世界百事通！城区上车中位数已经来到8.4万/平,刚需如何上车做“城里人”?

哈喽大家好，我是血拼哥。

最近共有产权房似乎进入静默期，不过大家不要着急预计本月底下月初就会陆续有消息传出了。

【资料图】

另一边，最近北京几个热门的刚需项目去化都不孬！（项目往期咱们做过测评，大家想了解，戳蓝色字体穿越！）

刚需盘聚集的昌平最火，

北清橡树湾，户型约72-126㎡二至四居在售，据悉销售均价5.6万/平，低于指导价，项目已经网签了143套，速度还是蛮快的。

中海汇智里，首付100万起步的上车盘，售价也低于指导价，74㎡左右的两居非常受青睐，总价约360万左右。据说目前已经签约577套，销售率达38.42%，去化出乎意料的好。

硅谷one将会推出少量限时特惠房源。有72平两居，优惠20万左右，99平三居，优惠区间在40万到70万左右。其中99平三居的房源余量较多。

建发珺和府清近期退出6套房源：61㎡、87㎡、101㎡和130㎡，感兴趣的朋友可以去咨询售楼处。

大兴西红门橡树湾，73-128㎡二至四居在售，销售均价6.4万/平。

……

共有产权房越来越少，其中城区的项目更是基本宣告售罄。而另一头，城区纯商品新房中位数已经来到8.4万/平，

除了近郊刚需项目，刚需群体还有没有入住“城区”的可能？

血拼哥盘点了一众新房项目发现，在朝阳还有希望！

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卷到起飞

今年朝阳新房简直要卷到起飞了，朝阳区新盘存量已经超过20个。

根据相关数据显示，截止到8底，北京住宅存量顺义最高，其次便是大兴与朝阳区，朝阳区的新房存量已达1000以上。但是，海淀的存量仅2000左右。

供应量大，怎么选呢？

朝阳的发展脉络其实一直有一条暗线，那就是机场高速，在朝阳区比较出名的产业商圈，基本都在第一二机场沿线周边。

住宅组团跟着产业走，也有类似的发展规律，沿着机场沿线有一条豪宅居住带，并且不断往北延伸，也就是说北边一直都是朝阳的主力发展方向。

所以，如果从发展角度看，纵贯北京城南北的朝阳区，朝阳北>朝阳南。

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朝阳北板块

南皋/奶西/东坝

朝阳区最具代表性的三大产业风貌区是：以国贸CBD为中心的商务商业风貌区、以望京CBD为中心的创新科技风貌区，以东坝-金盏自贸CBD为核心的商务商业风貌区。

如果说CBD是抓住了朝阳第一波外企红利，那么望京就是抓住了第二波互联网红利。而第三波规划红利应该是东坝金盏国际合作服务区。

以上对应到现在新房供应的板块分别是南皋板块、奶西板块、东坝板块。

先来看看南皋板块

南皋土拍时候关注度不小，除了因为南皋基本处于望京、国贸、金盏以及机场交汇的黄金点上 ，还因为该板块离望京最近，很容易享受望京的配套及产业资源。

另外还有一个好消息，京密快速路（太阳宫北街-机场南线）工程首桩已顺利开钻，说明主体工程建设正式开启，通车时间点也给出了，预计明年南皋可以直通望京了。

板块优势：靠近五环，距离望京、金盏国贸CBD都不远，享受板块内配套资源。

板块劣势：目前配套主要靠望京辐射，非生产板块，发展需要周期。

配套：北京市陈经纶中学分校、草场地艺术区、中国铁道博物馆东郊展馆。

板块内比较有代表性的项目绿城·晓风印月，龙樾合玺，建发·望京养云，和光悦府。

在望京二手房均价都要10万元+/㎡，相比之下明显倒挂。

对比下来，8万/平左右的指导价，买一个配套区位都不错的新房，性价比还是不错的。但是南皋的新房基本都是100平以上的大改善，如果是观望望京老破小的朋友，其实可以看看这几个项目。

