一线城市中,除上海外,北京新房价格环比涨幅回落,广州和深圳新房价格则呈环比下跌。
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截至2022年年底,全国房价整体持续下行态势。
16日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格月度报告。报告显示,2022年12月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加,各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。
新房方面,当月,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个,比上月增加4个,占比近8成。
其中,一线城市新房价格同比微涨,环比止跌(由上月下降0.2%转为持平);二三线城市新房价格环同比持续回落。环比上,二线城市新房价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市新房价格环比下降0.3%,降幅与上月相同。
从城市主体来看,泉州领涨70城,新房价格的环比涨幅达到7%。此外,扬州、长沙、成都和上海四地新房价格涨幅也达到4%及以上。值得注意的是,一线城市中,除上海外,北京新房价格环比涨幅回落,广州和深圳新房价格则呈环比下跌。
二手房方面,当月,70个大中城市中,二手住宅销售价格环比下降城市有63个,比上月增加1个,占比达到九成。各线城市二手房价环比均继续回落,仅成都、北京、上海、昆明、南充和无锡六城同比维持上涨。
其中,一线城市二手房价环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市二手房价环比下降0.4%,降幅与上月相同;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月收窄0.1个百分点。
第一财经梳理2022年房价涨跌幅趋势时发现,自去年8月以来,全国新房价格环比下跌的城市数维持在7成以上,即便是一线城市,新房价格也在9~11月连续环比下跌;二手房方面,二线和三线城市价格分别环比连续下跌了16和17个月。去年10月份,一线城市的二手房价格环比也由持平转为下跌,这是从2021年12月开始,首次出现环比下跌,该下跌趋势延续至2022年年底。
市场机构调研也显示了相似的房价变化趋势。根据中指研究院最新统计,从房价绝对值水平来看,2022年,重点监测百城新房价格累计下跌0.02%,是2014年后时隔七年首次出现年度下跌,12月单月,百城新房均价环比跌幅较11月又扩大0.02个百分点,已连续6个月环比下跌;二手房价格年度累计下跌0.77%,12月单月,百城二手房价格跌幅较11月扩大0.01个百分点,已连续8个月环比下跌。
房价整体持续回落的背后,是在购房者消费意愿不强、市场预期不振背景下,楼市销售进入买方市场,房企希望通过“以价换量”,完成业绩目标。
国家统计局数据显示,2022年1-11月,商品房销售额为11.9万亿元,商品房销售面积为12.1亿平方米,同比分别下降26.6%和23.3%,降幅较10月分别扩大0.5和1个百分点,整体销售的颓势依然明显。
进入2022年12月,各大房企进一步加大营销折扣力度,一线城市的新房成交出现小幅增长势头,但整体继续下滑。克而瑞研究中心数据显示,2022年12月重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。但单月同比依旧下降了34%,较11月扩大4个百分点。
亿翰智库总结称,2022年,在“房住不炒”和“因城施策”的原则下,监管部门围绕“控一线,拉二线,稳三四线”思路,对地产市场进行精细调控。据不完全统计,去年全年,超过 200个城市进行了超过500次的政策放松。截至年底,需求端调整政策已应放尽放,以最为关键的限贷政策为例,除个别城市外,其他城市的限贷政策均已放开,但“边际效应逐步递减”。
“一般而言,居民买房的行为除了受买房资格限制,还受买房意愿和买房能力影响。本轮需求端政策的效果不彰,是买房意愿低和买房能力弱共同作用下的结果。” 亿翰智库称。
根据央行最新调查,仅17.1%的居民将在未来三个月增加购房支出,同比下滑2.1个百分点。
为激活居民的合理购房消费意愿,2023年伊始,中央和地方继续多措并举地出台需求端优化政策,以期改善市场预期、降低购房门槛。
一方面,支持一二手房轮动。截至目前,已有包括广州、深圳、杭州等在内的超过30城推出二手房“带押过户”。
另一方面,金融监管部门延续并优化了2022年9月29日底执行的首套房差异化房贷政策,即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
截至2022年12月份,新发放个人住房贷款利率的全国平均水平为4.26%,同比下降1.37个百分点,这是2008年有统计以来的历史最低水平。
而根据10~12月份发布的70城房价数据,上海易居房地产研究院梳理发现,有35个城市符合首套房贷款下调的标准,这相比于9月29日时增加了12个。
根据下调的迫切程度由大到小进行排序,该研究机构分析认为,一二线城市有14个,包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州;三线城市有21个,包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。
“我们认为,此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象,充分运用好房贷利率自由下调的权限。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进称。
此外,中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静还表示,根据央行上周最新表态,可进行贷款利率调整的城市不限于70个大中城市,其他城市也可以根据实际情况调整。同时,贷款利率调整具有稳定性,不会过于频繁的变动。
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