哈喽大家好,我是血拼哥。
(相关资料图)
2月的“小阳春”市场反响比较强烈,整个2月德胜片区的成交量80+套。
对比去年1-3月分别成交59、24、61套,2月的表现异常亮眼。
德胜片区作为北京楼市非常特殊的存在,一直是近几年“学区房”的代表。
去年德胜受政策影响,很多家庭既花了钱,又没上上学,可以说亏得血本无归。
那为啥还有人还在上车德胜呢?
群里最近也有不少朋友讨论,买学区房这帮人怕是要亏死,2022年北京新生儿只有7.5万,这帮人29年入学,到时候还不是想上哪上哪?
也有朋友补刀,北京新生儿转折更早,学区房怕是药丸。
但也有朋友觉得北京会不停的吸纳新生力量,接盘侠神马的根本不缺,那么北京学区房还能不能买了?今年是最后的狂欢吗?
01/
喜忧德胜
真的坚挺吗?
我们可以回顾下近几年德胜片区学区房的价格变动情况:
2020年4-6月份,731出台,大量家长集中杀入西城,德胜片区的房价也开始暴涨。
7月份开始,德胜房价暴跌。11月后,德胜片区学区房的成交量与价格开始上涨,直到次年3月。
2021年3-5月份,德胜学区房价格到达最高点,成交量同样达到高点。
7月初,多校划片落地执行,德胜大量学生被调剂出区,价格开始暴跌。
2022年3-5月份,德胜区域的房价,再次开始修复上涨。
7月份,再次有大量学生被调剂,德胜房价再次下跌。
我们可以先浅浅的总结下,德胜房价一直徘徊在爆涨跌中,近三年前半年都有涨的趋势,7月后都有跌的趋势。
德胜片区上车特别注重入场时间与机会,稍不注意就容易买亏了。
2023年2月已经开始涨了呢,那按照往年的规律,今年下半年会跌?
02/
幼儿园关停潮
学区房要跌?
民办幼儿园首轮关停潮已经来了,就连北京的幼儿园都招不到学生了。
在北京,很多公办幼儿园也开始降低招生要求:
不少媒体已经开始预测:继幼儿园关停潮之后,小学、初中、高中、甚至大学都会迎来一波冲击。
而德胜片区成交虽然上涨,但房价情况依旧是分化的。
虽然人口在减少,北京教育资源(短期)依旧紧缺。
从最近两年北京在建或规划的学校就能看出:
2022年,北京新建24所学校,新增中小学学位2.9万个。
2023年,北京的目标是,新增学位2万个,新增幼儿托位6000个。
各个区也相继发布2023年教育工作计划,新建的学校,也给出了明确建设时间:
目前北京教育资源还是缺的状态,还在不断完善中。
03/
人口下降
未来挑战很大
随着北京依旧在疯狂建学校,不少人也开始担忧,以学区为主的房子开始贬值。
而最近这两年,变动最多的莫过于房产&教育。
那学区房作为这两者交叉的产物,底层的游戏规则也在转变。
学区跟房产也开始越来越没关系了,这也是未来的趋势。
咱们的老朋友上海已经开始划区摇号了,买了房,但不一定上好学校。
北京未来会不会跟得上真不好说,建议不要把教育作为卖房考虑的第一顺位。
而中国新闻周刊也报道了:2035年义务在校生或减少3000万。
全国义务教育阶段学龄人口2024年达到峰值后,会呈现加速下降趋势,这个模型还是乐观估计。
而按照北京新出生人口的数据,入学人口高峰会持续到2025年左右,未来还会有大量的空置的学位。
所以,天价学区房&老破学区的未来是不乐观的。(该卖就卖)
但上学还是个问题,优质教育资源依旧有限,毕竟做父母的,都希望在自己这边尽力。
建议买房以居住为主,先考虑位置通勤,对于刚需来说,学校只是个加分项。
最近市场上又有另外一种现象:人大附落位,附近区域新房爆卖百套。
小助理很纳闷问我,学区不是主要看生源吗?挂个牌真的就优质了?清北保准了?
我私下问过几个购房人,他们中有的没有孩子入学需求,只是觉得学校好,未来有升值空间。
所以买房这个事还是要理性,重点看自己的需求。
如果买房为了孩子,努力or躺平,谁对谁错呢?
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