金融主官密集发声稳定预期 楼市从凛冬里回春?

房地产税将开展试点的消息，全民关心，地产界尤其关心。但我们在《关于房地产税的几点看法与建议》里说了，它对消费者心理、情绪层面的影响，要大于对市场的现实影响。试点城市数量是非常有限的，所在城市的楼市会有短期波动，但长期来看，正如新华社10月24日重磅文章《十问中国经济》所说，“房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

让我们把关注的焦点回到当前至关重要的房地产金融政策取向上来。

在攸克君的记忆中，财经金融主官如此密集地针对房地产发声，这是多年来第一次。

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示：

要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

对首套房购房者的首付比例和利率予以支持，意味着什么？

今年9月7日，银保监会在官网发布的答记者问披露，“截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。”这个占比，用“举足轻重”来形容都不够。

首套房是坚硬的刚需，理应得到支持，而如果支持首套房，由于首套房的按揭占比高达90%以上，它对整个房地产市场的重要性可见一斑。

刘忠瑞等的表态，对行业，对房企，对上市公司，对投资者，意义重大。因此，10月21日、22日，地产板块大幅上涨。

让我们来回顾近期财经金融主官有关房地产的表述：

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在2021年金融街论坛作书面致辞时表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

10月20日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2021年金融街论坛上说，今后几十年，建筑业都还将是一个支柱产业，以及与其密切相连的环保产业也有望成为一个新兴的支柱产业。（攸克君注：建筑业是离不开房地产业的）

10月20日，央行副行长、外汇局局长潘功胜在2021年金融街论坛上表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

同一天，央行行长易纲在G30国际银行业研讨会上回应恒大的问题时表示，该房企风险是个案风险，我们要避免其风险传染至其他房地产企业、金融部门，同时在此过程中尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。

此前的10月15日，央行金融市场司司长邹澜在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

邹澜表示 ，针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

潘功胜也在金融街年会上重申，下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

而邹澜提到的9月29日房地产金融工作座谈会，核心就是潘功胜上面提到的“双维”。

很多朋友问：为什么这么多财经金融主官近期要针对房地产密集发声？又会产生哪些影响？我们有三个观点：

第一，宏观背景，三季度GDP下滑超出预期。

10月18日，国家统计局发布的三季度经济数据显示，三季度同比增长4.9%。一二三季度经济同比增速分别为18.3%、7.9%、4.9%，而此前不少机构预计，三季度经济同比增速会回落到6%左右，四季度经济增速才回落到5%以下。一般的解释是，下滑超预期，是受大宗商品、疫情、汛情、限电限产等的影响，但不是很服人。

房地产的多项数据，9月份环比8月份是全面负增长，有些下滑速度还比较快。从10月来看，下滑的趋势仍在继续。一个明显的副效应是，房企不敢拿地，土地流拍大增。而卖地收入（政府性基金）长期以来是地方财政性收入的重要来源。

中央对房地产的原则一直没有变，房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济手段。大涨，持续上涨，是绝对不允许的，但持续下跌，也不符合宗旨，关键词只有一个，“稳定”，2016年10月以来没有改变。

与此相关，中央还有一个表述，推动金融、房地产同实体经济协调发展。房地产的稳定发展，必须与金融、实体经济的发展相协调。三季度GDP下滑的幅度超出预期，与房地产的下滑有没有关系？值得探讨——绝不用房地产救经济，但你也不能拖累经济，据说这是一个比较容易接受的观点。

维护和保持房地产稳定，容忍浮动的幅度、系数是多少，没有这个量化指标。我们分析，这应该是根据市场运行情况与经济、金融的匹配度来随时观察，是动态调整的。

请注意郭树清的那句表述，今后几十年，建筑业仍是支柱产业。

第二，防范、避免房地产风险放大。

多位金融主官都提到或被问及对恒大事件的看法，回答都差不多。易纲的回答最堪回味。

一方面，易纲说，总体上恒大风险是个案风险，恒大事件对金融行业的外溢性可控；但另一方面，易纲强调，要避免恒大的风险传染至其他房地产企业，要避免风险传导至金融部门。

众所周知，除了恒大，其他还有一批房企爆雷或出现债务违约。需要警惕的是美元债违约。有些美元债会引起交叉违约，不仅信用债投资者损失巨大，原来风险可控的企业也可能被突然拖进万劫不复的深渊。而部分大型房企美元债的投资机构是欧美一些极有份量的基金，这就是为什么恒大爆雷连美国国务卿也来多嘴的原因之一。

易纲说，要避免恒大的风险传染至其他房地产企业。——会不会传染，会；有没有传染？已经有了。不仅是房地产企业，也包括上下游的供应链企业。恒大事件是令今年整个行业信心突然下坠的重要因素。

易纲说，要避免风险传导至金融部门。——目前给恒大贷款的数百家金融机构，每家的额度都不是太大，风险可控，但不等于一直可控。如果恒大风险传染给更多的房地产企业，如果越来越多的房企债务违约，房地产金融风险可能就会成几何倍数放大。尤其是，头部房企公认负债较高的两家房企，大家都悬着一颗心。

房地产企业的风险，主要来自于流动性严重不足。这本是可以缓解的，但正如大家看到的，下半年这种现象却在加剧。

第三，纠正贷款过度收缩行为，遏制楼市流动性风险蔓延。

在房地产金融审慎管理制度之下，恒大事件发生后，金融机构和金融市场风险偏好出现了普遍性的过度收缩的行为。

根据央行金融市场司司长邹澜的表述，金融机构这种过度收缩的行为，体现在两个领域三个层次。

一个领域是开发贷款领域，具体是两个层次的收缩：部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款；企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款。9月份房地产开发贷款环比出现负增长。

一个领域是个人住房贷款领域。少数房价上涨过快的城市，个人住房贷款投放受到约束，包括首套房在内，房贷申请迟迟无法批下来，从两个月延长到三个月，后来是6个月，甚至还有说要等9个月的。

恒大爆雷后，行业信心低迷，潜在购房者观望情绪严重。很多新开项目认购不足，去化率次第下滑。

在这种情况下，叠加合规的开发贷款拿不到、合规的按揭贷款拿不到，整个行业的流动性就出现了严重的梗阻。“三档”红线有一条以上踩红线的少数房企，流动性尤其紧绷。

打通梗阻，只有一个办法，就是回到央行所说的“双维”，合规的新增房地产开发贷款，该发放的要尽快发放；合理的个人住房贷款，该发放的要尽快发放。

在银行两道红线管理下，如果房地产贷款的额度不足怎么办？如今央行和银保监都发话了，金融机构赶紧申请增加吧。

以上讲到的三点，倒过来，就通了。给房地产市场及时注入流动性，房地产风险就会极大缓解，房地产各项指标就会好转，从而不至于给整个经济运行和GDP增幅形成“拖累”。一通百通，你好大家好。财经金融主官集体站台发声护盘，护的是经济的大盘，但客观上也有利于房地产的大盘。

如果你将9月至今的地产环境称之为“凛冬”，那么从现在开始，我们已经听到了回春的脚步，看到了初春的阳光。但理性地说，期望回到初夏也是不可能的。

回春，需要时间。不是今天讲话，明天贷款就批下来了。初步估计，10月底11月初，地产朋友们将逐步看到这方面会有明显的改善。务必抓住机会窗口，不遗余力地推货，去化。

值得提醒的是，政策执行的微调，纠偏，不是全面放松，不是掉头，不是逆转。房住不炒大原则不变，房地产市场稳定的大方向不变。

来源：攸克地产（ID：youkedichan），本文转载已经过公众号授权。