天天关注：南京、苏州第四轮土拍将至:以优质地块提振市场信心

来源：21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

(资料图片)

10月10日，南京发布了第四批次集中供地公告，共推出4幅地块，总用地面积约11.22万平方米，起拍总价66亿元；而根据此前南京发布的第三批次地块出让公告，该市第三批集中供地将于10月19日完成。换言之，第三批次地块还没有出让完成，南京土拍市场又“上架”了四幅地块，且这四幅土地集中于江北核心区。

中指院点评认为，南京地市呈现多批次的特点，且第四批次仅拿出4幅地，分散式供地或回归主流。

南京并非第一个加推土地的城市。此前的9月30日，就在苏州完成第三轮集中供地的第二天，苏州也挂牌了20幅地块，出让面积约89.21万平方米，起拍总价198.65亿元。

值得一提的是，上海也在10月8日挂牌了一幅杨浦区地块，房地联动价达到了21万元/平方米，突破上海已出让地块的房地联动价天花板。

长三角土地市场近期略显活跃。同策研究院研究总监宋红卫认为，苏州和南京四批次供地均属于小规模供地，通过少量优质地块的出让，提高房企拿地的积极性，提振城市房地产市场信心。

提升房企拿地积极性

从南京、苏州第四批次出让的地块信息来看，地块整体质量较高，从一个侧面反映出这两个城市在推动房企拿地的积极性。

回顾南京即将于10月19日出让的第三批次地块，分布在秦淮区、鼓楼区、建邺区、栖霞区、江宁区、六合区、溧水区与高淳区等，涉及河西新城、城南、铁北、麒麟、江宁等片区；第四批次地块全集中于江北核心区，将于11月10日出让。

总体而言，南京三、四批次集中供地河西地块增多，还延续了二批次土地出让规则——所有宅地均没有设置毛坯房销售限价，也加大了六合、溧水、高淳三大外围副城的土地供地。

这些地块在出让时不设定毛坯限价，在开发企业完成开发后向有关部门报备审核。业内人士认为，按程序报备审核，也是一种定价方式，且符合南京的实际与政策稳定性的要求。

苏州第四批集中供地最高有效地价设为13561元/平方米，最高溢价率14.99%。此前第三批次集中供地中，苏州竞价规则取消“一次报价”，改为“限地价+摇号”，但未有地块触发摇号；拿地企业以央、国企占主导，建发、保利、华润、象屿等均有收获，仁恒、金新城、常熟禾盛置业等民营企业也拿了三幅地块。

相比南京，苏州第四批土地上架数量多达20幅，分布于多个中心城区：姑苏区1幅，吴中区9幅，相城区4幅，高新区4幅，吴江区2幅。苏州此前优化部分区域限购政策，加上房贷利率下调等利好措施不断，一定程度上带动了企业与购房者的信心，但市场处于周期性调整阶段，苏州土地和新房市场热度分化也比较明显。1-9月苏州新房供应面积超370万平方米，成交超520万平方米，同比去年同期均有所下降，当前去化周期约为13个月。

上海也助推了一把房企拿地积极性。10月8日，上海杨浦区政府发布了杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体公开遴选的答疑纪要。根据会议纪要内容，该地块的房地联动价为21万元/平方米，该价格也是上海自实施房地联动价以来的全市纪录，打破了此前长宁西郊别墅地块16.3万元/平方米的纪录。

长三角土拍趋稳

热点城市主动推地，且地块质量较高，或对于土地市场的回暖具有一定积极作用。

实际上，从长三角地区前三季度的土地出让数据来看，上海、南京、苏州是排名靠前的城市。比如，上海前三季度土地总出让金为2943.1亿，达到去年总金额（3142.9亿）的94%，排名所有城市榜首。杭州以总出让金2043.3亿元位列第二；南京目前成交金额936亿排名第三，苏州排名第四。

长三角整体土拍市场趋稳。2022年1-9月，长三角地区（上海、浙江、江苏、安徽）共成交3147幅经营性用地（不含工业仓储，下同），同比降幅26.6%；总出让金额13021.3亿元，同比（2021年19263.3亿元）减少6242.1亿元，降幅32.4%。总成交建面20373.25万平方米，同比（2021年31350.91万平方米）减少10977.66万平方米，降幅35%。土地成交均价6391元/平方米，同比去年（6144元/平方米）上涨247元/平方米，涨幅4%。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析指出，各地都在推动房企拿地积极性，在土拍规则制定以及房企利润空间的设置上有一定变化。比如上海平凉地块中涉及历史风貌保护板块，成本也会比较高，但地块容积率仅有1.4，地块本身也没有中小套的比例要求，未来完全可以做低密度的联排或叠拼类产品，或者是6层的大平层户型。从这个角度上看，开发商有较大的利润空间。

卢文曦认为，随着上海新房市场价格天花板一点一点往上走，市场对价格的预期也随之提升；同时也向市场释放出一种信号——只要产品好，价格还是有向上提升的空间，这对未来上海新房市场的预期有很大的推动作用。

由此可见，整个长三角市场分化比较明显，上海仍然一枝独秀。宋红卫进而指出，上海21万房地联动价地块是旧改地块，里面涉及历史风貌保护等，这种项目一般周期比较长，各种规划审批较多，论证周期较长，时间成本较高，同时，由于涉及历史风貌保护，建造和改造财务成本也较高，因此，指导价创新高。他认为，在当前时间点推出这一地块，有两方面作用：第一就是开启了新一轮的城市旧改的大幕；第二、为上海市场注入强心剂，通过价格信号推动房企与购房者对于城市资产保值升值安全性的思考，不仅有利于上海未来土拍市场，还有利于整体的销售去化。

与此同时，房企融资形势也出现微妙变化。中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形势稍有好转。

（添加好友“pinfang6666”，免费领取购房资料包，还有资深专家整理的北京新房买房攻略。）