

　　在今年上半年郑州市域所供应的1800余公顷建设用地中，有5.1092公顷的租赁住宅用地引人关注，郑州市本级多宗租赁住房用地的供应，也“剧透”了由企业拍地、建房并自持的租赁住房将在郑州出现。郑州市自然资源和规划局土地利用处相关负责人也表示，在后期，还会继续加大租赁住宅用地的供应力度。

　　据了解，此次租赁住宅用地的供应量虽然不大，但其所要承载的租赁住房，却与此前大家熟悉的公租房有着“大不同”：与公租房相比，新租赁住房最大的特征便在于它的市场属性。通俗地说，以前的公租房只有持公租房资格证的人群才能租住，而这些新的租赁住房则面向所有人群。

　　在2017年郑州入选国家12个住房租赁试点城市后，落实国家“租购并举”政策的步伐日益加快，按照试点任务中“增加租赁住房有效供应”的要求，各类租赁住房的建设与投放也不断加码。

　　据记者了解，这些新的租赁住房将一改此前大家对公租房、廉租房位置偏远、户型较小、容积率高的陈旧概念，户型更多，居住感更好。

　　对各地租赁住房市场颇为熟悉的业内资深人士A先生（应受访者要求隐去姓名，下同）表示，租赁住房的建设可概括为保障与市场双轨运行，公租房偏保障属性，而新的租赁住房则凸显市场属性。概括来说就是，市场需要什么，租赁住房的运营企业就可以此为导向进行建设、装修、定价、运营。“以市场为导向的租赁住房建设也有利于培育租赁企业的成长，促进租赁住房市场良性发展，以落实国家所倡导的租购并举政策，抑制房价的过快增长。”A先生说。

　　但业内人士B先生则表示，类似租赁住房在北京等一线城市已有先例，但因租价过高等原因，也面临着“叫好不叫座”的尴尬。

　　“对地产企业来说，这些自持的租赁住房，究竟是‘辎重’，是‘鸡肋’，还是‘新蓝海’，都有待市场的检验。”B先生说。

　　宅地最高单价近4万切莫搞混“土地单价”与“楼面价”

　　此外，《指标简析》还从建设用地价格方面，对今年上半年的郑州土地市场进行了分析。

　　统计数据显示，2019年上半年，郑州市商业用地综合价格为12649元/平方米，住宅用地综合价格为13403元/平方米，工业用地综合价格为741元/平方米。

　　在大家最为关心的住宅用地出让价格中，上半年郑州所出让的住宅用地最高价为39941.5401元/平方米，出自大家所熟悉的“贵地圈儿”北龙湖区域。

　　这宗代码为郑政东出〔2018〕24号（网）的地块位于北三环路南、九如东路东，地处北龙湖核心区域，由河南龙宇房地产开发有限公司摘得。

　　土地单价近4万，这意味着什么？

　　有业内人士表示，土地单价只是土地市场中最简单的一种统计口径，是用土地总价除以土地面积直接得到的结果。但要考虑到如今的住宅大多数并未盖成“平房”，因此，综合考虑到容积率等数值的“楼面价”指标对于房价的指向性更为明显。

　　“用土地价格透视住宅价格走向时，必须加入与开发强度相关的容积率概念，通俗地说，地价对房价有多大影响，你要看他盖几层、盖多密，也就是看他的楼面价是多少。”上述业内人士说。

　　以此次统计住宅用地出让最高价39941.5401元/平方米为例，按其规划设定的最高容积率1.7核算，其楼面价约为每平方米23495元。而参照郑州市住宅用地13403元/平方米的标准，以常见的容积率2.9计算，郑州市今年上半年用住宅用地综合地价核算所得出的楼面价格则为4622元/平方米。

　　各用地类型在2019年上半年国有建设用地供给中所占比例

　　商服用地占供地总量8.83%

　　工矿仓储用地占供地总量的29.10%

　　住宅用地占供地总量的37.64%

　　公共管理与服务用地占供地总量的10.99%

　　交通运输用地占供地总量的5.73%

　　水域及水利设施用地占供地总量的6.86%

　　特殊用地供应占供地总量的0.85%。