焦点速讯：严跃进：中国住房发展波澜壮阔，新房交易10年翻一番

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3月5日，全国两会政府工作报告发布。2023年是特殊的一年，既是二十大开局之年，也是政府换届之年。两会政府工作报告，承上启下，对于我们明确今年以及未来的经济社会发展具有积极的作用。本报告对两会政府工作报告房地产相关内容进行学习，我们认为，住房是房地产领域的核心内容，所以我们的政策梳理更加侧重于住房方面的政策。另外，我们也对这10年中国住房市场尤其是新建商品住宅市场进行统计分析，这是高速发展的10年，而当前全国房地产市场逐渐走出了低谷，迎来了复苏曙光。在住房政策的大力支持推动下，中国住房市场将继续向好发展，为解决居民家庭和群众百姓的安居提供扎实基础。1、对2023年两会政府工作报告的精神学习3月5日，两会政府工作报告发布。此次报告明确了2023年8项重点工作，包括着力扩大国内需求、加快建设现代化产业体系、切实落实“两个毫不动摇”、更大力度吸引和利用外资、有效防范化解重大经济金融风险、稳定粮食生产和推进乡村振兴、推动发展方式绿色转型、保障基本民生和发展社会事业。在这8项重点工作中，其中有两项和房地产直接相关，值得重点关注。1、两大工作任务：防风险和促需求此次报告指出，有效防范化解重大经济金融风险。此处提及的两项风险，即房地产风险和地方政府债务风险。报告认为，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。1）今年是落实资产负债表优化的关键年，优质头部房企风险化解工作将继续。各地在防范风险方面，要重点关注头部房企的经营风险和财务风险。2）此次对风险的防范，也说明对于房地产业的重视。各地要在去年解决房地产业风险问题的基础上，继续做好相关工作，尤其是要从金融稳定的角度理解房地产的健康发展。同时，此次报告提出，保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。这句话是两会房地产领域最重要的表述。1）两会报告的发言稿中，单独提及了“支持刚性和改善性住房需求”，所以说明今年房地产工作的重中之重是提振住房消费需求。换句话说，相比房住不炒的落实、保交楼工作推进、解决债务风险问题、预售资金监管问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是“NO.1工程”，各地要充分把握这个核心内容。2）住房消费需求支持的提法，在这两年都有，但此次提及并非老生常谈。此次提及住房消费需求，是站在2022年房地产市场大降温的背景下而提出的，有非常明确的历史背景和针对性。同时，提振住房方面的市场信心、激活合理住房消费需求，是防范化解房地产金融风险、促进市场平稳健康发展的最重要工作。今年主抓住房消费提振工作，思路清晰，也需要各地积极消化此类政策内容。2、市场疑问：“房住不炒”删除了吗此次报告在2023年房地产重点工作部署中，其实并没有提及“房住不炒”的内容，这就引起了一些市场参与者的疑问，即房住不炒的内容不提了吗？对于此类内容，需要客观看待。1）在报告的回顾部分，其实已经提及过“房住不炒”。而在今年8项重点工作中，确实没有提及房住不炒。但实际上，这里提及的8项重点内容，是当前最核心、最需要关注的内容。或者说，从房地产的角度看，当前房地产市场最大的矛盾点是购房需求不足的问题，而非炒房的问题。所以市场的主要矛盾发生了变化，政策表述自然会出现变化。2）合理的住房消费需求提振，是今年的主要工作。此类需求不会包括炒房需求。近期房地产市场复苏的过程中，其实也出现了一些新的炒作现象，包括部分银行房贷创新缺乏边界、部分城市房东针对二手房进行抱团涨价、部分违规资金进入到购房领域等。从这个角度看，各地依然要把房地产市场秩序整顿作为一项常规工作去抓，要确保房地产市场交易稳定和健康。2、近10年政府工作报告的住房政策梳理1、2014年：公租房和廉租房并轨完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年（2014年）新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。2、2015年：坚持分类指导和因地施策加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。3、2016年：提高棚改货币化安置比例推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。4、2017年：关注三四线城市库存问题因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。5、2018年：建立租购并举的住房制度更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。6、2019年：老旧小区改造登上舞台深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。7、2020年：坚持房住不炒定位深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。8、2021年：解决大城市住房问题保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。9、2022年：探索新发展模式继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。10、2023年：刚性和改善性住房需求获支持加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。3、2023年住房市场与政策趋势1、近10年：新房成交翻番我们对近10年中国房地产市场进行回顾和总结。应该说，2013-2022年是中国房地产市场高速发展的10年，波澜壮阔、成绩瞩目，充分体现了新型城镇化背后的市场潜力和动力，也充分体现了住房政策的正确性。从2013年开始，中国新建商品住宅成交面积跃入10亿平方米大关，在这10年中保持了较高水平的增长和规模。统计显示，2003-2012年这10年全国新建商品住宅成交面积总计67亿平方米，而2013-2022年这10年全国新建商品住宅成交面积总计134平方米。对比显示，近10年新房交易规模增速恰好为100%，即翻了一番。这个成绩来之不易。此处我们统计的仅仅是新建商品住宅，若是加上二手住房、保障性住房和保障性租赁住房等，那么实际的住房交易规模要更大，真正地解决了居民家庭的住房问题。而在2023年一季度，房地产交易数据明显提振，为新一轮房地产市场的复苏开了好局。2、2023年：市场朝着蓬勃发展方向前进历次两会都对住房问题给予了积极的关注。2023年两会政府工作报告把提振刚性和改善性住房需求作为重中之重，充分说明对于住房消费的重视。当前各地对于住房消费已经有了积极全面的支持，包括行政、金融和财税等领域的政策。其中行政政策是指限购限售等政策的取消、金融政策是指降低首付比例和房贷利率等、财税政策是指契税补贴和个税减免等内容。此类政策在今年会延续，为购房需求的积极释放降低成本、保驾护航。我们认为，中国住房市场的蓬勃健康发展，很大的一个动力在于新型城镇化率继续在上升。近期国家统计局发布了《2022年国民经济和社会发展统计公报》。公报显示，2022年年末全国常住人口城镇化率为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。此次两会报告也明确，我国仍处于城镇化进程中,每年有上千万农村人口转移到城镇。从这个角度看，城镇化背后释放的住房消费需求依然强劲。对于2023年以及未来中国住房市场的发展，应该有充足的信心和底气。