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每日播报!京北总价最低260万起!地铁产业兼具,小户型占比超50%!怎么买不踩雷?

时间 2022-07-13 05:47:13 来源:搜狐焦点  


(资料图)

哈喽大家好,我是血拼哥!

开篇安利一下周四直播,主要跟大家唠唠共产房5周年以及轨道交通三期规划的事,大家有时间可以戳直播卡片预约来看!

《北京市轨道交通第三期建设规划》二次环评公示!昌平北七家、丰台河西、京开东等“喜提”地铁,

据说西红门橡树湾周末一天就卖了36套!有位买了西红门的粉丝说,上周五晚上高兴的多吃了两碗大米饭。

除了买房人高兴,这个规划一出,下一步,土拍的热情应该也会被点燃。

从规划图上看,紧接着,丰台、石景山、昌平、顺义、大兴、通州 怕是要迎来一波供应了。

那刚需怎么选,才能踩上“红利”?

相比其他几个均价腾飞的板块,顺义新房目前无论是从均价、面积段、户型都是最“刚需”的:

顺义楼市结构特点如何?

户型面积段看:顺义在2021年80-100㎡的户型成交量排名第1,占比高达36.13%;100㎡以内的刚需户型成交占比超过50%,同样供应套数的情况也类似,足以表明顺义也是实实在在的刚需客群的宝地。

住宅总价段看:顺义2021年总价在300-500万的房子成交了3332套,占比高达45.53%;总价500万以内的成交套数占比近65%,供应套数也显示比例也相近达61%

既然这么刚!

那么顺义哪个板块更有前途?

地铁三期里透漏了顺义哪些信息?

顺义以顺平路为界,分南北两部分。

南边更靠近城区,天然承接朝阳外溢人口,而且最重要有地铁,还有地铁规划,所以咱们从南往北说!

南边主要的板块是仁和、后沙峪

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仁和:产业相对务实+地铁加持=可以考虑

仁和板块是除后沙峪之外距离中心城区最近的,可以接纳大量的朝阳区置业人群。而且作为人口导入性片区,未来依靠人口红利房价保值增值空间充满想象力。

根据顺义十四五发展规划,仁和作为顺义的产业重心,处于顺义创新产业集群示范区。

重点发展航空航天,新能源汽车,信息技术和医疗健康等产业。片区内有中德产业园航空产业园以及北京现代燕京啤酒场等大型企业。未来同步规划有仁和工业园和林吉产业园等,能够起到进一步聚集提振。从产业上看,目前的产业体系比较成熟,也很务实,未来职住平衡落地空间很大,说白了就是不缺接盘侠,而且产业人口聚集,最好的结果是配套跟上,这一点,亦庄就给五大平原新城打了个样。

另外,轨道交通上,刚刚公布的规划里赫然就有20号线一期,紧邻仁和板块,包括公园都会在内的不少新房项目瞬间“升级”,共产房潮白水悦也有望迎来春天。

仁和板块目前共有【公园都会】、【路劲御和府】、【龙湖云河砚】、【北京城建·北京合院】、【公园和御】其中前三个项目位置紧邻,配套一样,目前看,去化比较好的有云河砚和公园都会,公园和御6月刚开盘,感兴趣的盆友可以戳链接查看测评。

以上,基本300-400万有上车房源可供选择。

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这几个项目所在片区整体配套规划比较齐备,距鑫海韵通大卖场仅2.5公里,驱车15分钟即可达顺义核心商业区。驱车10分钟即达顺义妇幼,15分钟即达顺义区医院、顺义中医院等三甲综合医院。周边有顺义一中、北京顺义区第九中学和石园小学。

对于刚需房的朋友来说,这几个项目都是很合适的,特别是路劲御和府68平米的两居260万就可以上车。

总的来说顺义仁和的产业发展,规划落地为仁和地区房产的购入拉动势力,虽然项目周边的配套缺乏,规划也需要时间落地,但总的发展劲头是非常足的。

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后沙峪:中央别墅区+周边配套=刚需最优选

后沙峪靠近主城区、交通便利,配套完善,是顺义区的热门板块。

区域定位一流的国际化商务宜居区,主要面向高端改善人群。

规划定位环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

作为港城融合区,将重点发展临空经济,商务会展,新兴金融,总部经济等现代服务业。作为首都机场的临空经济示范区,是顺义经济转型增长新引擎,有较多的政策和资源扶持。

顺义作为人口疏解的重要承接地之一,人口增长较快。而后沙峪是其中增长较快的几个。在第七次人口普查中常住人口相比六普增长3.4万余人。

生活配套上,教育这块儿,有十所左右幼儿园,而且还有众多的如北京顺义国际学校,北京德威英国国际学校十二年一贯制的私立国际学校。板块内还有北京四中顺义分校,第二实验小学顺义分校等重点学校。教育资源很可以

