中信证券：预计银行房地产类贷款投放具备增量空间 资产质量迎来高确定性改善预期 观察

中信证券研报表示，2026年8月28日，住建部等五部委密集落地房地产新政。中信证券认为，政策落地有助地产信贷制度适配地产高质量发展新模式转型，预计银行房地产类贷款投放具备增量空间，资产质量迎来高确定性改善预期。银行中报显示，息差表现乐观，资产质量稳定，营收整体乐观但存在分化，盈利增速延续修复格局；同时，部分银行提升分红率提振股东回报，利好长线投资者配置。展望三季度，预计息差和资产质量等核心变量保持稳定，全年盈利趋势积极，叠加宏观叙事等长逻辑仍在继续演绎，全年绝对收益仍将延续。

(资料图片仅供参考)

　　全文如下

银行｜融资制度优化，质量预期改善

2026年8月28日，住建部等五部委密集落地房地产新政。我们认为，政策落地有助地产信贷制度适配地产高质量发展新模式转型，预计银行房地产类贷款投放具备增量空间，资产质量迎来高确定性改善预期。银行中报显示，息差表现乐观，资产质量稳定，营收整体乐观但存在分化，盈利增速延续修复格局；同时，部分银行提升分红率提振股东回报，利好长线投资者配置。展望三季度，预计息差和资产质量等核心变量保持稳定，全年盈利趋势积极，叠加宏观叙事等长逻辑仍在继续演绎，全年绝对收益仍将延续。

▍事项：

2026年8月28日，住建部、金融监管总局、央行等五部委密集出台三份顶层文件：《关于完善商品住房销售制度的通知》、《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》、《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，以及五项融资管理办法（试行），系统重构商品房销售、信贷与融资等基础制度。

▍政策背景：房地产信贷制度需适配地产发展新模式转型。

1）从投放数据看，房地产信贷投放持续不旺。2024年末个人住房贷款余额37.68万亿元，较年初下降1.3%；房地产开发贷款当年增加4125亿元保持正增长。2025年收缩明显加快，年末全国房地产贷款余额51.95万亿元，较年初净减少约9636亿元，其中个人住房贷款、开发贷款分别净减6768亿元（-1.8%）/净减3575亿元（-3.0%）。2026年上半年延续下行，个人住房贷款、开发贷余较年初净减7163亿元（-3.8%）/净减5402亿元（-8.5%）。

2）房地产信贷制度亟需匹配新模式转型。本轮政策有助理顺房地产企业融资流程，降低购房者融资约束条件，化解交付风险，推动房地产业高质量发展。

▍政策内容：房地产信贷制度全面重构，构建良性可持续发展的新融资模式。

具体看：1）按揭：期限、偿债比、放款时点、资金流全面调整。贷款期限上限由最长30年延至最长40年（20余年来首次）；偿债比明确月房贷支出与收入比不超过50%、月总债务支出与收入比上限由55%提升至60%，边际释放空间主要在总偿债比上调5个百分点；放款时点按交易类型细化—现房在销售备案后发放、预售由“主体结构封顶”调整为“竣工备案后”发放、二手房在落实担保（含阶段性担保）后发放；存量房贷可协商展期、延迟还本，浮动利率存量房贷“偏离新发放利率达幅可协商置换”（新发放不低于置换时所在城市加点下限）。

2）开发贷：主办银行制＋项目制＋资金封闭管理。单个房地产项目确定一家主办银行（项目公司与主办行双向选择），单独或牵头组建银团放款，贷款期限覆盖项目开工至竣工备案全过程（预售项目最长5年、现售项目最长7年、商业地产开发最长7年），首次还本原则上在竣工备案后；贷款审批从集团信用转向项目信用，合理区分集团风险与项目风险，对不同所有制房企一视同仁；开发贷及项目自有资金、现售资金等全部纳入主办行资金账户封闭管理，资金用途限定本城市（地级及以上）项目、不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红等；依据办法发放的贷款对应项目纳入“白名单”管理，支持分户土地使用权集合抵押与股权、债券等多元融资。

3）宏观审慎：房地产金融逆周期调节机制正式确立。《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》》专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、贷款集中度等工具，由央行会同相关部门建立房地产金融逆周期调节机制。

▍风险因素：

宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；各公司战略推进不及预期。

▍政策影响：房地产类贷款投放存在增量空间，资产质量迎来确定性改善预期。

1）房地产贷款投放存在修复空间。按揭40年期限＋总偿债比上调实质提升购房贷款能力（100万元、3%利率、等额本息下，40年方案相较于30年方案月供从4216元降至约3580元、降幅15%），叠加集中度管理松绑、白名单扩容、“带押过户”等政策促进存量流转与按揭更替，在2025-2026年上半年低基数下，银行房地产类贷款投放有望迎来修复。

2）房地产贷款资产质量迎来高确定性改善预期。预售资金全额监管、受托支付、“拿房再还贷”、购房人解约退款权等政策优化，从源头化解期房烂尾与断供风险；开发贷资金封闭管理，显著降低挪用及资金体外循环风险，此外存量阶段性困难客户可协商展期、平滑不良暴露节奏。整体而言，银行房地产资产质量预期改善。

▍投资策略：地产金融政策系统性优化，有利银行经营格局，绝对价值空间广阔。地产新政重构房地产融资模式，有助降低购房者当期成本，理顺房企资金使用，降低地产债务长期风险。

银行中报显示，息差表现乐观，资产质量稳定，营收整体乐观但存在分化，盈利增速延续修复格局；同时，部分银行提升分红率提振股东回报，利好长线投资者配置。展望三季度，预计息差和资产质量等核心变量保持稳定，全年盈利趋势积极，叠加宏观叙事等长逻辑仍在继续演绎，全年绝对收益仍将延续。