上半年上海写字楼需求逐步复苏 租赁成本成为首要考量因素

       原标题：上海写字楼需求复苏 投资市场主力为内资自用买家

　　世邦魏理仕(CBRE)8日在上海发布的《2020年上半年上海房地产市场回顾与展望》显示，2020年上半年上海写字楼需求逐步复苏，租赁成本成为首要考量因素。

　　随着申城疫情得到进一步控制，商务活动也逐步恢复正常，第二季度写字楼带看量明显增多，需求活跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72874平方米，环比增长259%。上海多元化的经济结构为写字楼需求的复苏奠定优势，金融、TMT、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃。

　　区域上来看，面积性价比突出的新兴商务区前滩、大虹桥以及核心区周边次中心板块录得大面积医药及生命科学、专业服务、电子产品等搬迁扩租需求;同时核心区以南京西路、陆家嘴为代表，经济活动回暖之下需求呈现韧性，录得专业服务、消费品制造业、TMT以及传统金融的新租扩租需求，季内该子市场空置率录得小幅回调。全市二季度末空置率为19.9%，较去年底微升0.5个百分点。租金表现上，二季度市场平均报价为282.1元人民币/月/平方米，较去年底下跌3.0%。

　　CBRE华东区顾问及交易服务、办公楼部主管张越表示：“预计下半年供应量将达100万平方米，随着上海各项秩序逐渐恢复，经济出现好转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，料下半年净吸纳量逐步攀升。过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，积极深化中资企业可持续发展，预计可为上海写字楼市场带来新一轮需求。”

　　2020年上半年，上海零售物业市场无项目开业。本季度中信泰富广场与嘉杰国际广场停业改造，新世界百货虹口店宣告闭店。受新冠疫情影响，市场净吸纳量录得负值，推升空置率至8.2%。全市购物中心首层平均租金较去年底下跌3.2%，报每天每平方米34.0元人民币。

　　疫情加速了品牌迭代的趋势，其中餐饮业态表现最为明显。一方面不少财务和运营抗风险能力较弱的餐饮店铺闭店歇业;而另一方面，年轻态的领先连锁咖啡茶饮与中式简餐品牌持续快速扩张。此外，新兴美妆集合店受资本青睐，在核心及次级商圈逆势抢占市场，针对Z世代的消费习惯利用线下打卡线上分享的模式引流效果显著。

　　CBRE华东区顾问及交易服务、商业部主管希诺表示：“近期上海政府推进‘五五购物节’‘夜生活节’等多重措施以激发内生需求，电商平台与实体商家融合发展，购物中心客流与零售消费额伴随二季度多个重点节日已呈现逐步回暖态势。未来6个月，随着全国疫情得以控制，本地居民消费意愿进一步提升的同时，预计外来游客消费需求亦有望出现反弹。上海零售市场下半年将迎来33.4万平方米的新增体量投入次级商圈，位于核心商圈的上海广场及新天地二期将完成改造重新回归;全市空置率将逐步下行，租金水平有望止跌企稳。”

　　而在投资市场上，第二季度上海录得5笔大宗交易，成交总额为82.3亿元人民币，至此2020年上半年上海累计录得24笔交易，累计交易总额为324.1亿元人民币，较去年同期下滑41%。依照成交物业类型来看，写字楼等相关物业仍占据主流市场，占比约为58%;而代表消费概念的零售以及酒店则分别占比为25%及13%，相比2019年均有所增长。鉴于当前不确定因素增多，可以发现近期外资的投资策略更为谨慎。但另一方面，内资自用买家成为支撑市场的主力，数家知名金融机构纷纷在上海的中心城区购置了总部楼宇。

　　CBRE华东区投资及资本市场部主管何树奇表示：“受到疫情的冲击及经济周期的影响，大部分的投资者提高了对于风险贴水的要求，出价能力比过往更为保守。若卖家于近期有处置资产的计划，建议适当调整对于成交价格的期待，以提高交易速度。投资机会层面，写字楼方面需多关注产业规划与动向，选择产业集聚的板块布局;而零售物业方面，在中长期消费升级的背景下，全市的区域型及社区商场皆为有效的投资机会。”(完)