朝阳沦为新房库存重灾区是不争的事实。
(相关资料图)
朝阳北尤甚，供地多，新盘面积大总价高，抬起了购房人的上车门槛。
据销冠智库统计，朝阳当前广义上的库存去化周期，将近46个月；
同期北京全域的平均去化周期，才不到28个月。
供需严重失衡，竞争激烈，导致开发商拿地卖房兴致都不高。
但是，在今年二批次土拍中，朝阳北有块新地受到了不少关注。
奶西村319、320地块，最终首开拿下，楼面价约为4.4万/㎡，指导价8.5万/㎡。
一方面房地价差4.1万/㎡，开发商利润空间非常足，今年一二批土拍一般缝差是3万出头。
另一方面，不远处的崔各庄卖到8.8万/㎡，同样泛望京，奶西更便宜。
去年崔各庄有三兄弟，后来老四来了三兄弟哭了，现在奶西来了，老四也哭了......
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奶西 又名“奶香”
奶香，正经的解释为奶西真香。
谈及大多数人对奶西村的最初印象——破烂、泥泞，还有一大片回迁房，就这么一块地，怎么就香了？
奶西村棚改前的面貌
从区域现状看，奶西村地块整体上建设起步晚，城市界面欠佳。
目前这里仍处于建设初期，再加上东侧紧邻的奶东村是自留村，村内人员比较混杂，城乡结合部的面貌无处不在。
若说三环太阳宫是大都市风，那么五环外奶西村，一下子就变成了乡村田园风。
但因此低估了奶西村的价值，就鼠目寸光了。
从地理位置看，奶西村西临新北苑，南邻来广营，距离阿里的新总部约5km，开车路程也不过10分钟。
从来广营北路直达北五环的广顺桥，15分钟即可到达望京商圈。
奶西村地块东距京承高速1.3km左右，西侧紧挨着来广营北路，南侧为顺白路，北边是顺黄路，出行便利。
驱车前往国贸三元桥需25分钟，中关村需28分钟；
而且地块距离产业集群也很近，附近还有新望京的核心电子城北区。
电子城北区效果图
半小时工作圈妥妥的。
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如何干掉崔各庄？
虽然从直线距离上看，崔各庄仅隔3公里比奶西离得近，但是奶西路况比崔各庄好，驾车出行其实更快更方便。
并且奶西相比崔各庄更偏西北，崔各庄辐射是纯东。
因此奶西的受众人群会更广，除了望京白领，还会有不少北苑或者是奥森附近置换的，这群人可能在海淀上班。
将来两个板块进入二手房市场，预计奶西流动性会比崔各庄好些。
当然，奶西村也有不利因素，除了最开始说的城市界面一般之外，轨道交通很匮乏。
奶西村不临铁，连规划都没有——这是不利因素之一。
最近的是14号线善各庄站步行距离约3.4公里，步行时间近1个小时。
不利因素之二——无学区无配套。
地块周边的教育资源是短板。
学校有陈经纶中学分校(奶子房校区)、朝阳外国语学校高中部、芳草地国际学校和国资中心幼儿园等。
地块自身规划有9班幼儿园和27班的九年一贯制学校，能稍微弥补缺陷。
商业配套基本没有。只能依托北苑和望京商圈，短期内无法配齐。
医疗资源距离地块最近的是3.8km外的航空总医院。
未来来广营地区会有朝阳园北区国际医院、来广营2.99配套医院建成，奶西能借一些光。
总之，目前地块周边城市配套一般，商业、学校的规划上确实不如崔各庄。
但是，架不住奶西便宜啊！
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价格倒挂二手房
首开所拿下的奶西村319、320地块，销售指导价为8.5万/㎡。
根据控规条件，地块住宅部分建控规模90394㎡，容积率2.22；
控高60米，套内7090，预计为小高层社区，无任何保障房配建。
首开奶西村地块实拍|图源：领先楼盘
地块北边是中建拿下的奶西318地块，容积率为1.4，指导价8.9万/㎡，两个地块做的是差异化产品，避免了区域同质化竞争。
地块周围鲜少有新盘入市，次新二手房价格持续走高。
2.5km外位于来广营的臻园挂牌均价11.6/㎡。
3km外的位于北苑的润泽悦溪挂牌均价9.8万/㎡。
相比较之下，奶西村地块倒挂价差近3万，有价格优势。
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金茂助力奶西出圈
前面提到奶西村地块的4.1万房地价差，有高利润优势，因此大家都来想分一杯羹。
此前业内疯传金茂拿出诚意想和首开一起占地盘，终于一份协议的出现才锤定。
6月22日金茂公开向首开借款，拟参与首开在奶西地块的合作开发。
这表明，金茂在奶西村地块开发公司中的股权份额占比至少49%，有很大可能超过50%成为大股东。
因此地块由金茂操盘，目前还没有盖棺定论公开案名，几乎也板上钉钉了。
户型面积方面，因为有套内70/90限制，再根据金茂的一贯特性，基本判定102㎡、120㎡这两个主力面积占70%。
另外30%可能是功能和舒适兼顾的四居，面积段大概率是150-160㎡之间，没准儿折中弄个155㎡。
金茂加盟后的产品系列，江湖上关于是否为“府系”的探讨很多。
毕竟的金茂府IP，在大家的认知里，都是价格唬人的高大上项目，比如广渠金茂府、颐和金茂府、望京金茂府。
但小道听说不是府系，不会叫**金茂府。
但金茂的科技系统非常舒适且人性化，即便不是府系品质也不差。
奶西的进场，让崔各庄慌了又慌，让大朝阳新房市场添了位卷王。
最后，之前看到一张有意思的图，给大家分享一下，其中的奥妙自己体会~~
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