深圳出手！两个字 逆转楼市格局|每日焦点

深圳走出了一条，与众不同的道路。

这次是在保障性租房市场。

就在几天前，深圳南山区白芒村，刷爆全网。

(资料图)

这里是一片典型的城中村。

有中介统计，白芒村单间最低只要900元，一室一厅在1500元一个月左右。

通常来说在这里的农民自建房里居住的，要么是周边工厂里上班的工人，或者刚毕业来深圳打拼的年轻人。

也有部分收入水平不高的家庭，带着娃一起居住和上学。

当地房东圈子最近收到了一则重磅消息：

政府要开始统租了。

（来源：网络）

什么是统租？

简单来说就是由政府主导，从房东手里回购自建房，然后重新改造装修变成保障性租赁住房的行为。

深圳官方规划显示，为了解决新市民的居住问题，将在十四五40万套保障性租赁住房的基础上，提高任务目标。

深圳预计在2021到2027年筹建100万套保障性租赁房。

一旦被统租，对房东来说是好事，对租客来说通常意味着成本不断上升。

一位白芒村住户在网上说：

房东要求6月底全部搬走，周边的几个村子也都在改建，让搬到哪去？周边根本没有多余的房子可租，还在上学的孩子怎么办？

白芒村所属的南山区西丽街道第一时间作出回应：

当地街道办事处表示，市面上流传的通知只是房东自己的行为，相关部门已经调查并且责令整改。

对于不具备搬离条件的居民，街道表示不会强制搬离，同时承诺维持房屋租金标准。

同时，街道还将对愿意搬离的居民给予搬迁补助，并将积极梳理周边房源的信息供有需要的居民参考，协助寻找房源。

在保障学位方面，西丽街道办事明确表示，符合入学条件的南山区内就读学生，无论搬离与否都将会有保障。

（街道办事处回应）

无论态度还是效率，当地街道的回应，都非常符合“来了就是深圳人”这句话。

必须点赞。

其实深圳大规模改造城中村，已经不止一次了。

当地人肯定听说过万科多年前联合政府，一同推出的万村计划。

与万村计划不同的是，上一次是由万科这样龙头房企主导，这次统租是由政府主导。

无论由谁来主导，它始终是一场漫长的多方博弈。

在我们常规的房地产开发过程中，规模越大效益越高，而租赁住房的模式是完全不同的。

通常来说，万科收购农民自建房之后，改造成长租公寓对外出租，有三大成本：

1.收房（谈判）成本

2.装修（改造）成本

3.运营（服务）成本

万科负责长租公寓的高管曾经接受过采访，透露改造一个30平米的单间，成本大约在2500到2700元一个月，然而公寓对外出租的价格普遍在2000到2350一个月。

这就意味着：万科大概率租一套，亏一套。

长期以来，房屋租赁市场普遍达成了一个共识，想要靠长租公寓挣钱，必须做两件事。

一是提升公寓租金，改善居住环境。

二是拓展服务场景，改良公寓和周边配套，提升服务收入。

遗憾的是，全国大部分城中村的租客，无法负担起这样的高品质公寓。

城中村的租客通常对房屋价格比较敏感，绝大部分住户对居住的要求并不高。

租金上涨之后，非常常见的一种状态，就是一批租户迁移到距离工作场所更远的地方居住，以降低成本。

万科在深圳的长租业务就是用类似的统购统租的模式。

除了深圳，万科同样在北京、上海等地展开长租试点。

唯一的区别在于：北京与上海都采用合作开发模式。

这么做的好处就是万科能够降低成本，同时减少与村民谈判的难度，同时村办企业或者村集体都能从中获得保底收益和超额收益。

如果说房价的上限，是由六个钱包决定的，那么房租的上限就是由单个家庭的收入上限决定的。

城中村旧改，首先考虑的应该是适应当地的产业和居民需求。

北上广深 不可能永远涨

多年前，深圳小产权房的二手交易非常火爆。

简单来说没有独立房产证的房子，都可以称为小产权房。包括村民自建农民房、集资房、村委统建房、军产房等。

深圳2020年有一个数据显示：

全市有1082万套房。

其中真正的商品住宅只占17.47%，不被市场认可的小产权房有超过562万套，占比高达 52%。

（城中村 来源：网络）

这些“非法房产”主要的特点是租金低、交通便利、配套完善，通常是深圳打工人的第一站，或者工厂工人的聚集地。

然而这种房子隐含极大的法律风险。

根据相关法规规定，小产权房通常只能在本集体经济组织的成员之间，比如本村村民之间进行买卖。

城镇居民购房后，不仅不能办理房产证，其购买行为也不受法律的保护。

在楼市疯涨的年代里，小产权房买到就是赚到，没人会在意这些细节。

然而，没有任何一个城市，能逃得过楼市大周期。

即使北上广深，也不可能永远涨。

中国楼市自上世纪90年代以来，经历了至少四轮周期。

先是1995到2007年的黄金时代。

1997年亚洲金融危机爆发，紧接着中国大规模取消福利分房，市场化的房地产大时代到来。

2003年高层发文定调：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业。

接下来的2002到2007五年，楼市调控不断收紧，结果却越调越涨，楼市初具规模。

第二轮周期是从2008年到2013年。

中国推出四万亿激励政策，楼市也经历暴涨然后暴跌，密集调控一直持续到2013年。

第三轮周期是2014到2019年。

全国楼市去库存成了主流，2014年开始全力拯救楼市，各大城市都采用了降税、降息、棚改等方式助力去化。

在极速去库存的过程中，曾经买了多套房产的炒家一跃走上风口，二三四线城市轮动上涨，很多房企依靠三四线跻身千亿规模。

一直到2020年新冠疫情，开启新一轮周期。

随着2020年9月房地产三道红线的出炉，一大批房企逐渐陷入危机之中，资金短缺卖楼乏力。

紧接着是监管进一步收紧，包括但不限于打击炒作学区房、严查经营贷流入楼市、银行贷款额度收紧等。

目前，我们正处于楼市新一波周期的末尾。

市场期待的小阳春回暖并没有出现，只剩核心一二线城市，都拿压箱底土地，来吸引房企们参与。

似乎很少有人再去关心，三四线卖不出去的房子和土地了。

上海最近有个豪宅楼盘开盘，引起疯抢，媒体报道说身价上亿的富豪在烈日下排队摇号，甚至有人当场结婚买房。

富豪排队买房的理由很简单：

一二手房价格倒挂，摇中一套躺赚数百甚至上千万。

然而最新消息是，5月30日这个豪宅项目的摇号被一股神秘力量叫停，开发商启动退款。

奥地利作家茨威格在《断头皇后》里写下：

她那时还太年轻，不知道所有命运馈赠的礼物，都标好了价格。

中国楼市狂奔二十年，代价是什么？

恐怕要再过二十年，我们才能知道答案了。