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【世界新要闻】这个北京城区临铁盘,降价也救不了...

时间 2023-04-06 18:04:32 来源:搜狐焦点  

上个月初,给大家统计了一版104个北京在售新房网签情况


(资料图)

网签数据是建委官网扒下来的,会有一定滞后性,一些刚开没多久的盘,没有网签或网签很少是正常情况。

但是一些开盘大半年,一年两年...网签还很少的,咋回事不用想也知道。

上次发出来还有网友来杠,“某盘卖的很好,售楼处说已经快清盘了,你的数据是错的......”

师妹一看,是21年开的盘,这种情况很明显谁说了谎。

看了这些项目的网签,师妹发现有个盘,条件看着明明不错,

城区,临铁,有小户型;

如今去化却很惨,卖了近一年半,网签去化率才14.6%。

它就是熙悦晴翠,咋回事,咱一起看看。

NO.01

城区临铁盘,降价也救不了自己

这个项目是21年5月份土拍中成交的丰台张郭庄地块,首开+卓越+建工三家联合操盘。

21年12月开盘,当初取证1147套房源,如今只网签了167套。

师妹记得刚开盘那会儿,熙悦晴翠的市场关注度还不少。

项目属于丰台河西板块,距离地铁14号线张郭庄站约500米左右,销售指导价6.8万/平。

项目开盘便一路降价,并且搞了不少特价房,

实际成交均价6.3万/平左右。

但为啥说,熙悦晴翠降价也救不了自己?

不远处的新盘九里熙宸,网签均价5.7万/平米;

不远处且同熙悦系的熙悦天寰,网签均价5.6万/平米;

隔壁的西山金茂府,网签均价5.3万/平米;

再来看看附近的次新二手房,

16年建成的西山甲一号挂牌价6万/平;

14年建成的园博嘉园、园博府,挂牌价5万、5.5万/平;

降的还不够低。6.3万/平米,根本没有竞争力。

尴尬的是,目前项目处于进退两难的阶段,再降价,一来肯定引起已经上车的业主不满,

二来熙悦晴翠楼面价是4.4万/平米,留给他降价的空间也没那么充裕。

NO.02

什么都要,就什么也得不到

价格是项目去化难的一方面因素,另一方面,产品存在的问题也不少。

熙悦晴翠分为南北两地块,南地块为56-90㎡一到三居,北地块为96-158㎡三到四居。

需要配建的3.25万平米公租房,占了南地块的一半(#1#2#3#4#5)。

一方面存在商品房与公租房混居的问题;

另一方面,南地块的小户型(#9,56平、82平),又做了东西向

双重暴击,生怕给人留下上车的理由......

另外,前面提到整个项目户型面积段是56-158平米一至四居。

56平一居

74平两居

82平、90平、96平、105平三居

110平、119平、140平、159平四居

覆盖面很广,刚需改善客群都想要,但往往现实是,越什么都要,越得不到。

细看项目户型会发现,各有各的硬伤。

比如,建面约90平的三居,入户过道面积浪费,次卫过于狭窄。

再比如,建面约110平四居,南向是两面宽,进深过长,主卫暗卫......

不一一给大家列举了,设计这么多户型,总之哪个都不精。

可以任性设计户型的那是二环,西五环外,绝对不兴啊!

NO.03

没有一个卖不动的项目,是无辜的

产品不行,价格偏高,地段吧,除了占个地铁也没啥致胜因素。

重重因素叠加之下,我似乎知道为啥项目卖的不好了。

当初拿地一共花了62亿,

一千多套房源,一年半,卖了一百多套,

不知道熙悦晴翠接下来的出路,是继续生扛?还是再割肉降价?

如今市场不比当年了,分化越来越严重,

每一个不诚意卖房的项目,都将得到市场的惩罚......

晴翠呐,长点心吧。

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