2021年10月第二周 昌平双雄6.2万单价,到底值不值

京楼无非那点事儿，大家好今儿呢咱来说说昌平，之所以想说他是因为目前整个北部区域，临铁位置看起来还算可以，且价格相对和合适的项目实在是太少了，随着上一轮限竞房的消化殆尽，目前整个北部区域大量有房待售，且符合我们上面所说的要素，就仅剩下奥森春晓和北清云际两个了，至于值不值得买咱们详细来说说。

京北永远不缺购买力

之前我在之前的文章中说过，北边的房子基本是不愁卖的，因为北部区域除了这些年供地较少以外，还充斥了大量的互联网大厂的码农们，他们也撑起了区域的购买力，对于多数在北部上班的人来说，交通出行以及未来的区域规划就成了首先需要考虑的要素，所以奥森和北清成为了目前热议的两大热盘。

先来看看像个项目的户型基础数据

奥森春晓：户型面积94-133 其中94 三居 308套，113三居 102套，119三居 54套，129四居 152套，67一居 4套，103 三居 4套

北清云际：户型面积88-122 其中81纯南两居 208套，93南北三居单卫 372套，106南北三居双卫 208套，119南北三居 20套，122三至四居四面宽: 174套

得房率和连廊您介意吗？

两个项目除了自带的优势光环外，同样并存着槽点，一个是项目的得房率，一个是项目的连廊户型，如果要问您介不介意，我相信大多数朋友肯定会说必须介意！没错要是我我也介意，那咱们就要理智的问问自己，在目前的北部新房市场情况下，如果您不选择这两个，您还有更好的选择吗？除非咱们去买二手房，但未必有您心仪能看的上的房源，正所谓鱼和熊掌不可兼得。

那您肯定又会说，即便不选二手房我还可以去等后面第二批的供地，那我就告诉您，这您就想多了，虽然下个月昌平会有4宗土地拍出，刨除共有产权房还剩3宗，这三宗地哥们儿我全跑了一遍，虽然价格会比奥森北清哥儿俩便宜，但是同样在地里位置和交通配套上就没有那么友好了，尤其是在多数朋友关心的地铁这方面，几乎无一例外的全部没有，之后咱们单独找一期聊聊第二批昌平供地的问题。

再说说得房率，按照我目前了解到的情况来看，北清的得房大概在71%左右，奥森的得房略强一点在72-73%，单看得房率和以往的新房对比来看确实不高，但我想跟您说，这也实在是没有办法了，开发商也不傻，他难道就不想把得房率做高点儿让产品更好卖？如果不是因为拿地的楼面价和最终的售价算不过来账，我相信哪个开发商都不会出此下策。

接着咱们在说说连廊户型，说白了这也是为了增加得房率的一些折中办法，两梯四户外挂连廊，既满足了消防要求又能相对提高一些得房率，并且让中间户型成为南北通透，虽然不及真正的南北通透户型，但起码跟纯南户型比起来，舒适性多少还是要好点的，不过有朋友担心隐私问题这事就要看您怎么看了，一般来说消防连廊在没有发生火灾的前提下是无法打开的，所以从正面看到室内的几率并不大，如果要是从侧面来看可能会存在一定几率，这一点我在回天板块的融泽嘉园验证过。

从侧面视角看过去，加上光线的反射其实也很难看见室内（夜间除外），至于您是否真的能够接受就要因人而异，问问自己了。

两个项目如何选？

说完了两个项目的基础数据，我想说说如何选择，简单来说，如果您看中户型结构，那么我觉得北清一定是首选，从上面我们提到的基础数据中，不管是纯南还是南北户型基本都做到了家家户户三面宽，从户型的设计角度来说算是可以了，只不过从得房来看略比奥森要低一点。反之，如果您更在意地段，那就首选奥森，毕竟整个回天板块这些年的发展还是有目共睹的，并且在钱够得前提下我会优选奥森133的户型。

最后我想跟您说，这两个项目不管存在多少槽点，您记住了卖完那是早晚的事儿，不存在卖不掉的情况，顶天了就是先卖和后卖的关系，连廊户型的问题您去看看之前的限竞房也存在很多类似的户型，可到最后您看哪个又被卖剩下了，这篇文章并不是想替开发商说话，买与不买您自己决断，多问问自己的需求，适合自己的才是最好的，好了各位咱们下期见！