世界百事通！烂尾拿什么重生?这届接盘侠不想当冤大头

4天前，央行公布了一份今年二季度金融机构贷款统计报告。

通过房贷数据我们发现，贷款买房的人真的少了......

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(相关资料图)

基本面真的差

央行报告数据显示：

2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；

上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

可以看到今年1到6月各类房地产贷款余额，占新增贷款比重大幅下降。

一方面是房价略高，部分人收入跟不上，刚需购房压力增大；

但同时通过后台留言我们发现，部分人的改善需求其实是亟待释放的；

只是由于停工维权等现象频发，导致持币观望期拉长，预期递减迟迟不敢上车。

这就反映出一个根源性的问题，一是当下房地产要想快速回温得靠改善群体；二是眼下信心比黄金重要；

楼市基本面太差，买房不知何时交付，就算兜里有钱也得想想了。

当然对此现状高层也已深刻意识到，所以上周ZZJ会议罕见回应上个月的烂尾项目停D潮，要保交楼，稳民生。

足以可见，接下来恢复市场信心最有力的方式，就是盘活烂尾楼。

前几天河南郑州、江西赣州、四川遂宁等城市已经出台相应纾困政策；

但针对全国性大面积的停工烂尾出现，所有人都在等一个可以快速落实到具体的纾困方案。

其实，针对烂尾楼的成功处置，此前还真有过先例。

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烂尾楼找到“接盘侠”

三个月前，无锡江阴H大某停工项目业主终于吃下了定心丸。

4月26日，业主发现H大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽置业股东列表了，信息变更后由中粮信托100%持股。

央企信托出面，接盘H大某停工楼盘了。

并且早在去年年底，绿城管理也宣布与中粮信托就江阴城南项目签署合作协议，为项目提供代建服务。

濒临烂尾楼盘的交付，就这样有着落了；

股权变更后，该项目由中粮信托提供部分或全部资金支持，绿城管理代建并赚取代建服务费；

据了解该楼盘去年9月陷入停工困境，现已恢复正常施工了。

国字号金融机构持股接盘，找品质房企代建，这种模式是目前盘活烂尾楼的可行方案。

关于代建其实并不是一个新鲜事，早在10年前就存在；

它是指有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方部分或全程参与设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

只是在新的时代浪潮下，升级版出现了。

像上述江阴H大停工项目这种，“金融机构接管+引入代建代管（委托开发管理）”模式就是升级版。

当然，中粮信托并非唯一一家接手H大项目的金融机构，绿城管理也并非唯一一家代建企业。

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最后真正的托底，是它

今年开始多家房企濒临暴雷危机，资金周转困难导致很多项目陷入停工的局面；

3月在H大召开的全球债权人电话会议上，曾有债权人提问；

未来H大是否会继续采用“股权转让+托管运营”的模式盘活停工项目？

H大方也表示“在当前公司流动性紧张的情况下，上述模式是维持公司有序运营、保障各方合法权益的现实选择。”

很显然这种现状下，停工项目找人接管代建或许是一条新的出路。

不过还有一个推进难点，就是受困房企找金融机构接盘+代建，前期金融机构要自己投入资金，这就带来一定风险。

这个模式能让项目滚起来，如果项目的剩余货值能实现资金平衡或盈利，那么问题不在；

但如果项目已卖完/监管资金被挪走，接下来没有盈利空间，那么金融机构前期投入的钱，谁出？

就目前的市场而言这种情况非常有可能出现，这就需要ZF层面给予协调支持了。

我理解为，这就是前几天高层会议所提到的“压实地方ZF责任”。

当然上面的两种假设比较极端，所以对此ZF给予的支持也不是局限于统筹出qian；

折中的如果项目还有库存可以继续放宽政策促进去化，同时强化预售资金监管增强信心，盘活剩余货值。

总之，要想保证盘活烂尾楼顺利进行，少不了ZF牵头；

至于那些被挪用的监管资金等问题，能追责还是得追，不然就得幕后老哥自己真正兜底了！