最近的“利好”,真的给老百姓省钱了吗?

从3月31日开始，二手房“带押过户”模式北京已经开展了近一个月时间了，很多人肯定好奇，这玩意在实操中到底啥样？

今天来给大家做个现状揭秘。

(资料图片仅供参考)

（有些事，还真不是大家想的那样）

01/

带押过户的条件

首先再絮叨下带押过户的条件，这个后面的叙述有帮助。

①必须是个人名下的住房（公司不行）。

②只有一次抵押，不能有二抵（只能是按揭抵押，不能是经营抵押）。

③卖方还没结清的贷款，必须是商业贷款；如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须结清。

④买方是全款买房或商业贷款买房。

之前看过很多“专家”解读，说带押过户怎么“省钱、省事”。

那好，咱们就从这俩方面讲。

02/

带押过户省事儿吗？

我们通过案例，来看看。

老李把房子卖给老王，房子总价600万，其中卖家老李还欠按揭贷款200万，按揭贷款银行假设是工商银行。

好，到这里，就开始出现多种分支情况了：

第一种情况，买家老王全款买。

大家觉得，是不是全款买，带押过户能省事？

对不起，不能，首先，所有资金监管手续，从原来便捷的线上，变到线下。

繁琐程度，指数增加。

同时，线下监管一家银行还不行，因为全款买的房子，没人会按照600万网签，肯定按照最低过户指导价来，假设这个价格是200万。

好，资金监管，只能监管这200万，剩余400万呢？

爱哪去哪去......

老王和老李还要找个地方监管这剩余的400万。

第二种情况，买家老王商贷按揭买房。

这里就又细分为两种情况。

①买家老王（网签价-贷款额）＞卖家老李按揭未还金额也就是200万。

②买家老王（网签价-贷款额）＜卖家老李按揭未还金额也就是200万。

举例说明：

①假设这600万的房子，买家老王网签价打到400万（取整数为了各位好算），在浦发银行商业按揭贷款200万或更少，（网签价400）-（贷款额200以下）就多于老李欠工商的200万，在浦发监管时，买家老王把首付分成两份，一份监管在浦发银行，另一份找另外一家监管。

②假设这600万的房子，买家老王网签价打到400万（取整数为了各位好算），在浦发银行商业按揭贷款高于200万，比如是250万，正常来说，买600万的房子，是不是首付准备350万就够了？

对不起，如果这种情况走带押过户，老王操作期间，还要再多准备50万。

（文章涉及银行仅是举例，无任何倾向性）

这50万是咋来的？

因为卖家老李欠工商银行200万，老王买房网签价格是400万，老王贷款250万，浦发银行认为，该房余值只有150万，不够还工商银行的200万，所以在资金监管期间，老王要再拿筹借50万放到监管账户。

到这里，你可能迷糊了，老王不是准备了350万首付吗？

如果你看懂上面全款买房那个情况，这里就好理解一些。

房子是600万，网签是400万，多出来的200万，要去其他地方监管，这个200万在过户之前是不能动的。

所以，老王要再拿出150万+50万，即200万去浦发监管，在这套流程里，老王实际需要准备的资金是400万，而不是350万。（当然某些中介可以借50万给老王，比较贵）。

【到这里，老王和老李算是把“监管这件平时半天就搞定的事”，搞完了】

下面是缴税过户。

北京建委为了推行线上办公，如果不是带押过户，线上的话，基本1个工作日搞定。

如果带押过户呢？

目前光线下约号，就要10天以上。

而且这一环节，还要等上文中工商和浦发两家银行，解压和上抵押。

这里顺便说一下，浦发在操作上抵的时候，会给老李房产证敲上一个“二抵”，因为浦发认为，该房债权人除了工商银行外，还有买家老王。

整个流程算下来，2个月半月打底，预期不好的话，要3个月。

（虽然执行才一个月，但目前正在办理的，已经感受到了）

正常不走带押过户，卖家老李有按揭的情况下，这一套流程下来，20天算慢的，稍微加急，15天搞定。

最少差俩月，一点都不省事。

这个多出的时间，对下面要讲的“省钱”有影响。

03/

带押过户省钱吗？

“专家”当时分析，带押过户，不需要买家和卖家还清原来的贷款，这样会节省一笔“过桥费”。

咱们还是举例分析。

还是老王买老李的房子，房子600万，老李欠工商银行商贷200万，

如果多出两个月，卖家老李需要在这俩月中，继续偿还按揭月供，先不算本金部分，光按揭部分，假设当时按揭利率5%，月利率就是0.417%，俩月是0.83%。

如果不走带押过户，绿中介垫资的费用是0.6%包干。

200万的按揭，多花4666.67元。（还不算老李本金部分的成本。按揭等额还款，除了利息，还有本金支出）

如果运气差，这多出来的俩月，正好卡在中间，老李还仨月月供，那就是多出来7000元。

如果老李是上面利率，一点都不省钱。

实际情况中，卖家按揭多少，对号入座即可。

04/

结语

当然了，可能是刚刚执行不久，各个环节配合度还没那么高，或者某些南方城市处理高效，整个流程能快一些，或者对于没有监管的城市，以及资金成本很高的城市，能有一些便利？

今天这篇文章，一方面是给那些想这么弄的读者做个分析，您自己掂量一下。

另一方面，更重要的是告诉大家要会看政策，某些政策，“雷声大雨点小”，听听得了，对市场影响，可以忽略不计，您别被忽悠了。