【聚看点】购房宣传名不符实,开发商可免责?中消协:对这些“霸王条款”说“不”!

来源：上海证券报

开发商把预付款视为定金或违约金，合理吗？在物业管理费外要求业主分摊公用费用，正常吗？……

9月21日，针对消费者反映强烈的商品房买卖、租赁、装修、物业等相关领域不公平格式条款，中消协根据调查情况发布了十条“霸王条款”点评，为消费者一一答疑解惑。

【资料图】

房屋交易不得随意免责

不公平条款一：出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任

例如：在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

中消协：这一规定完全规避了开发商所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。

因此，依照法律规定，开发商不履行合同约定的义务时，除了应当向购房者返还定金外，还应赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。

不公平条款二：购房合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任

例如：购房者在签订本合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等方式已做全面细致了解，开发商不存在虚假、误导性承诺、陈述，购房者自愿购买该物业。

那么，购房者在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等，仅作为要约邀请，不作为开发商向购房者交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

中消协：为吸引消费者签约购买，开发商精心制作销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会，而宣传过程中，开发商对商品房及其附属设施作出的说明和允诺，对购房者的决策影响重大。

根据法律规定，当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

不公平条款三：出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任

例如：在售房过程中，开发商向购房者提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供购房者购房参考，不得视为合同内容条款，开发商享有最终解释权。

中消协：格式条款应当公平确定双方的权利和义务，且在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。

不公平条款四：扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责

例如：因设计调整、气候变化等原因，导致未按合同规定期限交房的，开发商不承担违约责任。

中消协：该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。

违约金赔偿不得滥用

不公平条款五：房屋租赁期满后，限制消费者与房屋所有人直接交易

例如：自租赁期满合同终止后三个月内，租客不得与该房屋的产权所有人自行成交，否则应向房屋中介机构交付月租金的200%作为赔偿。

中消协：房屋租赁到期后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，不属于《民法典》第965条规定的利用中介机构提供的交易机会或媒介服务，绕开中介机构直接订立合同的情形，中介机构无权予以限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

不公平条款六：装修施工存在问题，将材料费转嫁给消费者

例如：装修施工期间，属于消费者购买材料由装修公司施工的项目，如有因装修公司施工造成质量问题，装修公司负责保修期间的人工费用，材料由消费者负责。

中消协：在装修过程中，因施工造成质量问题后，往往需要进行拆除部分或全部原装修材料进行重新施工。拆除过程中，原装修材料会遭到部分或者全部损坏。消费者自购材料属于其自身财产，因经营者施工质量不合格对消费者造成的损失应由经营者一并承担。该条款减轻了经营者应承担的责任，属于不公平格式条款。

不公平条款七：违约金的设定标准过低，经营者的违约成本较小

例如：施工方违反合同约定出现工程逾期的，按照20元每日向消费者支付违约金。

中消协：违约金的设定应以弥补实际损失为原则，此处约定的违约金金额较低，明显无法弥补因无法及时入住导致的实际损失（如延长租赁期限、增加租赁成本等），涉嫌排除消费者主张违约责任的权利，减轻经营者赔偿责任。

不公平条款八：将预付款视为定金或违约金，解除合同时不退款，加重消费者责任

例如：消费者除因不可抗力外，单方解除合同的，已支付预付款，经营者不予退还；若由此对经营者造成损失的，消费者将承担所有损失。

又如，消费者如违约，消费者所交货款将作为违约金赔偿给经营者。

中消协：预付款不是法律概念上的定金，合同条款中关于若消费者解除合同，已支付预付款不退的规定并不能适用“定金罚则”。经营者单方规定消费者解除合同时，不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者，属于加重消费者责任的不公平格式条款。此外，解除合同承担违约责任时，违约金不应超过合理数额。

物业费收取范围有规范

不公平条款九：物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任

例如：物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务，物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。

中消协：物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

不公平条款十：在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任

例如：物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用，景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。

中消协：物业管理区域，应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。

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