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房地产“金九银十”成色不足 四季度表现期待回温

时间 2021-10-13 22:18:18 来源:搜狐焦点  

“金九”结束,“银十”过半。

聚焦9月北京楼市,新房市场迎来供应高峰:

29个项目取得预售证,其中16个纯新盘。仅9月的最后一天,就有6个项目同时拿证。

由此可见,各大开发商都牟足了劲,毕竟十一黄金周市场的“车票”可遇不可求。

9月30日北京预售商品房项目

虽然在各大开发商以价换量的带动下,新房市场有所回暖,但依旧未达预期。全国市场频频“遇冷”,开发商的”雷声“或多或少波及了北京市场。

从9月北京豪宅市场的表现来看,可以总结为:新房排队取证,二手降温遇冷。

01

新房豪宅表现趋稳 拿证消息接连不断

2021年7、8月份,由于开发商与政府取证价格博弈的影响,新房供应量稀少。

目前,出于开发商年度目标达成的考虑,从9月开始,豪宅项目取证的消息接踵而至。

9月5日,东叁金茂府获得新一期预售许可证,包含住宅623套房源,售价约10.37万/㎡起。

东叁金茂府样板间实景图 

9月13日,保利·锦上获得预售许可证,共9栋楼434套房源,住宅最低拟售价6.97万/㎡。

随着豪宅新房的供应增加,9月的看房量也平稳上升。

从到访趋势来看,9月前三周的看房量9517组,预测全月会高于前两个月,关注房产的客户和购房需求稳定存在。

图源:丽兹行

9月初,由于受到上海和深圳的政策影响,部分客户还在保持观望情绪,想看一下北京会不会有相应政策出台。

但是从目前的表现来看,北京其实并没有采取大的动作,反而开发商会给出了一些优惠措施。所以在9月中下旬的时候,成交量反而在持续回温。

02

豪宅二手房市场遇冷 首次跌破月均400套

据北京住建委数据显示,9月北京全市二手住宅市场都已遇冷,与上月相比,环比下降21. %。

图源:丽兹行

一直坚挺的二手豪宅成交量也受此影响,除2月春节月常规停滞外,9月首次跌破月均400套。

图源:丽兹行

9月总成交量为336套,环比下降22.58%,同比下降18.84%;9月成交均价为9.11万/㎡, 同比下降1.08% ,环比上涨2.23% 。

金九时节,市场异常遇冷。北京二手房成交肉眼可见的持续降温,是受到了多方面因素的叠加影响:

1、2021年,我国接连出台一系列打压房产的调控政策,多次强调“房住不炒”的定位。

2、中央各有关部门先后开展了整顿学QU房乱象、严打假离婚买房、严查违规资金进入楼市等动作,对市场进行严格管控。

3、近期的信贷收紧再次加剧了市场降温的速度。9月,购房者由于“贷款”受限、“贷款”难等影响,降幅更为明显,超过20%。

很多人反映:买完房后贷款批不下来,只能排队等着。大家对房产市场的预期下降。

虽然这个“金九”与往年相比,略显萧条,成色不足。但是,放眼2021年前三季度的总体战况,豪宅市场依旧保持领先,甚至会重夺全年销冠。

如果以成交均价8万+作为豪宅分界线,2021前三季度,住宅项目总计网签3454套,相较于2020年的1772套,上涨了95%,几近翻倍。

以海淀幸福里单盘为例,目前已网签1128套,成交额突破100亿。仅这一个项目,就贡献了33%的成交量,成为2021年1-9月的成交金额榜冠军。

图源:严肃买房报告公众号

如果这种优势能维持到年底,2021年或许将是时隔3年之后,豪宅市场的销冠之年。

03

四季度豪宅市场预判展望

今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势,各地市场的交易情绪普遍不高。但是政府调控的核心目标是实现“稳”,不必恐慌短期政策调控。

1、调控为市场必然结果

2020年二季度以来市场“过热”,特别是一二线城市,上海、深圳、广州房价涨幅超过30%,北京在10%左右,出台政策为必然。

2、全国政策严控

2021年三季度以来,北上广深调控政策频出,房贷利率上调,放贷周期收紧,封堵“离婚”,持续高压下,购房消费者对房产及豪宅市场预期降低,购房持观望情绪,成交量持续下滑。

3、未来“趋稳”

市场成交量虽然有所下降,但市场的波动具有周期性,是一种常态,过热或过冷后都会向“稳定”回归。

加之目前全球疫情不断出现反弹,经济环境不明朗,投资者手握资金,下注较为稳定的豪宅项目不失为优选之举。

4、四季度及明年信贷环境将会改善

9月底,中央接连释放稳定楼市的信号,央行提出“两个维护”:维护市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益。

调控的目的是维持房地产市场平稳健康发展,防止企业过度运用杠杆从而引发系统性风险。针对当前的贷款限制,预计四季度及明年信贷环境将会有所放松。

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