即时：海淀“门槛价”新房入市!户型图曝光!

哈喽大家好，我是血拼哥！

(资料图片)

紧盯海淀，想要上车的朋友注意啦！

海淀唯三的新盘（永丰F2地块）终于有消息啦！

低总价刚需户型没跑！户型图曝光！赶紧围观！

下周有看房团，旸哥带队，大家想去看记得报名：

01、海淀门槛价是多少？

有个有意思的情况，去年有机构汇总了北京房价上涨的情况，可以说北京房产价值正在向西北拉扯。这一点也比较符合近两年大家的感知。

而整个北边+西北主要就两个片区，昌南和海淀。偌大的昌平，只有靠近海淀的部分被另眼看待，所以购房人真正用钱投票的是海淀。

海淀供地少众所周知，近些年基本入市的产品（除限竞房和保障型共产房）大部分以大户型改善为主。

不过今年以来市场环境发生变化，滙德里大户型和幸福里润园的产品去化速度成了前车之鉴，开发商不得不考虑控制总价，终于海淀的门槛价“降了”。

中海汇德里入市的时候77平两居抢手程度空前，没办法，海淀单价摆在那，想要低总价上车，最小最实用的户型就是77平两居，总价约640万左右，首套首付四成大约256万。

实际情况更低，根据滙德里一房一价表显示，两居的门槛基本可以到238万左右。

首付200多万的门槛价此前大概率只能在昌平顺义找找。

这也许是当下“买方市场”才有的情况。

如今再想在海淀上车首套房，门槛涨了吗？

我了解的消息，永丰F2中海项目（富华里富园）指导价8.5万/平，目前确定80平主力户型两居，总价约680万，首套首付四成，大约272万，比汇德里77平两居首付多出不到20万。

门槛价涨了，确实是涨了，但是涨价几乎是必然，因为都是中海的产品，富华里·富园产品升级了，如果价格都一样，那汇德里业主该不干了，这里边的营销套路大家应该也能理解。

02、中海户型又升级了

涨价了，那么富华里·富园的产品优势又在哪里？

首先，富华里吸收了滙德里小户型快销的经验，增加了小户型的比重。

滙德里77平只有不到两百套，但是富华里·富园80平两居做了230套，占一期总产品的62%，一半以上。

此外，增加了95平三居，总体面积段更丰富，80平两居、95、99平三居、120、125平居。一期共370套房源，这个面积段，去化不会太慢。

其次，户型继续发挥滙德里优势，找补遗憾。

富华里80平两居 VS 滙德里77平两居，除了保留了全明户型，整体方正紧凑，跑赢同类产品的3.65米宽客厅面宽外，还有新突破。

首先户型进深更短了，背面厨房和次卧的北墙找齐了，免除了遮挡次卧的问题。

其次，厨房进深更理想，还增加了左侧0.5米左右的操作台，变L型厨房为U型厨房，操作空间更大。

两个户型都有卫生间直面餐厅的问题，但是富华里把开门正对的位置改成了洗衣机，且洗手台挪进了卫生间，客厅面积更大，整个纵向的厨餐客空间更充分。

最后，主卧的窗户更大了，采光更优秀。

整体南向面宽，富华里6.9米，汇德里6.75米。

富华里80平两居VS滙德里77平两居

富华里95平三居 VS 滙德里97平三居虽然面积变小了，但是客厅面宽变大了，由3.6米到了3.65米。

其次，南侧主卧的柱子去掉了，房间里更平整，好摆家具。

南墙全部补齐短板，尽可能的找平，市内空间更规整。

最后富华里·富园东侧还加了道山墙，这样邻居的卫生间都有了隐私保护。

99平的户型思路也差不多，都是在细节上升级，拓宽整体空间感，这样的迭代确实令人欣慰，钱没白掏。

富华里95平两居VS滙德里97平两居

富华里99平两居VS滙德里99平两居

富华里·富园分期房现房销售，即将开盘的期房户型分布情况如图。

03、海开终于忍不住了！小户型总价更低！

由海开开发的，永丰F2019地块一直还没有消息，不过最近可能是看中海的消息满天飞，有点坐不住了，于是初步的户型信息也有流出：

小道消息，海开这次的面积段不纯纯做改善了，涉及一部分90平以下的，最大的做到154平四居户型，面积比富华里·富园大。

重点来了，据说约87平中间户和93平边户是两面宽户型，均为三居。卫生间一明一暗。

93平户型是主力，南向客厅面宽有4米，是转角飘窗，和珺和府106户型格局差不多。

如果是真的，那海开的户型上也是花了功夫的。政府指导价8.2万/平，714万左右上车海淀三居。

此外， 120~130平四居、150平大四居楼王户型，得房率80%多，明年1季度开盘。

04、永丰通勤改善

最后，永丰北这块目前最大的问题是轨道交通。

虽然2019年以后，永丰的定位被海淀总规再次拔高，作为两大产业带走廊的交汇点，成为山后的核心位置，但是轨道交通这块却变了有变，一波三折。

在最近的地铁三期规划里，原本的19号线支线北延也没有了。

19号线支线指的是规划中的清河-软件园-软件园-西北旺-永丰东-故宫北院这条线。

原本，在富华里东侧，皇后店预留了廊道，但是三期规划中官方明确，19号线北延主线（牡丹园站-生命科学园站）、支线（上清桥南-清河）被纳入三期建设规划项目库存。

别说永丰东了，故宫北院站都没提。

那么还有没有可能继续北延了？

最近官方给出了回复，总结一句话就是还在研究

目前看，19号线虽然是山后“进城”唯一的地铁线，但是山后整体居民并不多，我猜测，这有可能是目前没有进入规划的影响因素之一，毕竟开线成本不菲，线路满载率低绝对不能允许。预期开始筹备这样一条线，不如先把海淀其他站点先运营起来，例如19号线二期的三段工程。

所以接下来还是努力供地，聚人气吧。产业发展了，人口聚集了，规划的地铁没准还会回来，谁让这片是海淀呢。

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