土地拍卖无人报名的宅地增多 新房市场售罄楼盘迅速减少

多轮调控之下，国内房地产市场在本该是旺季的“金九”寒风阵阵：土地拍卖无人报名的宅地增多，新房市场售罄楼盘迅速减少，受其影响，楼市维权也再度响起了“集结号”。近期，深圳一家均价超过10万/㎡的高端楼盘被业主集体请愿退房，与此同时，号称南京“富人区”的河西板块多家楼盘也有不少业主维权要求房企“提品质”，记者就楼市热点话题进行了采访。

高端盘业主集体请愿“退房”

网友点评“可能是买贵了”

今年9月份，一则名为《龙华金茂府集体退房请愿书》的文案在深圳的地产圈里流传，业主们要求退房的理由主要包括：房企在销售过程中欺骗买房人、乱收品质提升费、利用学位营销，甚至小区里还出现避难层乱拆乱建、盗窃小区集体财产的问题。

记者注意到，龙华金茂府是当地的一家高端楼盘，2019年开盘时以10.3万元/㎡刷新了当地的房价记录，单套总价在1500万以上，目前均价接近11万/㎡，比周边房价高出3万/㎡左右。然而在一些业内人士看来，业主们之所以要求退房，除了请愿书中的几大理由之外，深圳公布的二手房指导价导致小区涨价乏力，或许才是最为核心的因素，“原本指望10万到手后，房价能涨到13万、14万，结果价格没动，出手也变得更困难，索性请愿退给开发商。”

还有网友评论道，“高价买的，不料房价被压制，换个法子找开发商退房或者要补偿罢了”，也有网友拿退房请愿书跟当初业主蹲在售楼处等开盘、花数十万找关系做对比，感叹市场变化“翻脸比翻书还快”。

南京多家楼高端盘也遭“维权”

业主要求“提品质”

无独有偶，南京一批高端楼盘近期也掀起了“维权热”，尤其是在号称“富人区”的河西板块。

在河西南部片区，一家高端楼盘的业主近日集体向开发商提出要求，称整个小区的外立面应该使用全铝板，而非现在的真石漆加铝板的外立面。对此开发商表示，当初购房合同上并未约定全铝板，外观设计是符合政府规划要求和合同约定的。

“不难看出，此类维权案例中部分业主提出的诉求属于合同外约定，从现有阶段来看，房企恐难以支持。”市场人士介绍，还有购房者以南京8月份出台的“楼盘品质新政”为参照，要求河西某楼盘将地下层的入户门厅与首层的入户门厅采用同等设计和装修标准，开发商则解释称南京的“品质新政”针对的是该新政出台后拿地开建的新小区，已经建成或建设中的老小区无法参照新的规范执行，这同样属于合同外约定。

类似的维权还不止上述两家，今年国庆节前，有一百多位融创滨江ONE的业主聚集到楼盘售楼处，以及融创南京公司的所在地，举牌向开发商提出了数条维权诉求，甚至以“退房”要求房企作出回应。记者了解到，业主们的诉求包括高端产品里会所应该是标配，因此有业主提议将目前的部分地下室取消，改建为会所等要求，也均属于合同外诉求。尽管房企相关人士与维权业主就产品特点、项目规划方案等方面进行了沟通，政府部门也组织了协调会，不过双方仍未取得一致意见。

当然，在这一波维权潮中，传统的“维权”也并不少见。今年5月，河西南华侨城天鹅堡的业主提出，小区里的单元门过窄甚至“挤不进三胎家庭”，并以此向开发商维权并要求整改，结果遭到不少网友的吐槽：“买到天鹅堡的还要维权吗?”“如果有人退房，我第一个报名”;也有人表示，当初3.7万/㎡的价格是政府严格限价的结果。除了河西，南部新城板块一家楼盘的业主则在9月针对外立面问题维权，房企认为这属于合同外约定，因此双方僵持不下。

市场低迷期楼盘维权频发

过度还是理性?律师建议买房人理性维权

与以往出现过的楼盘维权不同，记者发现最新的维权案例中，业主提出的诉求多数并未涉及楼盘降价，而是要求房企“提升品质”，希望与当初购买时的价格相匹配。

对于买房人来说，高昂的房价必须跟高品质相挂钩，这就跟政府限价之下房企的利润摊薄不可调和，“维权”也就自然而然发生了。北京市中银(南京)律师事务所高级合伙人李燚律师指出，理性维权无可厚非，要求开发商提升品质也是正当理由，不过一切需符合法律法规，不应过度维权。

比如要求楼盘的外立面更新，需多数业主和房企同意且向规划部门申报方案并获批后方可进行，此外，如果买房人诉求开发商涉及虚假宣传与销售，应持有相关证据向市场监管部门投诉，不应有扰乱公共秩序等行为。

治理“过度维权”，倡导合理维权

江苏住建厅：高度重视

记者注意到，今年7月，江苏省住建厅作出《省政协十二届四次会议第0296号提案答复——关于治理购房者“过度维权”的建议》称，当前房地产行业或多或少存在“过度维权”，甚至部分“过度维权”行为已经影响到开发企业的正常经营，也破坏了房地产市场秩序。江苏省住建厅在答复中表示，将采取有效措施治理购房者“过度维权”，倡导依法维权，具体举措包括：

一、逐步提高新建商品住房中现房销售的比例，逐步从源头解决预售制度中预期与实际交房不相符等问题;

二、通过司法裁判引导当事人树立合同意识和契约精神，抑制有违诚信原则的恶意毁约行为，对购房人主张的合理利益予以保护，对购房人主张的不合理利益予以规制，对采取违法维权手段的，依法追究相应法律责任;

三、针对商品房买卖合同纠纷群体性、敏感性等特点，平衡购房人和房地产开发企业的利益，既要切实保护购房人合法权益，也要坚决维护房地产开发企业的合法经营行为，既要着力解决“质价不符”，又要防范“过度维权”，通过寻找各方当事人利益的最大公约数，妥善化解矛盾纠纷;

四、构建房地产纠纷多元联动化解机制，畅通购房人合法维权渠道。同时，密切关注因房地产纠纷引起的群体性事件，加强部门间的沟通协调，防止产生连锁反应;

五、积极回应社会热点关切，适时出台相应指导意见，统一类似案例裁判尺度。积极打造具有地方特色的房地产、建筑工程等专业仲裁平台，引导房地产企业选择仲裁方式解决纠纷，提高合同当事人依法履约、理性维权意识。

业内人士建议，随着消费者维权意识的提升，买房人应理性看待当下房地产市场的变化，尤其是在楼市处于相对低迷的时期，更应理性维权。从维权的方式来看，房屋质量问题可以向当地的建设行政主管部门投诉，合同有争议的可以向仲裁机构申请仲裁，如果问题解决不了的话，最终可以诉至法院。

“过度维权既缺乏契约精神，也会使市场的正常交易受到影响，长远来看，对房地产行业的健康发展是不利的”，该人士表示。

在采访中记者了解到，针对近期南京房地产市场尤其是河西板块出现的种种维权案例，相关部门已经组织成立了工作小组，召集企业和购房者双方持续沟通，保护合理合法的维权行为，而“过度维权”也不会予以支持。(扬子晚报/紫牛新闻记者 马祚波)