写字楼市场是宏观经济的晴雨表 反映不同行业的发展态势

写字楼市场是宏观经济的晴雨表，写字楼租赁市场的活跃程度、企业用户在写字楼里的配比和变化情况反映了宏观经济的活力和不同行业的发展态势。

今年以来，国内写字楼市场呈现出较为有趣的局面，一方面，2019年写字楼新增供应加大，写字楼租金有所下降;另一方面，国际私募巨头黑石、新加坡凯德集团、房地产信托基金领展等在内的外资买家，频频斥巨资买楼。

对此，北青网记者专访了国际房地产顾问服务公司高力国际华北区董事总经理严区海，对今年的写字楼市场走势进行解析。

北青网记者：今年国内整体写字楼租赁市场不景气，成交及价格有所下行，请您分析下主要原因?

严区海：写字楼租赁市场的活跃程度从2018年下半年特别是第四季度出现明显的放缓，2019年第一季度从一线城市写字楼租赁市场来看，租赁需求仍较为疲软，租赁成交量和去年同期相比明显减少。

尽管部分城市第一季度末开始有回升迹象，但宏观经济的不确定性也使得占市场需求主导的国内企业出现明显的对租赁成本的控制，特别是中小型企业，减少租赁成本的倾向更为明显，从而造成租金有小幅的降低，但同时也促使更多的搬迁需求出现。

北青网记者：您认为今年北京写字楼的市场走势会呈现哪些新特点?

严区海：2019年，北京甲级写字楼市场的新增供应量预计将为达到历史高峰的120万平方米——其中84.43%将位于CBD、亚奥与丽泽子市场。CBD核心区电力供应的不足以及丽泽子市场的相对欠成熟或将一定程度上阻碍位于这两个区域新项目的租赁进程。我们因此预测全市整体空置率将于2019年末被同比推升8.1个百分点至18.1%，大量的新增供应亦会使平均租金同比小幅下调0.48%。

北青网记者：北京是否面临写字楼过剩的问题?中长期会向什么方向发展?

严区海：北京甲级写字楼市场整体空置率为10%左右，但如果不考虑新兴商务圈的影响，核心区域空置率仅为7%，仍是较为健康的水平。2019年将会有较多新增供给进入市场，将推高整体空置率。但是我们认为北京作为全国第三产业占GDP比例最高的城市，包括科技、金融、专业服务业和传媒等领域企业带来的需求仍会将新增供给逐渐吸纳，只是需要一些时间。另外一方面，随着政府规划的调整，会控制部分写字楼项目的体量和入市时间，从而减少部分未来供给，使得北京写字楼市场供需更为平衡。从长期看，北京写字楼市场空置率仍将回落到较为健康的水平。

北青网记者：今年前3个月，外资机构在中国内地的大宗交易已达8起，累计金额超过300亿元人民币，仅黑石一家机构就出手近200亿元。您认为为何外资突然抢购写字楼?

严区海：2019年第一季度北京投资市场总成交金额达到人民币342亿元，较2018年第四季度增长50%，环比增长迅猛的主要原因是融创中国收购泛海国际北京及上海地块资产包交易金额较大，其中北京地块估计的收购价约人民币200亿元，占北京第一季度总成交额的59%。从买家国籍来看，国内投资机构仍主导市场，但外资投资机构从2018年下半年开始高端关注北京投资市场，2018年外资买家投资金额占比达到25%，比2017年提高了22个百分点。与国内买家相比，外资投资者在资金来源方面有较大优势，而受到国家金融政策的影响，尽管2019年流动性略有放松，但到目前为止进入到房地产投资领域的资金仍较为有限。这也是驱动外资买家购买行为的原因之一。

同时，外资涌入中国商业地产更多还是看好北上广深等城市资产的保值增值能力，其背后是对中国经济增长的长期信心。这也是近年来大部分外资在配置资产时把中国当做亚洲最重要市场之一的原因。

北青网：在城市群发展战略的背景下，国内写字楼格局是否会有所改变?

严区海：如前所述，国内写字楼租赁市场目前主要是需求略有放缓，2019年一线城市都将迎来大量新增供给，从而不同程度推高空置率，但租金变化各城市略有差异。

根据近期发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，加快建设的京津冀、长江三角洲和粤港澳大湾区，以及扎实开展规划实施情况跟踪评估的成渝城市群都是当前写字楼市场相对比较成熟的区域，其他城市群为有序推动规划实施或加快出台发展规划的区域，因此从短期来看写字楼格局不会有明显变化。

文/北青网房产张郁唯