再看看奶西板块

奶西板块在朝阳区的东北五环外，距离五环上的来广营桥，有5.5公里，东边是京承高速，西北是北京温榆河公园。

其实从朝阳规划上不难看出，奶西板块处在绿化区，周围生态环境非常好，被温榆河公园、温榆河公园西园、清河营郊野公园包围。

所以，未来产业发展的土地应该不多，但是居住环境条件一流，难怪奶西「中建宸园」有底气做大改善产品。

板块优势：靠近温榆河公园朝阳段园区，周边的环境还是很不错的。临近京承高速，距离望京不远，且不绕。

板块劣势：板块内缺乏产业，配套依靠北苑以及望京辐射，内部配套完善需要时间。

配套：北京市陈经纶中学分校、芳草地国际学校、北京温榆河公园。

奶西是朝阳楼市的新板块，近期新房项目已经汇总成了表格，大家可以看看，比较遗憾的是还是以大户型为主的。

最后看看“饼王”东坝板块

“饼王”东坝到底能不能落地呢？

东坝板块位于北京市朝阳区东北部，五六环之间。规划中，东坝依托第四使馆区以及东坝国际商贸中心成为全北京最大高端商务区。

规划十年，近期终于传来这么几个好消息：

1、地铁：地铁3号线和12号线预计2023-2024年开通，现场地铁的工程标段清晰可见。

2、配套：北西区北京中学建设已经公开招标，牛校进度加速推进，居住区落地还会远吗？

3、工地进度。

北西区12号线车辆段地铁上盖的“盖”这部分已经拔地而起了，未来将在这部分之上建设规划的建筑。另外，东坝北西区棚改项目也能见到雏形了，标准也不低，因为背靠第四使馆区，据说未来城市界面将非常亮眼（事关脸面，你懂的）。

另外，目前的坝河景观治理的很好，根据公开资料，沿河景观未来也会有很大的开发，会有部分沿河商业，值得期待。

板块优势：紧邻金盏自贸区，规划定位偏高，也是目前北京最详细的规划之一。未来地铁交通将极其便利。

板块劣势：板块成熟周期长，相关的规划利好，也需要等待时间落地，目测北西区应该最快，看近5-6年的建设情况吧。

配套：北京市第一中西结合医院、东坝千亩湖公园。

东坝现在比较有代表性的项目就是京投发展·北熙区。

项目以7.9万/平开盘，总价预计在600w左右，最小户型80平，首付240-250万左右，在这样的区位，90平以下的户型上车确实不多，据消息，北熙区一期去化将近三分之二了，二期可能没有小户型产品了，如果对东坝看好，要抓紧了。

总的来看，朝阳北板块目前新以改善产品为主，总价偏高，但是地块配套和产业前景也是看得见的，地块的新盘供应量也是够的，如果预算充足，可以冲一冲。

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朝阳南板块

王四营 豆各庄

王四营和豆各庄两个板块紧挨着，王四营位于朝阳区东南四环外，豆各庄直接就是五环外了，不过板块南都临近地铁7号线。

7号线向西可到达国贸CBD、九龙山商圈、双井商圈等，仅需约30分钟。向东可直达环球影城，与地铁八通线相连，交通还是很便利的。

想要自驾出行也很方便，纵向有五环路、四环路，横向有化工路及京哈高速。开车不堵的话，约25分钟通达国贸，约22分钟到达九龙山、双井两大商圈。

可见王四营这个板块，区位+地铁还是很不错的。

但是有利就有弊，板块短板也非常明显，所在的城市界面很差，可以说除了临铁，也没啥优势了，板块产业不足。

价格方面，王四营位于朝阳4.9环，临近5环的这个区位，但指导价将将7万，还不是成交价，五环外的豆各庄新房指导价6.5万/平，而西五环内的新盘都8万了，西北五环9万。

王四营板块目前在售有小户型的项目就是保利锦上了，也是该区域跑的最快的临铁项目了。

保利锦上二期共规划了11栋住宅楼，商品住宅9栋，层数为14-18层，两梯两户设计，总规划470户商品住宅，楼间距在52-73米之间。

项目户型建面约67-170平两居-四居，小户型67平，75平目前还有在售房源，单价在6.6-6.7万/平之间，总价约445万元/套左右，首套首付178万左右。

豆各庄绿城沁园（北京沁园）在售户型82-150平都有的选，总价460万起，首套首付大约184万。不得不承认，项目小户型去化最快，80平 77平 55平户型已经售罄了。

对比看，朝阳南的上车门槛明显更低。

如果自住，对于刚需来说，环线距离不是很远，临铁，通勤便利，其实性价比不错。但是如果惦记未来升值空间多大，那就要考虑的更全面了。

朝阳南这两个板块居从环境上来看，周边有很多焦化厂的安置房、回迁房，居住环境就非常杂乱，人员也会更混杂一些。

此外，板块周边的配套设施也不够完善。

首先，教育配套上就不行，附近的朝阳区实验小学博远分校和北京五中的朝阳双合分校都很一般，师资力量不足。商业配套上，未来焦化厂文创区有商业指标，但何时可以建成还不能确定。

生活配套上，主要源自于批发市场，虽然日常的柴米油盐，日用品购买很方便，但是如果想要更高层次的购物娱乐，这儿就很难满足了，可以说这个地方过于接地气了。

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对比来看，朝阳北的价格更高，供应量大，朝阳南的价格虽然比较低，但是项目少，也没有多少挑选空间。

如果预算充足，冲朝阳北，如果预算有限，又不想在近郊上车，想抱着宝贵的首套资格冲一把城区，朝阳南也可以去看看。

总结一句话，刚需置业一定明确自己的需求。

下礼拜给大家准备了朝阳北项目京投发展·北熙区的免费看房团，感兴趣的朋友戳小程序卡片报名啊！