当前焦点!一日两地土拍全部底价成交!

来源：证券时报

(资料图)

作者：张达

10月31日，济南、苏州两地土拍全部底价成交。其中，济南是第三轮集中土拍，18宗涉宅用地以56.48亿元成交；苏州是第四轮集中土拍，20宗涉宅用地最终出让18宗，总成交金额179.2亿元。从拿地企业来看，两地仍以地方国资城投为主。

据了解，10月25日率先完成第四轮集中供地的无锡，13宗涉宅用地就是全部底价成交。从近期第四轮集中供地情况来看，北京、深圳、杭州等地供地规模均较前几轮明显减少。

业内人士认为，短期来看，接下来，地方政府为稳定土地市场，预计会加大优质地块的供应比例并放松地块出让条件，市场较差的城市地价也存在下调预期，同时在“集中供地”模式、规则上也存在优化可能。

济南、苏州全部底价成交

10月31日，济南完成第三轮集中土拍，共推出18宗涉宅用地，规划建面143.31万平方米，起始总价56.48亿元，最终所有地块均底价成交。

同日，苏州完成第四轮集中土拍，20宗涉宅用地中有两宗地块提前终止出让，剩余18宗涉宅用地全部底价成交，总成交金额为179.2亿元。其中，起始总价超出15亿元的有3宗地块，最贵的吴中区地块起始总价为29.23亿元，最终由嘉盛房地产和天鸿伟业联合体底价竞得。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出，从本次济南土拍拿地企业情况来看，本土城投公司长清城建、市中控股、槐荫控股、济南城投均进场拿地，成为了本次土拍的绝对主力军，品牌房企仅葛洲坝进场与市中控股联合拿地1宗。而苏州本次拿地企业依旧以地方国资城投为主，部分民企参与积极性提高，共有8家民营企业参与此次竞拍并取得宗地。此前参与无锡土拍的中鹰、朗诗等企业在本次苏州土拍市场中也有斩获；龙湖再次出手，联合国企竞得相城经开区地块，但最终民企竞得的地块是否以引入“国资+小股操盘”的模式进行开发还未可知。

据了解，10月25日率先完成第四轮集中供地的无锡，13宗涉宅用地就是全部底价成交，成交总价163.78亿元，整体土地市场热度仍然维持在低位。

值得注意的是，前不久，财政部印发《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

中指研究院指出，根据无锡第四轮土拍拿地企业的股权结构初步计算，地方国资拿地金额占比大幅下降至33%，可见财政部政策对于限制地方国资托底拿地起到了一定的约束效果。张凯认为，后续那些被城投拿下的地块是由城投自行开发，还是引入其他房企联合开发值得市场关注。

多地第四轮供地规模下降

10月28日，杭州、武汉公布了第四轮集中供地正式公告，分别有8宗和7宗宅地将于11月29日出让。

据了解，相比于本年的前几轮供地，杭州第四轮供地不仅规模下降，土拍规则也有所调整，取消线下一次报价的方式，达到上限溢价12%后直接采用线下公开摇号的方式确定竞得人。

对此，中指研究院华东分院常务副总高院生表示，在之前“一次性报价、次高者得”的规则下，企业拿地的博弈性较高，不一定能进入到摇号阶段。本次土拍政策的调整则将过程简单化，确定性变得更高，对于拿地意愿足、资金实力强的企业也更有利，资金实力强劲的企业也能够保证地块后期的开发风险，交付也有一定的保障。

高院生认为，整体上看，杭州今年前三轮土拍成交宗数已超过去年，第四轮供地主要以补充为主，在规模上的明显下降，主要有几个因素，一是大环境影响，市场恢复信心不足，企业拿地节奏放缓，重心放在销售端，年底出业绩保回款，保证新一轮的稳定性；二是近期财政部提到的关于城投公司托底的规范；三是杭州最近市场也有所降温，有效需求不足。“预计杭州第四轮土拍整体热度较第三轮有所降温，但热门板块的地块仍然会有企业争夺。”他说。

从近期第四轮集中供地情况来看，北京、深圳、杭州等地供地规模均较前几轮明显减少。其中，北京计划出让土地仅6幅，起拍总价112.9亿元，幅数和金额均为年内各轮最低；深圳供地幅数与上一轮持平，但建筑面积却不及上一轮；杭州供地规模也创下新低。

张凯指出，今年的集中供地主要特点有“预申请+少量多次”供应模式，这种模式一方面可以让企业提前进行宗地研判，获取目标地块；另一方面多次供应可以让企业根据自身资金状况进行灵活拿地提高土地成交率。