城区首付百万出头还临铁400米!这样的新房咋就成了“刚需韭菜盘”? 热点聚焦

哈喽大家好，我是血拼哥。

如果说近期话题度很高的区域，一定是河西片区。

【资料图】

今年《北京市轨道交通第三期建设规划》获得批复，按照计划，2023年，北京将启动1号线支线建设。1号线支线途经丰台区、石景山区，西起青龙湖东站、东至八角游乐园站，线路全长19.9公里，设站9座，新建停车场一座。1号线支线将填补丰台河西地区轨道交通空白，支撑区域重点功能区建设和提升，推动河西地区高质量发展。

1号线支线建设今年将启动，加上已经落成的14号线，河西片区未来将双地铁加持，现在又是价格洼地，是不是听起来很香？

看到众多利好加持下，有粉丝开始打听新盘熙悦晴翠，血拼哥也认真查了下：

项目一共分为两个地块，南地块21年11月末取得预售证，住宅348套，签约102套，去化率29%；北地块21年12月取得预售证，住宅480套，签约59套，去化率12%；仓储&车库，22年9月取得预售证，共270个，签约0套，去化率0%。

开盘卖了1年半，已经到现房阶段了，去化如此惨淡，这到底是咋回事？

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临铁盘也不香了？

位于西五环外丰台河西区的熙悦晴翠，距离地铁14号线张郭庄站仅400米左右，妥妥的地铁盘。

在产品定位上，熙悦晴翠分南北两个地块，中间地块为规划教育用地：

南地块主打刚需小户型产品，共10栋楼，2梯4户，产品为56-90㎡一到三居；

北地块主打改善型产品，共15栋楼，2梯2户，产品为96-158㎡三到四居。

从面积段设置上，体现出了“全家庭周期”的思路，不管是刚需还是改善，熙悦晴翠都可以满足需求，全客群通吃。

熙悦晴翠最小户型仅56㎡，按照销售指导价6.8万/㎡计算，最低总价约374万起，就能上车城六区，目前还有优惠，可能会便宜几万。

临铁+小户型+五环内，每个标签都是热销密码，为啥在熙悦晴翠就不管用了？

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就这？敢卖6.8万？

熙悦晴翠处在四个项目组团，被荒地环绕。除了离地铁近以外，周边配套基本什么都没有。

附近有园博园以及永定河的生态优势之外，生活配套严重缺失，没有优质的教育、医疗资源，商业方面只能满足日常生活，缺少大型商业配套。

按照咱正常老百姓的生活动线来讲，坐地铁——商圈超市——回家，少了重要的商业，生活的便利性大大减分。

虽然自建有建筑面积约1万平的生活配套、北侧一路之隔的中关村丰台园西I区约有80万平待开发商业规划。

但是未来招商品质的问题，规划落实情况都不好说。

更别提什么城市界面了，四舍五入等于没有！

销售指导价6.8万/㎡，要知道熙悦晴翠的小户型可是都顶着指导价卖的噢，一点都不便宜。

刚需每笔钱都是要花在刀刃上的，顶着指导价买显然血亏，自然劝退了大部分刚需。

大户型可能最低到5.7万/㎡，但总价都到590万+，最高总价1100万，显然这个价格已经属于改善了。

而600~1000万预算的人也基本不会选在这边，这个预算上车朝阳、海淀也都够了。

咱再对比下周边的二手房，目前项目最新价格在5.7~6.8万/㎡，对比周边二手房，新房价格更高，毫无优势。

最近的竞品是龙湖九里熙宸，距离地铁远了300米，九里熙宸楼面价仅3.3万/m²，熙悦晴翠楼面价4.4万/m²，楼面价每平米又低了1万多，利润空间大，更有降价的底气。目前销售价格在5.8~6.3万/㎡。

在售小户型都是以底价5.8万/㎡出售的，小户型比熙悦晴翠整整便宜了1万/平！！

而且目光可以放更远，熙悦晴翠并不是孤品，可替代的竞品有不少。

政府给出的限售指导价是6.8万/㎡，熙悦晴翠开盘价6.5~6.7万/㎡之间，目前最新价格在5.7~6.8万/㎡。

这个价格都可以买朱辛庄、常营、亦庄等热门区域了，城市界面更好、配套更完善、同样也临铁的新盘了。

昌南最新的朱辛庄越秀星樾，期房销售指导价才6.2万/平，背靠海淀，双铁加持，还有tod商业，还有教育配套。

熙悦晴翠5.7~6.8万/㎡的价格，可选项太多了！

类似的地段，西山金茂府均价5.5万/㎡-5.8万/㎡，同为熙悦系的熙悦天寰，均价在5.6万/㎡，这样一比，熙悦晴翠明显是贵了不少。

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产品设计糟糕 ，圈层混乱是痛点

价格离谱也就算了，户型设计的也有问题。咱随便拎出几个户型。

【建面56㎡1居&建面90㎡3居】

最小的两个户型都不通透！全都南向的，夏天会很闷热，而且按照北京主流的户型设计来说，77平居然还是暗卫实在不应该。

【建面90㎡3居&建面96㎡3居】

中端户型，不仅有空间浪费，户型也不怎么方正，次卫特别小，加上部分户型进深长，和中海设计的户型没得比。

【建面140㎡4居&建面159㎡4居】

大改善户型，已经到了千万的总价，这个价格户型不方正就算了，还有暗卫，南向面宽也才10米，开始离谱上了！真的能卖出去吗？

大家看户型也能看出来，项目高端改善刚需都顾及到了。

理想很丰满，现实特别残酷，实则哪部分人的需求都没满足。

项目分为两个地块，北地块都是大户型，南地块都是小户型，是不是看起来区别了圈层？

把小户型都放在南地块的同时，项目本身还有公租房，全部也集中在南地块。

南地块10栋楼中，1-5栋350户为人才公寓不出售，6-10栋348户为商品房。

生活品质肯定大打折扣，真的专坑低总价的刚需。

北地块看起来高端，但最低590万的上车门槛，这个总价选择权会更多。

最后，市场的反馈总是真实的，卖了一年半。一共828套，卖了161套，去化不到1/5。

伤感的数据实在替开发商心疼，不知道开放商当初咋想的。

也提醒各位朋友，北京类似的项目其实也有，价格地段产品并没有什么优势，样样都是雷，买了就很冤种。

不知道这种避坑测评大家是否喜欢？评论区大家也可以分享你觉得很坑的项目，血拼哥随机抽取一条留言，送上狐狸周边礼品噢！