楼市“至暗时刻”到来,购房者该怎么买?

这两天北京的楼市“热闹且艰难”。

/01/“新房热情”，从房企端已被减弱

二批次的11宗地块今天上午开拍，热门地块依旧火爆。

但终归是好地少，能让开发商们“疯抢”的地就那么几块。5宗底价成交，26宗地块延期，不容忽视。

再回顾今年第一批集中拍地，开发商们热情高涨，30宗地块一个没剩，均被大手笔们收入囊中。但血拼姐估摸着现在已经有kfs后.悔.了.

京城寸土寸金，地价高。地价分为两部分，一是征地成本，一是合理溢价，本身拆迁的征地成本就贵，地价很难降下来。

这样一来kfs们拿地就没多少利润，想要利润，就得房价↑，这又不符合大趋势。

众多kfs从一批次拿地到现在已经领略到了这点，所以这波“新房热情”，从房企端已经减弱了。

/02/二手房市场，和北京的天一样凉

节前传的沸沸扬扬的“海淀二手房挂牌指导价”，似乎悄悄实现了。

海淀几个典型小区挂牌数量确实少了，列几个典型小区：

|| 五道口宇宙中心华清嘉园挂牌数量从61套减到剩下2套；|| 晨月园挂牌数量从48套减到2套；|| 兰园剩余房源0套；|| 学区热盘「上地东里」挂牌数量从100多减少到12套；展示房源短时间内出现困难，干扰卖方信心；线上无房展示，没听说中介国庆都放了3天假吗

另一个，过去二手房市场的中流砥柱学区F，连连打折了。

节前又明确新增中小学学位16万个，推进教育均衡。

从多校划片、教师轮岗、再到新增学位，充分说明房子逐渐与学区脱钩了。

“海淀万柳的蜂鸟家园小区，9月至今，成交不到5套！”“时隔半年，房源差价最高可达8万元/平方米，基本跌回本轮涨价前水平！””8月份，德胜片区二手房成交量就减少近五成，房价下跌近10%！”二手房市场连连下行，部分二手房网上报价有所回落。

而即便如此，网上报价也偏高。在实际交易讨价还价时，卖家往往会让步更多，少则二三十万元，多的降五六十万元甚至百万都是可能的。

当下的二手房市场，卖家信心不断被影响；买家贷款又有困难，形势已经十分明确了。

北京二手房成交量连续7个月呈下跌趋势

从数据看，成交量连续7个月下跌，截止9月，北京二手房成交量已经下降到了12575套；而从十月这几天的网签量来看，整个十月的网签量能不能上万还是一个问题。

/03/楼市“至暗”时刻，购房者该怎么买？

当下京楼市场热度退却，无论开发商、买卖双方都在观望。

姐觉得虽然现在看起来是楼市的“艰难时刻”，但终归一切还是往更健康的方向发展。

各种调控也好，贷款收紧也好，都是在为了规避房地产可能带来的系统性金融风险。

现在全国多城政策均有差异均在不断调整，例如广州上半年的信贷收紧前几天的再放款，其实都是为了稳住楼市，避免局部过冷过热情况的出现。

大到因城施策，小到北京因区施策，不再一刀切，对我们来说是有一定保障的。

调控之下，楼市越来越稳，持有一套长期居住的房子，也就不用担心今天房价暴涨明天暴跌了。

作为购买者，姐希望此刻大家买房明确以下几点。

“绿档”房企相对可靠，购房者起码不用担心钱花了房子住不上的情况。

恒大、新力、宝能、花样年、蓝光等新一轮房企暴雷的信号也再次说明了，房企光“规模大”并不稳妥。

其次具备特殊属性的房源如“老破小的学区房”别再碰，这个血拼姐不止一次强调过。

任何抱有投机C房心理的行为，都担负的巨大的风险，这个在今天注定结局的赌注，不应出现。

当房子回归居住属性，购房者遇到匹配自身需求的，血拼姐认为现在可以上车。别一味的“追涨”，还喊韭菜可怜。等到明年初银行贷款放宽，现在积压的需求会释放。

所以有心仪房源的，别等了。