北京二手房溢价调查:有品牌的房子,会更保值吗?

开发房企，向来是购房人一个非常重要的考虑指标。

由于品牌一直以来的建设标准，不仅决定了房屋的居住品质，更关系未来在二手房市场上的流通性和保值性。

(资料图)

所以很多买房人甚至愿意掏溢价为品牌买单。

但是到了二手房市场上，这些品牌房企开发的楼盘，真的能够做到保值甚至增值吗？

买房人当初为了品牌多掏的钱，真的值吗？

房叔独家盘点了北京市场上，几个品牌房企的二手房溢价能力。

用真实的数据说话，品牌房企的项目，是不是真的比别的二手房卖得贵。

（以下盘点的项目信息、片区均价，均来自诸葛找房实时数据。）

华润置地

要说华润在北京项目，就一定绕不开传奇的清河橡树湾。

和同片区其他二手房相比，橡树湾从年代到品质再到均价，明显都不是一个层级。

以一期项目为例，近五年间均价涨幅将近47%，而片区涨幅仅为23%。

橡树湾整整涨了片区平均水平的2倍！

而橡树湾的成功，基本可以代表华润在北京的布局思路。

特征就是喜欢做片区内最高端、最品质的住宅。

但是房叔要说，这个思路是否能带来升值，也是要分区域看的。

在有些片区，比如清河，依托海淀超强的互联网产业集群，出现了很多兜里有票子、居住有追求的业主。

然而片区内，除了橡树湾以外就基本只有20年以上高龄的老房。

那么橡树湾就当之无愧成为了区域内最稀缺抢手的品质次新楼盘。

而且借着城市发展的东风，清河片区配套也在不断完善。

而产品在片区内的稀缺，也可以在昆仑域身上看到。

所以昆仑域同样是呈现出超高的溢价率和均价涨幅。

但并不是华润布局的所有片区，都具备这样的有利因素。

在北七家、密云城区、门头沟大峪这样的区域，就很难消化华润的品质楼盘。

所以这几个区域的项目，很多是直到今天都没涨回2017年的均价。

但如果单纯考虑居住体验，这些产品的建设和后期维护都付出了足够的成本。

所以对比片区内的老房，仍然是降维打击，必然存在很高的溢价。

因此润西山、未来城市这样的项目就是，虽然跑不赢北京大盘，但能跑赢板块。

金茂

以金茂府系列闻名的金茂，溢价率高早就不是秘密了。

虽然“科技住宅”这个概念，现在是有人推崇，也有人觉得是智商税。

但不可否认的，是二手市场上对于金茂一贯品质的推崇。

从金茂的产品系来说，分为“悦”、“府”、“墅”三个谱系。

一般来讲对应的是刚需、品质改善和豪宅。

但是纵观金茂在北京的布局，哪怕是“悦”项目，也都是承诺传承“府”系的科技装修标准，做成了刚改。

金茂项目的二手溢价率，基本都在60%以上。

尤其是广渠金茂府纯商品社区的北园，溢价率更是高达114.5%。

而且考虑到，广渠金茂府所在的位置，周边不乏珠江帝景B区、万科蓝山、鸿坤花语墅这样的1500W+的高端改善楼盘在拉高均价。

可以说北京的买房人，还是在用真金白银为金茂的品质投票。

而至于房叔前些日子吐槽的金茂府新风系统事件，只能说比起金茂府的新盘。

房叔更推荐2017年之前的经过市场检验的二手项目。

中海

纵观中海在北京的项目，可以说是一路稳定发挥，在不同时期都有着一些典型代表作。

从最早期的中海凯旋和中海紫御公馆，虽然直到现在还时不时就被中海拉出来遛遛，用来宣传自家项目跑赢大盘的优势。

但从数据上看，中海的盘从二手走势上看还确实比较稳。

最值得一提的，就是中海在石景山区的布局，其中中海金石公馆和金玺公馆是开发较早的项目。

同为中海自持物业，两个小区不管是房子品质还是小区管理，都算的是该片区标杆楼盘。

从目前溢价率来看，基本上也是高出周边二手房将近50%的价格。

并且，房叔实话说中海在户型设计上还是不断带给了北京市场惊喜，从空间利用和得房率上都让北京购房人比较认可。

另外，中海这家企业的成本控制和低负债率也是比较稳健，这一点还能体现在中海近些年在北京拿地的“财大气粗”表现。

总结一句，中海房子质量比较放心，户型设计诚意值得肯定。

龙湖

龙湖在北京市场上的口碑，一方面来自于商业，一方面来自于物业。

单纯从项目来说，龙湖在北京的布局更多是在豪宅赛道，所以在普宅的二手房市场上存在感不强。

比如滟澜山和颐和原著，都是在豪宅区仍然保持着坚挺的二手房溢价率，当然这也不是一般买房人的知识范围。

这里头高规格的物业管理，对于房屋保值也有不小的贡献。

而从普通住宅来说，一句玩笑话是：买龙湖，送天街。

意味着很多住宅项目，都是在龙湖的商业布局周边，自然给区域便利性和居住体验都上了一个台阶。

首开

业内人都知道的一句话，“一座首开史，半部北京城”。

要说首开在北京的地位有多深厚，如果比成地产甄嬛传，首开妥妥就是皇后那个位置。

但针对二手房市场，板块地段决定了房子的基本价值。

但如果考虑长期保值甚至增值，就要看物业管理、社区环境以及户型条件，也就是整体的产品力。

而首开过往主要是盖保障房，就最重要的产品力而言，房叔委婉一点说：尚有很大提升空间（狗头保命）。

比如今年大热的丰台端礼著和奶西村的望京樾，就是首开分别和中海、金茂联合开发。

虽然名义上是联合，但首开在产品上的话语权大伙儿懂得都懂。

但合作这俩家都是自身产品比较过硬，最后首开跟着赚个名声也不算是亏本生意。

当然，首开开发的项目里，也有几个相当成功的案例。

比如国风系产品，望京的国风尚樾和回龙观的国风美唐，都是遥遥领先周边二手房50-60%以上的价格。

还有早年在方庄的璞瑅公馆，周边老旧小区较多，所以稀缺品质住宅能一直保持着较高溢价率。

接下来首开还有独立操盘的项目，大伙儿不妨拭目以待这个“土地主”到底有没有取得真经。

保利

最后，房叔来说说保利。

早年间提到“招保万金”，绝对是房地产市场最具代表性的四家。

但随着近些年民营房企崛起，这四大金刚显然开始安静不少。

盘点保利项目在北京的过往表现，房叔觉得还算可圈可点，口碑整体尚可。

比如依然稳坐望京三杰：保利中央公园、融科橄榄城、东湖湾，一直领涨望京片区，溢价率高达76.3%。

但就近两年的北京市场而言，保利拿得出手的项目实在不多，显然已经逐渐失去一定竞争力，有吃老本儿的嫌疑。

被中海、华润等房企占尽风头的保利，还能不能卷土从来？咱们拭目以待。

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最后，房叔还想补充的是，各家房企出身不同，擅长点也自然不同。

最终在产品的打造和呈现上，也是各花入各眼。

就各家房企而言，近两年还未交付的新盘后续走势如何，随着楼市分化加剧，还将迎来更加残酷的市场考验。

以上仅为经过一定时间检验后的二手房数据及分析，仅供参考，欢迎指正。