中秋假期各个城市房地产市场交易情绪普遍不高 市场延续降温态势

“金九银十”已开局，楼市传统销售旺季到来，以往这是决定地产人年底奖金厚度的关键时刻，但今年，似乎并未挑动地产人的敏感神经。

在“三道红线”等融资端政策的高压下，销售回款是房企现金流最关键的蓄水池，房子如果卖不动了，会不会成为压垮部分房企的最后一根稻草?

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“金九银十”不再 假期楼市成交低迷

今年中秋假期，各个城市房地产市场交易情绪普遍不高，市场延续降温态势。

根据中指数据CREIS，今年“中秋”期间，部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%，与去年“中秋”假期低基数相比，亦下降39%。

业内人士认为，主要原因在于房地产监管环境依旧较严，多地调控政策逐渐显效，导致购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚，商品住宅成交规模有所下降。

例如，在北京，多数楼盘重启特价房促销，部分中高端改善盘也加入促销行列，赠送物业费、砸金蛋、送家电、渠道抢客等模式，促销手段五花八门。

而在深圳，虽然商品住宅成交较去年同期腰斩，市场观望情绪浓厚，但打折促销活动相对较少。

数据显示，“中秋”期间，上海、北京、深圳商品住宅累计成交12.46万平方米，较去年同期下降65%，与去年“中秋”假期相比增长30%。

从城市能级来看，以北上广深为代表的一线城市仍算“幸运”，二城市的成交下滑更为明显，三四线城市则直接掉入“冰窟”。

例如，武汉商品住宅累计成交6.61万平方米，较去年同期下降66%，青岛商品住宅累计成交3.08万平方米，较去年同期下降78%，受市场低迷影响，房企对区域的市场预期也较为谨慎。

数据来源：中指研究院

可见，随着楼市调控政策的不断显效，二线和三四线代表城市房地产市场降温明显。总体来看，二线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交21.8万平方米，同比下降70%，较去年“中秋”假期亦下降近五成。

而三四线城市“中秋”期间商品住宅累计成交5.1万平方米，同比下降73%，较去年“中秋”假期下降近六成。

“中秋假期楼市热度减弱，一方面受到政策持续收紧，楼市整体热度减弱，另一方面，今年中秋假期与国庆假期分隔，由于假期较短，开发商推盘优惠力度相较去年明显减弱。”中指院在分析“中秋”成交情况时如是表示。

而从另客运流量维度同样能解释这波楼市“寒潮”。根据国家交通运输部发布的信息，中秋假期期间日均流量3300万辆左右，全国铁路预计发送旅客4000万人次，客流量呈现企稳回升态势。中指院表示，返乡热潮上浮，人们对楼市的关注度有所下降，多重因素导致新房成交呈现走低态势。

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地产行业行至十字路口

销售下滑是表象，成交低迷背后是地产行业所面临的困境。

金融政策收紧力度空前，限购限价令多管齐下，债券违约不断发酵，全行业销售开始下滑，大型房企陷入流动性危机……整个行业面临着前所未有的压力。

在“三道红线”等融资端政策的高压下，销售回款是房企现金流最关键的蓄水池，如今销售遇阻，房企雪上加霜。

业内人士预测，金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年房地产市场，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，7.22会议和7月中央政治局会议为下半年房地产市场定调，政策调控将逐步常态化，房地产金融监管持续从严，叠加部分重点城市土地市场热度回落，预计短期内市场仍将延续降温态势。

值得注意的是，当前政策环境偏紧，特别是信贷环境明显收紧后，部分购房者置业需求被抑制，房地产市场面临较大调整压力，各地调控政策“双向”调整模式开启，市场调整压力较大的城市，或将在“房住不炒”总基调下对政策进行微调、预调，以稳定市场预期。

四季度即将到来，重点城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会;同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。