蓄能向未来丨房企千亿军团缩水 谁将掌握市场“话语权”?

记者：门庭婷

【编者按】对于房地产行业来说，2022年注定是不平凡的一年。在经历了行业深度调整周期后，问题房企有序出清，市场交易逻辑发生改变，政策层面不断迭新。时至岁末，央广网房产推出“蓄能向未来”年终专稿，回溯过去一年房地产市场交易、政策、供需、融资等多个面向，以期发现行业发展的更多动能，助力房地产业向新发展模式平稳过渡。

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央广网北京12月20日消息（记者门庭婷） 临近年底，今年楼市的成绩单底色已然清晰，商品房销售面积、销售金额等出现下降成为不争的事实。在市场整体交易偏弱的情况下，房企表现呈现出新变化，业绩整体缩水，营销压力持续攀升，优质民企及国央企成为市场焦点。

千亿军团数量腰斩 多家房企“掉队”

在房地产“高周转”时代，规模被认为是发展的基础，房企一度将进入“千亿军团”“百亿军团”作为发展的徽章。在高峰时期，全国进入“千亿军团”的房企达到41家，跻身“百亿军团”的房企有166家。

随着房地产的深入调整，“三道红线”“两集中供地”“商品房预售资金监管”等政策相继落地，靠杠杆撬动大量资金进行规模扩张的发展模式遇到阻碍。问题房企开始被滤出，“有质量”的发展成为行业共识。

同时，伴随市场预期的回落，整体市场交易量下降。国家统计局数据显示，今年1-11月，我国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

百强房企销售总量也在下降，中指研究院发布的数据显示，1-11月TOP100房企销售总额为67268.1亿元，同比下降42.1%。销售额超千亿房企仅剩下19家，较去年同期减少16家；超百亿房企100家，较去年同期减少51家。包括中梁控股、融信集团、阳光城等在内，曾经的行业黑马、业界翘楚纷纷落下“神坛”，在房企销售榜单中的位次不约而同出现下滑。

与此同时，各梯队房企中的销售额均值下滑。根据中指研究院监测，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。

在2021年，排行第四的保利发展销售额为5349亿元。而今年，截至11月30日，从多家机构及企业自身披露的销售数据看，还没有房企的销售额超过5000亿元。在今年前11月，销售额超过3000亿元的企业也仅剩下碧桂园、保利发展、万科三家企业。

销售目标完成压力增大 拥有国资背景的企业表现突出

销售额下滑的同时，整体来看企业完成销售额目标的压力也在增大。克而瑞地产研究院数据表明，截至11月，绝大多数房企销售目标完成率大幅低于去年，部分企业目标完成率较去年同期降幅大于20个百分点。中指研究院则发现，前11月，已公布销售目标的15家房企，目标完成率均值为65.4％，低于去年同期的85.7％。

其中，受洪涝、疫情、资金链等多重因素叠加影响，建业集团的销售压力最为明显。在降低销售目标的情况下，前11月建业集团共计完成销售额229.3亿元，约为目标销售额的43.3%。今年把销售目标定在250亿-260亿之间的银城国际紧随建业集团之后，目标完成率约45.8%，实现销售额119.1亿元。

越秀地产、滨江集团的目标完成率相对较好。其中越秀地产实现销售额1044亿元，销售目标完成率约84.5%；滨江集团实现销售额1335.1亿元，销售目标完成率约83.4%。绿城中国、招商蛇口、首开股份、大悦城控股等拥有国资背景的企业在这一指标上也都有不错表现，销售目标完成率均超过70%。

实际上，不只在目标完成率上，在销售方面，拥有国资背景的企业也给出了优质表现。从多家机构公布的销售排名可以看到，拥有国资背景的企业占比明显增多。在克而瑞今年前11月房企销售排名中，TOP20的企业中至少13家属于国企、央企。在今年拿地的企业中，国企、央企及地方城投占据半壁江山，新增了大量货值，为未来销售额的提升夯实基础。

不过，拥有国资背景房企的稳健发展，并不意味着民营企业的“消弭”。随着信贷、债券、股权“三箭齐发”全面支持房企融资，民营企业融资环境正在改善。在出险房企有序出清的同时，国企、央企及优质民营企业将得到进一步发展。展望未来，克而瑞地产研究院认为，随着房企融资功能逐渐恢复，企业暴雷或将阶段性划上“休止符”，叠加稳经济政策持续加码，缺失的市场信心有望逐步重塑，房地产交易将逐步回归稳定。