商业上,板块内有欧陆时尚购物中心等五六个大型的商业中心,同时也具备物美,沃尔玛山姆会员等大型超市,住宅附近的商业也十分完善。

医疗上,板块内的医疗资源较为薄弱,板块内仅有空港医院,北京方舟皮肤医院。不过2023年底竣工的北京友谊医院(三甲)将填补医疗上的缺陷,目前只能满足日常的需求。

交通上有M15号线,可与13,14,5号线换乘。并且到望京,中关村这种商圈也是比较方便的。

新房方面,限竞房只剩下公园十七区剩余少量四居特价,均价5.5万/平。

和光瑞府,中铁诺德·阅墅属于大改善,所以现在后沙峪几乎没有适合刚需的新房。

不过,还可以看看这个板块的次新二手房!

大部分小区都是在2010年前建成,不过均价在4-5万各种产品类型都有。

新房看清盘速度,评估后沙峪的二手房市场不妨看看涨幅,我们选几个标杆项目作为样本:

比如,老牌低密社区看江山赋。‍116.05平的三居电梯洋房,前两年成交640万左右,今天的成交价在670万左右,涨幅约5%。

再看花梨坎地铁口的吉祥花园,74.8平的小两居属于主力户型,前两年成交价是370万,现在的市场行情在400万以上,也有接近10%的走势。

其他像万科城市花园这类小区环境尚可,因为房龄老且离地铁远,需求量也就弱一些,价格几乎就没动。

在近两年顺义大盘没动的情况下,只有后沙峪的房子涨了。但你要看涨幅,和海淀、朝阳一些热门板块比差了不少。只看顺义内部,后沙峪板块是当之无愧的一哥。

说完了顺平路南,来盘点北侧。包括了顺义县城、马坡、南法信以及更远的北小营。

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马坡:项目多+配套一般=需要斟酌

马坡定位是展示新城形象的政务和产业融合高端地区,服务中心,生态宜居的新城。所以,顺义区政府就坐落在马坡镇。同时马坡地区金融商务飞速发展。

据顺义政府数据,顺义金融产业实现蓬勃发展,以基金、融资租赁等为代表的产业金融发展突出。

目前,马坡已聚集民生银行总部基地、北京银行科技研发中心、中信银行信息技术研发基地等。未来金融产业发展的潜力无限,不过就业门槛看着并不低。

此外金蝶园的投入使用也为马坡带来了大量的金融行业的精英,并且随着区位发展就业机会也在不断增加。

但马坡的配套设施不完善,有多处硬伤

交通不便,主要依靠的是公路交通,京承高速(京沈路段)、白马路、外环等,所以自驾更方便。

学校上,只有牛栏山一中实验学校。区域内学校过少。不过顺义区教委回复为解决入学需求,区教委及相关部门正在积极新建、改扩建学校。目前,马坡中心小学(10街区)正在抓紧时间改扩建,向阳小学(11街区)已于去年开工开工,预计今年九一投入使用。

医院上,则只有顺义区中医医院(新院区)外,医疗便捷程度较低。

商业配套匮乏。马坡与其他的商业和市场相隔至少2公里,需要到老城区购买。从刚需生活的方便性来看,这些配套是不太行的。

噪音扰民,区内有火车货运轨道,在货车经过的同时,就会有不间断的有鸣笛声音响起。再加上有时也会有飞机的轰鸣声。

但马坡供地充足,目前在售的有十一个小区均价在3~4万。项目多,交通和生活条件却没跟上,导致销售量并不好,所以有大量的房源。

总结:优缺点明显,这个区域由于交通不够便利,并没有很好的承接到北边的人才外溢,也没有可以通往北京市内的地铁。但因为顺义供地给力,这附近的楼盘是不少的,如果能接受配套设施不完善的话,还是有很多选择的。

至于顺义老县城南法信区域,同样是老顺义人居住的地方,吸引的外来人口比例不可能有10%。

要是选房,临15号线和新世界商圈的次新房有些流通,比如万科四季花城、红杉一品这类地段和品质较好的项目,还是能找到下家的,但不具备房价高歌猛进的潜力,因为新北京人不住这儿。

从新房单价走势看:近一年顺义新房均价呈缓慢下降趋势,从21年7月的4.4/㎡到22年7月的3.7/㎡,同比下降了16.05%,这点是浮动的,大家不必惊慌看空顺义,这个数据跟现在的市场有关,也跟顺义供应量有关,未来可能会涨上去的。

总结:顺义板块间差别真的很大,围着地铁的后沙峪是刚需二手房比较优的选择。仁和,马坡发展潜力大,尤其仁和,有了地铁加持,认可度也会涨上来。新房二手房的市场都很大,不过要考虑多方因素,再下手!!!

你还想看哪些板块分析,留言点赞多的咱就安排!

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