上海商业地产蓄势修复 2023年市场需求回暖趋势可期

1月10日，仲量联行发布2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告。报告显示，2022年第四季度，上海商业地产市场蓄势修复。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“预计上海正常的生产生活秩序将逐步恢复，为接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”

2023年上海办公楼市场将蓄势复苏

在疫情的持续影响下，上海办公楼市场放缓，2022年四季度净吸纳量为9.5万平方米，2022年全年共计录得52.4万平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量为1.7万平方米，非中央商务区吸纳量为50.7万平方米。

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仲量联行上海商业地产部资深董事黄臻表示：“大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业，与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。”

在中央商务区，位于静安区的两个项目于四季度交付，共计新增9.7万平方米的供应。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升2.3个百分点。非中央商务区录得一个项目竣工交付，体量为6.4万平方米。总部型需求以及活跃板块内的新近竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求，带动非中央商务区空置率同比下降0.5个百分点至24.5%。

受到疫情反复影响，2022年的租金复苏进程缓慢，四季度上海中央商务区租金环比下降0.9%。2022年全年来看，一季度的租金强势增长与后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率较高的项目在租金方面有所松动，而超甲级办公楼或入住率较高的项目则彰显韧性。第四季度，非中央商务区租金环比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。

展望2023年，仲量联行认为，上海办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。

住宅市场有望在2023年二三季度稳步复苏

受疫情反复和上海整体楼市政策维持紧缩影响，2022年四季度住宅市场成交势头降温明显。一手商品住宅成交量仅录得266万平方米，环比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共计成交1027万平方米，较2021年全年总成交量下降4.0%。高端市场方面，不同项目之间的成交表现呈现分化态势。地处优质地段的高品质住宅项目需求保持旺盛，但其他项目则出现了认购率下降和去化速度放缓的情况。

2022年四季度，上海共有1050套一手高端商品住宅成交，环比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共计成交4,090套，同比增长26.0%。

十月份住宅新项目入市节奏放缓，但此后两个月里新盘加速入市，使得四季度整体市场新增供应录得414万平方米，环比上涨15.1%。2022年整体市场新增供应充足，全年新增供应量达1154万平方米，同比增长41.6%。在高端住宅市场，第四季度共有五个新项目合计1,067套住宅入市，环比增长35.9%，新项目平均售价在人民币12.5万元至人民币14.5万元区间内。

一手住宅限价松动之下，四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至人民币12.97万元每平方米。高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，使得二手市场整体需求转淡。受此影响，高端二手市场价环比下跌1.6%至人民币10.7万元每平方米。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“近期疫情管控全面放开带来较大市场冲击，我们预计未来几个月住宅市场活动将放缓，但随着度过疫情感染高峰期，人们生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。”一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。

2023年上海投资市场或将迎新一轮反弹

2022年全年上海投资市场共成交74宗交易，成交量约836.4亿元，相较于2021年全年约1083亿元的成交量，同比下降22.8%。受国内外疫情及政策环境因素影响，上海第二和第三季度成交量较为低迷，第四季度在房地产行业利好政策的支持下有明显的反弹，成交量约264亿元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。

办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置，成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。除办公以外，长租公寓受到了投资者的追捧，2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓，占比名列第二。除长租公寓外，产业园区、酒店、养老等另类资产均受到市场一定的关注。

2022年投资型买家陆续返场，成交金额占比约40%，工业物流、产业园区及长租公寓为外资投资型买家重点关注的资产类别。自用型买家则更青睐有景观展示面、地理位置优越的新建办公资产。

零售物业在疫情防控政策和双减政策的持续影响下，出租表现依旧面临考验。随着疫情政策逐步开放、管控持续优化，生产生活秩序有望逐渐恢复常态，预计2023年零售物业表现及活跃度将迎来回归。

仲量联行华东区资本市场部总监孙翎表示：“近期恢复房企上市公司再融资、允许私募设不动产私募投资基金以及加快扩大REITs范围等的政策消息不断利好房地产投资市场。随着防疫政策逐步放宽，出行限制的解除，以及过去几年中资产价格理性调整，投资者信心有望进一步回归，预计2023年上海投资市场或将迎来新一轮反弹。”