上半年南昌楼市土地成交153亿元 但年度供地计划仅完成24.5%

　　2019年上半年南昌土地拍卖市场已尘埃落定，土地市场揽金多少？热度高不高？下半年新房将主要供应在哪个区域？房价是否要“水涨船高”？房企拿地几何？记者为此进行了梳理。

　　   关键词1 揽金153.38亿元

　　据乐居江西整理统计，2019年1月～6月，南昌市（含赣江新区、新建区、南昌县，不含进贤县、安义县，下同）共成交43宗经营性非工业用地，成交面积约2363.09亩，成交总金额约153.38亿元。

　　与去年同期相比，2019年上半年南昌土地市场升温明显，虽然成交面积同比下跌了19.44%，但成交金额却同比上涨了33.71%。

　　而从近三年的“土地半年报”来看，南昌土地市场供应量维持稳定。“虽然土地成交金额比去年同期上涨了33.71%，但与2017年相比，成交金额下跌依旧明显，这也说明南昌‘三限地’政策的影响较大。”7月10日，南昌一位房地产人士分析称。

　　从成交面积及成交金额来看，上半年土拍高潮出现在4月，出让金额为34.94亿，出让面积26.82万平方米，占上半年土地总成交面积的29%。阳光城、金科、碧桂园、融创在4月扎堆拿地。而5月份则是上半年成交土地数量最多的月份。

　　   关键词2 突破之前限价

　　今年上半年的南昌楼市，一个不容忽视的关键词就是“突破限价”。

　　3月份，九龙湖两宗地开拍，毛坯房限价15850元/㎡，而此前，九龙湖地块毛坯房限价在12000元/㎡左右。按照南昌出台的装修限价最高4500元/㎡算，九龙湖最高售价将可达到20350元。

　　而由新力、弘阳联合竞得的一宗位于青山湖区梦时代旁的地块，限价15110元/㎡，按照南昌出台的装修政策计算，最高售价可达19610元。而此前，青山湖区限价最高为12000元/㎡左右。

　　4月份，融创在青云谱区竞得一宗地块，毛坯房限价13377元/㎡，最高售价将达17877元。此前该区域最高限价为12000元/㎡左右。

　　此外，象湖板块限价从9000元/㎡逐渐抬高至10000元/㎡，最高售价将达14500元；经开板块限价从7300元/㎡逐渐抬高至9000元/㎡，最高售价将达13500元/㎡；高铁新城板块限价从8000元/㎡逐渐抬高至8805元/㎡，最高售价将达13305元/㎡。

　　记者注意到，南昌已有多个地块的售价突破了限价红线。值得一提的是，从2017年到2019年，南昌各板块的最高限价不断提高，意味着南昌房价亦有所松动。

　　   观点：未来房价大概率会相对稳定

　　7月10日，记者采访到一位从事房地产行业10余年的老徐，对此他分析称：“在今年上半年南昌出让的住宅用地中，基本上都是限价地块。而从土拍成交的数据可以看出，各区域的限价仍在不断地被超越、被突破。”

　　“现在地价这么高，下半年或者明年入市的住宅项目房价几乎就不可能会跌，如今国家政策层面也一直在强调房地产市场要稳，所以我预计，未来的房价大概率会保持在一个相对稳定的状态。”他表示。

　　   关键词3 后期新房供应区域

　　南昌市的潜在购房者们可能正在关心，下半年或明年南昌的新房将会供应在哪些区域。

　　今年上半年，南昌土地供应集中在九龙湖、高新区、青山湖区、西湖区等热门区域。从土地成交区域来看，赣江新区、南昌县成交量名列前二，两者合计超过整体成交量的50%；高新区、红谷滩九龙湖均超过300亩，成交面积较多的还有青山湖区等。这也就意味着，下半年南昌市新上市楼盘将集中在赣江新区、南昌县、高新区、红谷滩、九龙湖等几个区域中。

　　   关键词4 高溢价频现

　　上半年的土拍市场势头火热，房企拿地竞争激烈，高溢价地块较多。其中，融创、阳光城、龙湖、国贸、碧桂园、正荣等众多品牌房企都参与拿地，新力、鸿海等本土房企同样也很积极，水投、红谷滩城投也下场参与拍地。

　　据有关机构统计，上半年南昌土地市场高溢价（溢价率超过50%）地块数量达到了15宗，平均溢价率为20.46%，较往年有显著上升；由品牌房企竞得的地块中，仅绿地和龙湖竞得的地块为底价拿地，其余地块均是在激烈竞拍后溢价拿下，上半年南昌土拍之火热可见一斑。

　　值得注意的是，与2017年相比，今年上半年土拍市场中地王较少，这也说明，在如今的市场环境下，房企拿地心态正在逐渐回归理性。

　　   关键词5 供应计划仅完成24.5%

　　根据2019年度土地供应计划，南昌市今年合计供应13647亩用地，其中商服用地1516亩，其他商品房用地4000亩。

　　那么今年上半年，南昌市土地供应完成了多少呢？据乐居江西统计显示，南昌市本级共成交商服用地及其他商品房用地1351.715亩，仅完成计划的24.5%，这也给南昌下半年的土地供应提出了更多的挑战。

　　从区域来看，西湖区已完成计划的61%；青山湖、高新区、高新区完成计划的超30%；青云谱、红谷滩完成率垫底；而新建区目前完成率仅为2%，土地供应压力最大。

　　   观点：下半年将会加大推地力度

　　从南昌市本级2019年度土地供应计划表来看，其他商品房供应最多的区域是红谷滩新区，全年供应1193亩地；其次是高新区，全年供应787亩地；青山湖区排第三。

　　“由于红谷滩新区的主要土地供应集中在九龙湖片区，因此下半年九龙湖区域将迎来土拍高潮。此外，青山湖区安置房用地高达1040亩，主要是为高铁新区和高铁东站建设做好铺垫。因此，这几个区域都是下半年南昌土地出让的高频率区域。”南昌市知名房地产人士陈先生分析。

　　他认为，南昌市上半年土地市场供应进程较为缓慢，下半年将会加大推地力度。