2月份新房销售破万，重启的郑州楼市能持续多久？

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郑州1月份和2月份的房地产销售数据出来了，虽然今年以来各大售楼部肉眼可见的回暖，但远超预期的数据增幅，还是令人讶异。

市房管局数据显示，2月份郑州市商品住房销售12583套，135.71万平方米，环比增长118.25%，同比增长120.31%；1、2月份累计销售17503套，197.89万平方米，同比增长40.73%。

【资料图】

单月12583套的新房销售量，超过2022全年的任何一个月。除了新房以外，二手房成交量同样提升明显。

2月份郑州全市二手住房成交6906套，72.37万平方米，环比增长22.18%，同比增长121.37%；1、2月份累计成交12422套，131.60万平方米，同比增长87.09%。

参考过去经验，二手房市场涨跌向来没有新房反应灵敏，往往会滞后三四个月的时间。可见二手房的成交量未来会有更大的想象空间。

近日，邦君走访了多家售楼部，不论是刚需还是改善，案场到访的客户确实比去年多了不少。阴跌了五年的郑州楼市似乎迎来了久违的“春天”。积攒了长时间的购买力正在逐步释放。

郑州楼市回暖是不争的事实，在各种利好政策的刺激下，人们的购房信心也在回升。在涨声一片的当下，各种楼市乱象层出不穷，购房者又该如何辨别真伪，做出正确的置业选择呢？

最近置业顾问和中介发朋友圈的画风明显都变了。去年他们发的最多的是各个楼盘劲爆的打折促销信息。早几年还用“工抵房”做掩护，后来干脆直接扯掉遮羞布，上来就是“吐血促销价”。

今年中介的朋友圈摇身一变成了各个楼盘即将涨价的大字报。郑州当下的房地产市场真是如此吗？

其实郑州楼市当下一个很明显的现象就是分化。有的项目门可罗雀，无人问津，有的项目客流如潮，量价齐升。

区域分化、地段分化、楼盘分化、品牌分化。强者恒强，弱者愈弱，有的买不到，有的卖不掉。

华润幸福里、越秀金悦文华、保利璞悦、美盛教育港湾等优质楼盘，案场访客不断。保利璞悦首开去化139套，单日销售金额高达10亿；美盛教育港湾2月份累计成交金额7.74亿元；越秀金悦文华140平的大户型开盘当天全部售罄......

而停工盘、远郊盘、“表演式复工盘”不管如何撒饵，愿意出手的客户是少之又少。

全面普涨的房地产时代已经结束，行业马太效应未来只会越来越明显。买对至关重要。价值版块、价值楼盘才称得上是优质资产。抢占优质核心资产，抢占稀缺资源，方能跑赢大势。

当下楼市的热度相较于年前是上来了，但到底是超跌下的反弹，还是多年阴跌后的反转，谜底一时还难以揭晓。

毕竟连续几年，“楼市小阳春”从来没有缺席过，往往两三个月以后就容易后劲儿不足面临熄火。

今年行情能不能持续到五六月份还有待观察，根据360房产网的成交数据显示，3月份的热度相比于2月份已经有所下降。开年后的这波阶段性上涨是有原因的。

首先就是政策刺激，政策对短期房价的刺激是最有效的，3.8%几乎是史上最低的购房利率，相较于超过6%的高利率，近乎腰斩。

这还是很有诱惑力的，有刚性需求的人大概率会趁此机会出手。

值得注意的是这次投资性需求的客户近乎绝迹，这一结论也得到案场置业顾问的证实，他们确实很少接待投资性客户，一般都是有自住需求的。

其次就是疫情管控放开后，不会像以前一样动不动就封控，企业的生产经营，个人的工作生活都会逐步恢复到正常的状态。

放开后疫情对经济的影响明显降低，人们的收入更具有确定性。这对市场信心的恢复起着重要作用。

再者，当下郑州楼盘是很多，但可买的楼盘并不多。在房企接连爆雷的当下，购房人的可选范围大大缩小，而一下子释放的购买力，造成了当下优质楼盘出现供不应求的局面。

改善性住房占主导

从2020年开始，郑州就已经进入改善房占主导的时代，改善性住房的热度高于刚需性住房，这是当下郑州楼市较为显著的现象之一。

360房产网的数据显示，2月份人气楼盘的前十名榜单中，改善性楼盘占据七席，分别是美盛教育港湾、越秀金悦文华、中海云著湖居、敏捷江山誉、雅颂居、康桥天樾九章、华润幸福里等楼盘、电建泷悦华庭。

然而市面上的改善盘鱼龙混杂，为了蹭改善的热度有些项目甚至把房价标高点，户型做大点，美其名曰“改善盘”。其实，整个郑州市场真正具备改善基因的楼盘并不多。

越是行情好的时候，往往是最容易入坑的时候。在恐慌性购房氛围的刺激下，人们最容易失去理智。很多购房人熬过了熊市，却死在牛市。

这个时候买房一定要慎之又慎，买房试错成本太高，对大多数人来讲，一旦入坑都是不可承受之重。

又该如何辨别真改善与“伪改善”呢？

其实，改善只是一个相对的概念，是相对于刚需盘来讲的，它居住舒适度更高，未来溢价也会更高。

容积率往往是衡量一个楼盘是否是改善的重要参考指标之一。容积率在4以上基本都与改善无缘了。容积率位于2以下，一般都是豪宅。2-4的容积率最容易出改善类产品，容积率越低，居住舒适度越高。

除了容积率以外，开发商也是一个需要考量的因素，它决定了楼盘品质和后期的物业管理。像绿城、滨江、万科、华润等房企都具有改善基因，能够做出好产品。能做不代表愿做，这就需要靠个人的判断能力外加运气了。

最后就是产品自身。用材越考究，改善性就越强，比如外立面是太空铝板的肯定要优于真石漆。

开发商似乎捏准了买房人“买涨不买跌”的购房心理，趁着楼市回暖，很多楼盘已经开始涨价。

比如龙湖熙上从开盘均价11800元/平米，涨到了13000元/平米，每平米均价涨了1200元左右。谦祥云栖均价也顺势提高了400元左右。金水北楼盘越秀金悦文华的143平四房居然全款优先......

涨价、绑定车位、全款优先这些牛市惯用的手段居然又出现了。包括二手房市场，像比较抢手的学区房、品质次新房等房源，房东趁机提价、惜售的案例也在不断上演。

但这种手段明显已经不那么奏效，最近管南的某热销楼盘大幅提价后，上周推出132套房源，去化仅有20套。高新区的一个双学区楼盘在小幅提价后，推出136套房源，开盘当天只售出22套。去化率均不足20%，跟2月份火热的销售形势形成鲜明对比。

2023年的房地产热度早已不复2016年的疯狂，置业逻辑发生了根本性变化。尤其是刚需性住房一旦提价，购房人对价格极度敏感，就面临成交量下滑的尴尬局面。

在新生婴儿锐减、人口老龄化趋势加重，经济增速放缓，国际局势不稳、房产税悬而未出等多方面因素制约下，我们已经进入了楼市下半场。

即便2023年利好政策频出，更多的是为了呵护已经病入膏肓的房地产。政策的目的是为了稳楼市，而不是为了让价格大涨，积累更多风险。这样只会把行业推入到万劫不复的深渊。

认清大势，不要被行业乱象迷惑，方能不成为别人铡刀之下的韭菜。

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撰文：时秦