微动态丨政策调整,海淀、西城突然很受伤?

(资料图)

哈喽大家好，我是血拼哥。

中考和小升初的录取工作刚结束，北京的教育又“卷”起来了。

继中考锁区后，小升初也出现了“锁区”！

先是北京西城区“八少八素”的招生范围发生大变动，从以往北京市户籍的适龄儿童，缩小为学籍在西城区的京籍适龄儿童。

八少八素是一项官方允许的少年天才选拔计划，其中八指的是北京西城区八中，少指的是少儿班，素指的是素质班，合起来就是八中的少年班和素质班。

之后，海淀人大附中早培班也发出招生简章，同样声明只接受北京市户籍、海淀学籍的适龄儿童。

人大附早培、八少素一直是家长关注的焦点，因为大家都把它们看做是最终考入清华北大最好的跳板，有着极强烈的功利目的，所以消息一出北京各个家长群全都炸开锅了，他们的第一反应就是西城和海淀进一步“锁区”了。

那是不是孩子以后从小学开始就要给他买好房子，确定好学区呢？

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“锁区”背后剑指“掐尖”

我觉得倒是不用过分焦虑，

一方面因为八少八素、人大附的早培班，面向的都不是普通孩子，能被录取是极小极小的概率。

另一方面，和多校划片、教师轮岗一样，此次新规其实意在杜绝“掐尖”，“剑指”教育均衡。

只有把各区的优秀孩子都留在自己的行政区内，长期下来，北京各区的教育水平才会逐渐靠近，各区各学校的学生们才会有更多的机会，对教育大局才是最大的公平。

八少（素）已经搞了37年，在超常儿童培养方面在全国都走在最前列，也可以说是北京教育的一张“金名片”，全国享有盛誉，但在北京教改不断深化和调整下，现在要对这么知名的教育品牌“下刀子”可见北京市推进教育公平、优质、均衡的力度和决心之大。

北京教育均衡会开启老破小的下跌时代吗？

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失去学区傍身的老破小还能买吗？

7月11日北京商报报道，#北京老破小成交量首次跌破五成，次新房占比升至两成#。

话题冲上热搜后引起不小的关注和讨论，大家就没了学区属性，老破小还能不能买有以下几个观点：有人说“过两年都没孩子了，学区房危矣”；有的举例身边老破小依旧在售，价格稳定；也有人表示小小入学调整想撼动学区房天方夜谭，亲眼见证老破小在涨。

事实怎么样呢？老破小还抗得住吗？

我扒了包括东西海在内的城六区去年6月到今年6月的二手房数据，惊讶的发现，只有西城跌了。

安居客数据显示，去年至今，城六区只有西城均价下跌明显，6月同比去年同期下跌 1.31% 。

波动最大的是德胜和宣武片区，同比去年同期分别下跌5.23% 、 7.89%。

西城被针对了？

也……可以这么说。

继去年严格执行多校划片，西城部分孩子被“踢出”区后，今年5月11日，西城区教委发布了2022年西城区义务教育阶段学区初中一览表。相比之前，最显著的变化是每个学区内的派位初中数量由8所增加到了10所，5月教改的核心逻辑还是为了教育均衡。

此次派位由8所初中变为10所初中，对广外、广内、大椿天等实习相对弱的学区而言算是利好，此为均衡的一个体现，但是把35和西外两所比较一般的学校划入德胜却减弱了德胜片区初中派位的含金量。

大家都知道西城学区房之间价差是非常大的，这样一来，重创德胜房价。但是对其他学区总体影响不是太大。

所以，有些朋友理解的，教育均衡了，学区房价暴跌，可能思路不对。

而且，同样受教育均衡影响，但是东城、海淀还是微涨的。

上车老破小你得想明白几件事！

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老破小的“上车”逻辑是啥？

首先搞清楚一点，房产值钱的部分到底是什么？

水泥钢筋堆砌的房子肯定是不值钱的，值钱的只是土地，大家应该发现，同样一个地段，抛开部分城市限价导致的倒挂因素，一般新房子比老房子贵20%左右。

贵出的20%就是房子的钱，所以老房子=土地的钱，新房子=土地的钱+房子的钱。

这一下是不是就清晰很多，老房子看的是土地，也就是地段。这块地段是不是越来越值钱决定了这个老房子未来的情况。

而像北京这样的城市有个特点，房价大致会围绕中心向四周环线型递减。

饼越摊越大，而中心城区的老破小占据了不可复制的地段优势，只要不是危楼，不是条件特别差的情况，配套完善，通勤便利，可以给居住人带来极大幸福感，也能吸引购房人接盘。

其次就是产业，不可否认东西城隐藏了不少国企央企，职住需求不少，海淀就更不用说了，相比之下，石景山的老破小就比较受伤了，首钢迁走以后，落地运转的产业确实不多，房价的支撑相对弱，再加上新房供应，老破小自然不香了。

但是即便是东城、海淀的老破小，涨幅不能再奢望了。

也许有人跟你说，他身边的老破小半年涨了20%，我觉得这种情况一定要具体分析，不是学区利好，就是地段非常核心，顶级配套，另外周围还没有新房或次新。

目前城六区老破小中300万以下的正常住房，东西海基本不存在了。朝阳、丰台、石景山有很多。

大部分房源类似图上这种户型、小区环境

如果一定要买，建议找楼龄相对新一些的，在临铁配套好的里边挑，这类的房子其实说白了就是刚需最初上车用的，之后有机会很多人会考虑置换，所以换手率也要高，方便卖出。