法拍房风险应对②:税费由谁承担影响购房成本

记者：张建 编辑：武新

“法拍房”的成交价格通常低于市场价，从而一度成为购房人“捡漏”的优质资产。不过，购买法拍房存在风险，其中包括涉税风险问题。在拍卖环节，因“一切税费由买受人承担”的条款引发的争议屡见不鲜，由此产生的高额税费也导致了流拍、悔拍现象。

对此，业内人士表示，为了解决法拍房涉税问题，一些地方的法院与税务部门开启一些沟通协作渠道，尽量降低法拍房风险。另一方面，有关部门也在推广“税费各担”，更好地维护各方当事人合法权益。

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无论是“买方包税”还是“税费各担”，都将影响购房人的买房成本。图/IC photo

现象：

101万元拍下法拍房，税费30多万元

近日，河北的李翔（化名）花费101万元拍下了一套法拍房，其市场价在116万元左右。在办理过户的过程中，李翔才发现自己需要缴纳30多万元的税费。经过进一步了解，该套房子的原房主是一家公司，公司名下的房子过户时，需要缴纳土地增值税。

“我计算税费后，发现这套房子是个‘烫手山芋’。”李翔告诉新京报记者，由于该套房产年代较为久远，原房主获得房子后经营不善，目前已经失去联系。他已经无法找到该公司来获得自己所购房屋的原始凭据以及相关的票据完税凭证。这就导致了一系列的涉税问题，比如多项税费扣项无法抵扣。

李翔感觉自己不仅没捡到便宜，还进退两难。“要这套房吧，得交30多万元税费；如果反悔，拍卖时交的30万元保证金就会被没收。”

与李翔遭遇类似情况的购房人并不鲜见。一位深圳的购房人以416万元拍下一套学区房，他以为自己“捡漏”了，毕竟该套房子的市场价是600万元，可是在计算税费后，这套房子的总房款在690万元以上。

还有一位竞买人，以360多万元拍下深圳罗湖一小区的学区房。然而，该套房子的税费达到240多万元，其中土地增值税为210多万元，总房款约达610万元。而该套房子的市场价约为530万元。

风险：

“买方包税”导致成本提高，未交历史欠税影响过户

北京某机构税务师表示，根据房屋属性用途不同，法拍房所收税费标准也有所不同。不动产交易过户涉及的税费主要有增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、契税等。

而据北京西城法院发布的消息，目前，拍卖公告上关于税费问题基本上有两种表述方式，一种是“一切税费均由买受人承担”；另一种是“按照相关规定各自缴纳税费”。对于第一种表述方式，买方可能需要承担本应由卖方承担的税种，如增值税、个人所得税等，如果法拍房的原值很低，成交价很高，中间产生了巨额的差距，买方很有可能承担一笔不菲的税款。

前不久，有一家公司参与了某司法拍卖网络平台上发布的不动产司法拍卖。该公司竞买成功后，与税务机关、法院就其是否应依法承担本来应由被执行人承担的交易税费这一重要问题产生争议。后经查明，这家公司忽略了竞拍公告上的 “买受人除付清全部拍卖价款外，买卖双方交易所需承担的一切税费及有可能存在或者已经存在的欠税”等相关条款。

值得关注的是，在实务操作中，“一切税费均由买受人承担”的条款下，当原房主为公司，也就是人们俗称的“公司产权房”，买方需要替被执行人（卖方）承担至少七项税费，如增值税、土地增值税、企业所得税等，总税费可能超过成交价的40%。

以竞得价1000万元（不含税）的法拍房为例，按据实征收计算，需要承担的税费高达451万元（其中土地增值税240万元），占竞得价的45.1%，这就意味着买方承担被执行人的税费后，取得该套房子的实际成本达到1451万元。

而购房人不承担被执行人历史欠税，就有难以过户的风险。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，根据相关规定，办理过户要求严格执行“先税后证”的政策，没有财税部门发放的契税、土地增值税完税凭证或免税凭证等相关凭证，是无法办理过户的。即使是通过法院拍卖房产的方式，甚至通过法院强制执行过户的方式，也需要满足这些前提条件。

除了税费，物业等历史欠款也需要法拍房竞买人关注。一位业内人士介绍：“法拍房之前所欠缴的物业费、水电费、供暖费等一些费用，需要买方在看房时向小区物业咨询确认。”

举措：

推广“税费各担”，防范法拍房涉税风险

那么，面对复杂的法拍房涉税风险问题，应该如何避免？

对此，北京西城法院曾指出，关于法拍房的税费收取问题，全国各地的税务部门并没有统一的标准。在购买法拍房之前，竞价者一定要事先了解当地税务部门对于法拍房的税收政策，同时一定要仔细阅读目标房源的拍卖公告中关于税费问题的表述。

“为了解决法拍房涉税问题，一些地方的法院与税务部门也在开启一些沟通协作渠道，尽量降低法拍房风险。”北京市中闻律师事务所王静律师表示，比如，湖南省某地方“法院+税务”协议搭建了法院与税务协作的工作机制，明确了被执行人和拍卖竞得人税费负担问题，明确规定了五个方面的协作措施，对群众反映强烈的“过户周期长、发票开具难、税费承担信息不明确”等问题的解决起到了促进作用。

而北京市怀柔区人民法院与国家税务总局北京市怀柔区税务局签订了《北京市怀柔区人民法院与国家税务总局北京市怀柔区税务局工作合作框架协议》，建立起工作联席会议机制、司法拍卖不动产涉税事宜处理联动机制及信息共享机制。在此机制下，司法拍卖前，怀柔税务局根据怀柔法院移交的信息完成税款初步测算并反馈，使竞买人预期购买司法拍卖的不动产可能涉及的税费金额。司法拍卖成交后，怀柔法院依据怀柔税务局的《参与分配函》及案件实际情况预留税款，并协助入库，规范税款参与分配流程，避免税款征缴不及时或漏缴问题出现。

“尽管现在还存在一些法拍房涉税纠纷案例，但是法拍房涉税方面的规定正在逐步完善，相信风险会越来越小。”王玉臣律师表示，国家税务总局在2020年9月2日发布了《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》（简称《答复》），对全国人大代表提出的《关于取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”的建议》做出了肯定性答复。

国家税务总局在《答复》中写道：“我局和最高人民法院赞同您关于税费承担方面的建议，最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求：一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容，充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等；二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益。”