北京四环,双轨道,双商业!价值逻辑很明确

大家这几天是啥状态？就等跨年，还是猛冲kpi？

北京楼市这边是真的卷，年底抢收正在疯狂上演。

赶在最后一周，取证的项目光速开盘。京北建发城建·文源府昨晚开盘，售楼处现场人山人海。

(资料图片)

中海富华里·汇园，也是趁热打铁这几天低调开卖。

南边大红门中海和瑞叁号院先开一步，永定金茂府30号也将开盘。

其他刚亮相的项目也紧着吆喝，往南首开造甲村，拿出倒计时官宣海报。

建发新宫，也官宣案名建发·璟院。

京楼的开发商，跨年是卷着跨的。并且，北与北，南与南之间的各个项目，都能构成直接竞对。

太精采了，越卷对购房人越有利，越卷越该期待。

这几天将开盘的项目，之前已给大家分析过，戳上方的蓝字案名可以看。

下面给大家说说新宫的建发璟院，城区四环，双轨道，双商业，还是很有看点的。

北京第三批次供地中，建发拿下丰台槐房新宫地块，最近官宣案名为建发璟院。

项目位置在新宫万达广场对面300米左右，属于南4.3环。

从上图可以看到，新宫的建发璟院与大红门距离也不远，大红门新房属于南3.9环。

虽然新宫与大红门板块间仅一条四环线之隔，但新房指导价一平却差了1.2万。

大红门销售指导价9.5万/平米，新宫销售指导价8.3万/平米。

所以建发璟院的出现，给大红门双雄带来很大威胁。

并且，虽然新宫项目环线位置不及大红门，但仍有很大优势。

在建发璟院500米左右，有地铁4号线、19号线双轨交汇的新宫站。

4号线大家都比较熟悉了，贯穿南北的交通大动脉，串联多个产业及商圈，通勤属性极强。

在南城靠近4号线的房子，租售比明显高于其他。并且越近地铁二手房的流通性也越好。

19号线是大站快车，目前跨越海淀、西城、丰台三区，从新宫到牡丹园全程只需要24分钟左右。

这两条线路的存在，让建发璟院的辐射范围更广。

另外，在项目1公里范围内，有两个大型商场。

300米左右是万达广场，800米左右是大悦春风里。

所以建发璟院附近的城市界面很不错，甚至比四环内的大红门要好很多。

项目附近自然资源也很充足，隔壁是比较大型的南苑森林湿地公园，周边还有槐新公园等。

很显然，新宫的优势都是现成的，配套无需等待。

大家还记得大红门的主力卖点是啥不，之前说过，三环+南中轴+首都商务新区概念，开发商讲环线+规划故事讲的比较猛。

这也是新宫与大红门两个板块间的主要售卖差异。

但大红门的规划我认为有点虚。

在北京来讲，南城的产业发展都不算太强。就连丽泽，发展了这么些年起色也并不大。

所以南城的各种规划，且得等。

产业指不上的地方，ZF关于新房的定价逻辑，环线就比较重要了，南城就是这样。

看今年南边供应新房的板块指导价，正可以按环线位置去划分梯度。

之前给大家讲西红门的时候，我说过4.3环和4.9环定价差1万多。

不过西红门和新宫更像是刚需和改善的分水岭，能上就上，不上则退了。

但新宫和大红门同为改善板块，4.3环和3.9环，房价又差上一万多，这次大家会如何选择呢？

一条四环线有那么重要吗？很难说。

前段时间大红门中海和瑞叁号院开盘，首开均价只有8.8万/平米，部分户型低至8.5万元/平米。

降价开，都是逼出来的。南城改善可选项太多，不降价很难卖。

当然，大红门可以低至8.5万，目测新宫开盘也必然会降价，有没有可能8万以下呢？

小道消息说，1000万可以拿下建发璟院四居，咱一起期待下。

最后再给大家说说这次建发新宫的产品。

建发璟院容积率2.2，限高45米，产品预计是10-15层的洋房、小高层。

共规划16栋楼，532户，新中式风格。

户型面积分别是106平米三居、128/133平米四居、153平米四居。

最新传出一版户型图，放这给大家看看。

106平三居为南向三面宽，配置飘窗，全明设计，北向卧室配置设备平台，看起来通透性一般。

128平四居同样为南向三面宽，带飘窗，南北通透，双明卫。这版户型不带尺寸，现在看上去南向次卧面积略小。

133平四居南向三面宽+飘窗，边户主卧带270度转角观景飘窗。但北向这些空间会不会有点拥挤？

153平四居不同于主流的四叶草户型，做到南向四面宽，自带多功能厅，主卧带有步入式衣帽间和明卫。

这个户型设计较为灵活，后期可自行发挥的余地很大，还是不错的。

带尺寸版本还没出，后期官宣可以重点看看空间尺度的分配。

大家觉得新宫项目咋样？话说大红门双雄产品做的一个赛一个，接下来就看建发的了。