房地产“金九银十”成色不足 四季度表现期待回温

“金九”结束，“银十”过半。

聚焦9月北京楼市，新房市场迎来供应高峰：

29个项目取得预售证，其中16个纯新盘。仅9月的最后一天，就有6个项目同时拿证。

由此可见，各大开发商都牟足了劲，毕竟十一黄金周市场的“车票”可遇不可求。

9月30日北京预售商品房项目

虽然在各大开发商以价换量的带动下，新房市场有所回暖，但依旧未达预期。全国市场频频“遇冷”，开发商的”雷声“或多或少波及了北京市场。

从9月北京豪宅市场的表现来看，可以总结为：新房排队取证，二手降温遇冷。

01

新房豪宅表现趋稳 拿证消息接连不断

2021年7、8月份，由于开发商与政府取证价格博弈的影响，新房供应量稀少。

目前，出于开发商年度目标达成的考虑，从9月开始，豪宅项目取证的消息接踵而至。

9月5日，东叁金茂府获得新一期预售许可证，包含住宅623套房源，售价约10.37万/㎡起。

东叁金茂府样板间实景图 

9月13日，保利·锦上获得预售许可证，共9栋楼434套房源，住宅最低拟售价6.97万/㎡。

随着豪宅新房的供应增加，9月的看房量也平稳上升。

从到访趋势来看，9月前三周的看房量9517组，预测全月会高于前两个月，关注房产的客户和购房需求稳定存在。

图源：丽兹行

9月初，由于受到上海和深圳的政策影响，部分客户还在保持观望情绪，想看一下北京会不会有相应政策出台。

但是从目前的表现来看，北京其实并没有采取大的动作，反而开发商会给出了一些优惠措施。所以在9月中下旬的时候，成交量反而在持续回温。

02

豪宅二手房市场遇冷 首次跌破月均400套

据北京住建委数据显示，9月北京全市二手住宅市场都已遇冷，与上月相比，环比下降21. %。

图源：丽兹行

一直坚挺的二手豪宅成交量也受此影响，除2月春节月常规停滞外，9月首次跌破月均400套。

图源：丽兹行

9月总成交量为336套，环比下降22.58%，同比下降18.84%；9月成交均价为9.11万/㎡, 同比下降1.08% ，环比上涨2.23% 。

金九时节，市场异常遇冷。北京二手房成交肉眼可见的持续降温，是受到了多方面因素的叠加影响：

1、2021年，我国接连出台一系列打压房产的调控政策，多次强调“房住不炒”的定位。

2、中央各有关部门先后开展了整顿学QU房乱象、严打假离婚买房、严查违规资金进入楼市等动作，对市场进行严格管控。

3、近期的信贷收紧再次加剧了市场降温的速度。9月，购房者由于“贷款”受限、“贷款”难等影响，降幅更为明显，超过20%。

很多人反映：买完房后贷款批不下来，只能排队等着。大家对房产市场的预期下降。

虽然这个“金九”与往年相比，略显萧条，成色不足。但是，放眼2021年前三季度的总体战况，豪宅市场依旧保持领先，甚至会重夺全年销冠。

如果以成交均价8万+作为豪宅分界线，2021前三季度，住宅项目总计网签3454套，相较于2020年的1772套，上涨了95%，几近翻倍。

以海淀幸福里单盘为例，目前已网签1128套，成交额突破100亿。仅这一个项目，就贡献了33%的成交量，成为2021年1-9月的成交金额榜冠军。

图源：严肃买房报告公众号

如果这种优势能维持到年底，2021年或许将是时隔3年之后，豪宅市场的销冠之年。

03

四季度豪宅市场预判展望

今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势，各地市场的交易情绪普遍不高。但是政府调控的核心目标是实现“稳”，不必恐慌短期政策调控。

1、调控为市场必然结果

2020年二季度以来市场“过热”，特别是一二线城市，上海、深圳、广州房价涨幅超过30%，北京在10%左右，出台政策为必然。

2、全国政策严控

2021年三季度以来，北上广深调控政策频出，房贷利率上调，放贷周期收紧，封堵“离婚”，持续高压下，购房消费者对房产及豪宅市场预期降低，购房持观望情绪，成交量持续下滑。

3、未来“趋稳”

市场成交量虽然有所下降，但市场的波动具有周期性，是一种常态，过热或过冷后都会向“稳定”回归。

加之目前全球疫情不断出现反弹，经济环境不明朗，投资者手握资金，下注较为稳定的豪宅项目不失为优选之举。

4、四季度及明年信贷环境将会改善

9月底，中央接连释放稳定楼市的信号，央行提出“两个维护”：维护市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益。

调控的目的是维持房地产市场平稳健康发展，防止企业过度运用杠杆从而引发系统性风险。针对当前的贷款限制，预计四季度及明年信贷环境将会有所放松。