央行出台新政、住建部发声,首套房迎政策利好

记者：段文平 编辑：武新

此次新政出台，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

新年伊始，央行出台重磅政策，再调整首套房贷利率。1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。其中指出，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

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此外，据央视新闻消息，住房和城乡建设部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时提到，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。

对此，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此时住建部重申支持刚性、改善性住房需求，与央行“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”是一致的，就是要创造出政策红利，引导和改善市场的预期，降低购房门槛，尽快让楼市需求端能稳定下来。

建立首套房贷利率政策动态调整机制

根据央行通知，决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。主要内容是，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

其中，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

同时，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策措施的出台，有利于支持地方政府“因城施策”，用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

李宇嘉称，这是对2022年9月《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策的常态化或长效机制化的执行。

部分城市首套房贷款利率有望继续下调

2022年，对于首套房贷利率，央行曾经多次调整。除了三次下调LPR（贷款市场报价利率）外，央行还将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

更重要的是，去年9月份，央行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数数据显示，当时有23个城市符合要求。此后，各地房贷利率持续下降。

贝壳研究院统计数据显示，截至2022年12月20日，当月房贷主流利率指数环比继续下行，首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，继去年9月份新政发布后，武汉、天津、温州等多个城市首套房贷款利率下限降至4%以下。

“本次新政出台，意味着部分城市的首套房贷款利率有望延续此前水平或有望进一步下调。” 陈文静说。

而此次新政下，哪些城市符合要求呢？对此，陈文静分析称：“当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。”

张大伟亦表示，符合新房贷款利率下调的城市基本集中在三四线城市和部分二线城市。

存量房贷利率下调空间有多大？

值得关注的是，此次央行新政，根据房价涨跌动态调整首套房贷利率，更加灵活。

陈文静表示，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。

“通过下调利率来对冲，一方面能提振购房者买房、换房的意愿，另一方面还能通过利率下行来改善预期，以对冲房价下行的压力。”李宇嘉如是说。

此外，业内人士希望，存量房贷利率能够降低。李宇嘉表示， 2017年-2021年上半年，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，存量房贷的压力比较大，也是楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

张大伟提到，市场也关注二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策，房地产热点城市特别是一线城市目前都没有执行低于4.1%的首套房贷利率。

持续支持改善性住房需求

除了支持首套房需求外，在央视的专访中，倪虹还指出，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

李宇嘉表示，对于刚需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向。即便是在楼市比较火热的时候，这样的基调也从来没有变过。

去年12月举行的中央经济工作会议中也提到，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

事实上，过去一年，轰轰烈烈的政策松绑中，以限购限贷为主的政策松绑，均是为了支持刚性和改善性住房需求。

诸如去年，全国多达几十个城市发布新政，允许二孩或三孩家庭新增购买一套住房。在以换房为主的改善性需求方面，财政部、税务总局在去年9月30日也发布退税新政：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

不过，李宇嘉指出，当前不管是住房需求的能力，还是对住房市场的预期，比过往任何时候都疲弱。而且，房价还在大面积下跌，70城中有50-65个城市的新房或二手房价在下跌，迫切需要多措并举来提振市场的预期和信心，尽快止住房价下跌，也迫切需要降低购房门槛、降低购房成本