李宇嘉；长沙优化限售政策有助于交易循环，但短期内会有负面影响|天天热闻

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长沙已对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。点评如下：1、优化限售，有助于交易循环从网签到交房，再到拿证，一般要3-4年。当前开发商资金链紧张，交房周期进一步被拉长，再加上限售的年份（不动产证满4年），二次交易上市时间预计得7-8年，这对于合理的置换造成一定的冲击。特别是，长沙房价收入比仅为6-7年（在50个城市中最低），改善换房的周期更短一点。因此，在国家明确提出促进房屋良性循环，鼓励住房改善的大背景下，优化政策具有合理性。2、限售优化，短期内有负面影响启动限售，鼓励买、不鼓励卖，造成自持房源增加，形成潜在销售的堰塞湖。当限售优化或退出，并遇上了楼市需求疲弱的时候，必然导致二手房挂牌量飙升，以及价格下跌。这在此前惠州、大连、兰州等城市都有先例。此次长沙行政当天，三小时内长沙二手房市场新增2000多套房源。但是，需求并没有同步增加，导致二手房挂牌价、成交价都有下拉的压力，对预期也有冲击。3、以增量需求，对冲增量供应但是，从促进交易、促进改善、促进新房和二手房的循环，并带动房地产行业全链条循环的角度看，限售政策优化或退出具有必然性。政策能做的，就是在需求端着力，以增量需求来对冲增量供应，从而缓冲下拉压力。从长沙来看，此前优化人才落户政策、多孩家庭购房政策、公积金政策等，都意在增加购房需求，但能否对冲下拉压力，还需要观察。4、促进城镇化来消化房源供应长沙在湖南一省独大，集聚度比较高，房价水平也不算高。据长沙当地房产交易机构象盒找房统计数据，截至2023年3月，长沙六区一县二手房挂牌均价10374.56元/平方米，考虑到二手房交易集中在城区，显示长沙房价并不算太高。因此，释放二手房挂牌，并发挥“强省会”带来的城镇化需求，让部分低价位的二手房流转起来，这是类似长沙这种城市楼市良性循环的关键。