潘浩表示 房企要从“高周转”向“快周转”转换

12月29日，贝壳研究院高级分析师潘浩在贝壳研究院年报发布会上表示，房企要从“高周转”向“快周转”转换，加强企业有限资金的利用效率。房地产行业将逐渐进入向管理要红利的阶段。未来，房地产企业将专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕，将有限的资金投入更优质的项目。

受到疫情冲击，上半年的房企大多采取了两种截然相反的态度。“一派是谨慎应对，一派是‘壮士断腕’”。潘浩总结。而不管采取哪种应对策略，如果自身的健康度较差、现金流较紧张，即便采取了“壮士断腕”的策略，却依然扛不过这道风险。

疫情在使整个行业陷入危机的同时，也刺激了新需求。为了缓解销售压力，今年一月开始，房企纷纷转战“线上”，甚至推出了“无人售楼处”，这在一定程度上补充了客户线下看房的需求。进入三月份，一些头部房企相继推出低成本锁定房源、底价保障、转售奖励以及固定期限无理由退房等政策，进入“全民包销”阶段。“房企通过这种方式，锁定了未来两个月的渠道资源，很大地提升了房企业绩。第一家吃螃蟹的企业得到了非常丰厚的收益，销售额增速达20%以上。”潘浩表示。

“我们能够明显看到房企发债利率有非常明显的下降，国内外的融资成本，都有着非常明显的下降。”潘浩表示。这一方面使房企在回款不利情况下拿到相对比较合适的资金，另一方面，发债的利率较低，也导致今年整个融资规模比较高。“即用之前高利率的债，置换成今年相对低利率的债。”

对于房地产企业而言，重要的是有息负债的增长率不能超标，潘浩认为房企降负债增速之举已在路上，但从目前的债券规模来看，增速高峰至少还要维持3年至5年。

据贝壳研究院统计，2018年至2019年，房企的偿债规模成倍增长。2020年的偿债规模约为9154亿元，同比增长28.7%。2021年，房企到期的债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达到12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，房企偿债压力继续攀升。预计未来3-5年后，房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，近几年，房企现金流将保持紧张状态。

2020年的资本市场，物业企业迎来了高光时刻。据贝壳研究院统计，截至12月11日，包括A股、H股、新三板在内的上市物业公司已超百家，其中A股、H股上市物管企业44家，全年新增主板上市企业数量将超越2019年的12家。与房企地产板块上市过程中存在二次、三次递表的艰难相对。房企分拆物业上市的速度不断加快，比如，恒大物业仅用106天，就走完了上市前期流程。

在潘浩看来，物业拆分上市，是房企最成功的多元化尝试。资料显示，房企用近两年的时间基本完成了“去地产化”，旨在凸显未来多元化的经营战略。如今，分拆上市的物管企业纷纷加入“去物业化”的行列，这也蕴含了企业未来的发展方向。“物业公司未来能否出现更快的成长，还是取决于能不能在母公司拓展自己的增长空间。”潘浩说，“房地产变化应该说才刚刚开始。”