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2023年上半年全国大卖地:仅四成百强房企还在拿地,拿地额减少近700亿元

时间 2023-07-07 17:56:45 来源:中国房地产网  

田傲云/发自北京


(资料图片仅供参考)


随着2023年上半年房地产市场收官,多数城市土地拍卖未有转暖迹象,尽管热点城市率先升温,但冷的冷、热的热,市场局部分化明显。


中指研究院数据显示,今年上半年,TOP100房企拿地总额5920亿元,同比下降10.2%,TOP100门槛值降17亿元,同比下降15%。


在市场预期和信心尚未修复的背景下,尽管二季度以来,部分民企投资积极性复苏,但企业资金压力犹存,百强房企中仅四成企业还在拿地。


与此同时,土地拍卖市场中,往年活跃的地方城投身影开始减少。据诸葛研究院数据统计,2023年上半年央企、国企权益拿地金额占比48.2%;民营房企逐步回归土地市场,权益拿地金额占比升至34.5%;城投平台占比下降至17.3%。


不过,核心城市核心区域地块却是未拍先火,引发房企扎堆争抢。在北京,6月举办的五场土地拍卖,朝阳、亦庄、海淀等核心区域,触顶+溢价成交是主旋律,但位于房山、平谷等区域的地块,仍逃脱不了底价成交或者延期拍卖的宿命。此外,在上海、杭州、合肥等城市亦有超过五成以上地块拍至成交上限。


仅四成百强房企投资拿地


从百强房企拿地金额来看,尽管房企在一季度谨慎拿地,但二季度以来拿地力度显著回升,到6月份达到近半年最高点,不过同比2022年二季度仍下滑明显。此外,全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位。


中指研究院数据显示,今年上半年,TOP100房企拿地总额5920亿元,同比下降10.2%,TOP100门槛值降17亿元,同比下降15%;全国300城住宅用地推出2228宗成交1622宗,成交规划建筑面积仅为13528.67万平方米,同比分别下降33.8%、31.4%。


拿地销售比方面,仍处于历史低位状态。克而瑞数据显示,2023年上半年,百强房企的拿地销售比为0.15,比2022年上半年的0.16略低,较一季度末的0.07有一定程度的修复,这意味着房企拿地意愿仍不高。


另值得注意的是,从企业拿地情况来看,受制于资金压力和土地拍卖竞争压力,仅有四成百强房企投资拿地。


各梯队房企拿地销售比亦在下滑。就各梯队拿地销售比而言,目前仅TOP10房企拿地销售比保持在0.2以上,此外TOP11~20房企拿地销售比降至0.11,其他各梯队房企拿地销售比均不足0.1,也可以认为当前房企投资的态度仍处于非常谨慎的状态中。


不过,核心城市2023年上半年热度仍在,其优质地块让房企欲罢不能。长三角区域的杭州、上海、苏州、南京、合肥、宁波、无锡、温州、台州9个城市的土地出让金都位于全国前20。


以953.37亿元卖地收入位于全国第一的杭州,2023年上半年,共计完成六场土地拍卖,首次土地拍卖迎“开门红”,以10.89%溢价率火热开场,随后5场土地拍卖溢价率均维持在8%以上,且触顶率也较去年40%左右上升至60%以上。


5月29日,苏州举办第二批次土地拍卖,共推出9宗地块,最终仅成功出让了2宗地块。值得注意的是,其余7宗地块均因在尚未正式开拍的自由报价阶段,被开发商热抢直接使土地拍卖系统系统故障原因而中止出让。


一全国性房企华东公司人士对中国房地产报记者表示,房地产市场仍在修复中,有强大购房需求支撑的核心城市项目安全性和流动性更强,且要在此基础上,聚焦核心城市的核心区域。


一做实业出身的民营房企人士告诉记者,今年以来,公司亦在核心城市积极抢地。“目前土地价格回落,或许是抄底核心城市地块的最佳时机。”


诸葛找房分析师认为,楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素,对楼市表现稳健的城市更加青睐,同时,去化复苏提速也成为了土地拍卖低温城市的破局关键点。


城投拿地占比下降


值得注意的是,对比近三年土地拍卖市场,往年活跃的地方城投身影开始减少。


据诸葛研究院数据统计,2023年上半年城投平台占比下降至17.3%,其中上半年权益拿地金额TOP20中仅有1家城投平台企业。


与之相对的,民营房企逐步回归土地市场,成为继央企、国企之后的第二大拿地主力,权益拿地金额占比升至34.5%;央企、国企权益拿地金额占比48.2%,位居占比首位,较2022年上半年基本保持不变。


实际上,由于2021年第二批次拍地规则大幅收紧,加之“三道红线”高压施力下,民营房企拿地步伐明显放缓。2021年下半年开始,全国各地的城投平台开始在土地拍卖市场崭露头角,到2022年4季度,土地市场托底局面加重,城投平台拿地占比甚至赶超国央企。


据中指院数据统计,2022年拿地面积百强企业中,有地方城投公司71个,超过2021年的3倍;2022年拿地金额百强企业中,地方城投占比32%,相比2021年同期增长了26个百分点。而据克而瑞统计,2022年前三轮集中供地中,城投公司的拿地占比从37%上涨到55%。


业内多方认为,城投拿地减少,有两方面原因,一是融资难;二是此前拿的地开工率较低,导致自身造血能力不足。


据克而瑞统计,截至2022年12月,2021年成交的地块有67%开工,2022年成交的地块有31%开工,而2021年和2022年城投类公司所拿地块的开工率分别为38%和8%。


西南地区一城投公司人士称,去年年底,公司已经将旗下地产项目出售,退出房地产领域。“房地产项目开发并没有想象中容易,土地开发业务面临较大的资金平衡压力。”


华创证券分析师周冠南表示,2022年10月14日,财政部新规明确提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”,或一定程度上限制城投托底拿地行为。此外,今年以来,政策落地叠加城投公司自身偿债压力较大等多重因素下,城投拿地金额下降。


诸葛找房分析师预计,下半年国企央企仍为第一拿地主力,民营房企位居其后,城投平台身影可能会进一步减少。“房企拿地格局基本定型。”


不过,中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为,今年下半年,土地市场热度将继续回落,城投类企业或将再次进场托底。“房地产市场持续承压,部分城市上半年发力后,可推出的优质地块存量不多”

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