上个月初,给大家统计了一版104个北京在售新房网签情况。
(资料图)
网签数据是建委官网扒下来的,会有一定滞后性,一些刚开没多久的盘,没有网签或网签很少是正常情况。
但是一些开盘大半年,一年两年...网签还很少的,咋回事不用想也知道。
上次发出来还有网友来杠,“某盘卖的很好,售楼处说已经快清盘了,你的数据是错的......”
师妹一看,是21年开的盘,这种情况很明显谁说了谎。
看了这些项目的网签,师妹发现有个盘,条件看着明明不错,
城区,临铁,有小户型;
如今去化却很惨,卖了近一年半,网签去化率才14.6%。
它就是熙悦晴翠,咋回事,咱一起看看。
NO.01
城区临铁盘,降价也救不了自己
这个项目是21年5月份土拍中成交的丰台张郭庄地块,首开+卓越+建工三家联合操盘。
21年12月开盘,当初取证1147套房源,如今只网签了167套。
师妹记得刚开盘那会儿,熙悦晴翠的市场关注度还不少。
项目属于丰台河西板块,距离地铁14号线张郭庄站约500米左右,销售指导价6.8万/平。
项目开盘便一路降价,并且搞了不少特价房,
实际成交均价6.3万/平左右。
但为啥说,熙悦晴翠降价也救不了自己?
不远处的新盘九里熙宸,网签均价5.7万/平米;
不远处且同熙悦系的熙悦天寰,网签均价5.6万/平米;
隔壁的西山金茂府,网签均价5.3万/平米;
再来看看附近的次新二手房,
16年建成的西山甲一号挂牌价6万/平;
14年建成的园博嘉园、园博府,挂牌价5万、5.5万/平;
降的还不够低。6.3万/平米,根本没有竞争力。
尴尬的是,目前项目处于进退两难的阶段,再降价,一来肯定引起已经上车的业主不满,
二来熙悦晴翠楼面价是4.4万/平米,留给他降价的空间也没那么充裕。
NO.02
什么都要,就什么也得不到
价格是项目去化难的一方面因素,另一方面,产品存在的问题也不少。
熙悦晴翠分为南北两地块,南地块为56-90㎡一到三居,北地块为96-158㎡三到四居。
需要配建的3.25万平米公租房,占了南地块的一半(#1#2#3#4#5)。
一方面存在商品房与公租房混居的问题;
另一方面,南地块的小户型(#9,56平、82平),又做了东西向。
双重暴击,生怕给人留下上车的理由......
另外,前面提到整个项目户型面积段是56-158平米一至四居。
56平一居
74平两居
82平、90平、96平、105平三居
110平、119平、140平、159平四居
覆盖面很广,刚需改善客群都想要,但往往现实是,越什么都要,越得不到。
细看项目户型会发现,各有各的硬伤。
比如,建面约90平的三居,入户过道面积浪费,次卫过于狭窄。
再比如,建面约110平四居,南向是两面宽,进深过长,主卫暗卫......
不一一给大家列举了,设计这么多户型,总之哪个都不精。
可以任性设计户型的那是二环,西五环外,绝对不兴啊!
NO.03
没有一个卖不动的项目,是无辜的
产品不行,价格偏高,地段吧,除了占个地铁也没啥致胜因素。
重重因素叠加之下,我似乎知道为啥项目卖的不好了。
当初拿地一共花了62亿,
一千多套房源,一年半,卖了一百多套,
不知道熙悦晴翠接下来的出路,是继续生扛?还是再割肉降价?
如今市场不比当年了,分化越来越严重,
每一个不诚意卖房的项目,都将得到市场的惩罚......
晴翠呐,长点心吧。
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