今日关注:【券商聚焦】中金：地产现房及融资新政落地，行业开发融资模式迎来重构

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金吾财讯 | 2026年8月28日多部门出台地产销售与信贷新规，中金研报联合解读政策影响。销售制度实行“新老划段”，新规前拿到工规证项目可维持原有预售；其余新项目优先现房销售，若做期房销售需封顶才可预售，房款纳入独立监管，定金不超20%。配套融资上，开发贷期限拉长，期房项目最长5年、现房最长7年；个人按揭贷款最长期限提升至40年，按揭延后至竣工备案后发放，债务收入比上限提升至60%。报告指出新政核心目标为保护购房者权益、防范房企高周转带来金融风险，适配存量时代市场，今年二手房销售占比已超50%。房企现金流回正时间拉长至拿地后2.5?3年，IRR下行，短期规模化房企受销售、ROE压制估值承压，中长期若周期回暖会存在估值弹性，但弹性弱于过往。土地市场竞争格局重塑，短期拿地能力受压制，中长期走向取决于房价；供给收缩有望改善供需，但老库存降价、现房定金机制会带来扰动，还需配套政策平滑周期风险。银行端，融资从主体信用转向项目授信、资金封闭管理，切断烂尾?断供风险链条。截至2Q26个人住房贷款、开发贷余额同比分别下降3.8%、8.5%，新规主要缓释尾部风险，信贷或延续负增长，资源进一步向优质房企、优质项目集中。

风险提示：房企现金流超预期承压，地产信贷需求不及预期等。