建面110平,使用面积只有60平! 扒一扒公摊面积那些事儿

哈喽大家好！我是捍卫刚需的血拼哥！

帝都的房子，是越住越“小”了。

前几天哥们和一朋友聊天，提起来老家八九十年代的房子，面积虽然只有七八十平，但住起来是真敞亮。

而现如今的房子，面积越做越大，公摊面积也越来越大，花了更多的钱实际却住不到更大的房子。

着实有点窝心。

本来高层住宅因为有电梯、大堂等公共空间，公摊面积变大也无可厚非，毕竟不用爬楼确实轻松不少。

然而，有些开发商却在公摊上悄悄搞小动作。

这得房率，简直是在耍流氓！

再看帝都，今年首轮集中土拍入市的项目，得房率最高81%，最低只有70%！而前两年，不少热门项目的得房率甚至能达到90%。

图源：销冠100

完整表格后台回复【得房率】

有项目直接被投诉到了领导留言板。

那么问题来了，

得房率究竟指的是什么？越来越低到底是谁的锅？

太低影响居住体验，越高就越好吗？

更更更重要的是作为购房者的我们今后面对开发商“偷走”的实际居住面积该怎么办？

01 得房率是啥？

在讲得房率之前，我们先看看公摊面积是什么？

影响得房率最直接的原因就是公摊面积的大小。

公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

此外还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

意味着连小区门卫大爷的房子，也要算在你的房本面积内。

总之，范围真的很大...

公摊面积最初是以李嘉诚、霍英东为首的香港开发商为了解决短期内销售整栋楼难度太大而发明出来的。

到了90年代，公摊面积便趁着改革开放的春风，进入了日益崛起的内地房地产市场，一直至今。

而发明公摊面积的香港，却在2013年就要求开发商和中介不得直接使用公摊面积结果计费，必须要先提供实用面积。

就..挺一言难尽的。

得房率的概念怎么讲？

得房率=套内建筑面积/建筑面积（套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积和阳台建筑面积）

建筑面积则是公摊面积+套内建筑面积之和。

不难看出，公摊面积越小，得房率其实是越高的，对买房人来说也更划算。

比如均价 7万/平的房子，同样建筑面积100平，总价700万。得房率如果70%，实际居住面积就只有70平，实际均价10万/平；而得房率如果达到80%，实际居住面积就能达到80平，实际均价就变成了8.75万/平。

性价比之差一下就体现出来了。

那么，得房率越高越好吗？

事实并非如此。

得房率越高意味着公摊面积越小，最直观的感觉，你从小区单元门到电梯等候区的公共空间会变得狭窄；

或者想象一下，十几层的住宅，却只有一部电梯，公摊是减少了，上下班高峰期等电梯怕是要等到地老天荒。

所以得房率并不在高，设计合理的公摊面积才是正确打开方式。

一般来说，6层普通住宅，得房率在80%左右比较合适；高层则需要达到75%~80%之间，住起来才会更舒适些。

不过现在，高层户型得房率已经被悄悄拉到了75%以下，有些房企甚至会默认70%的得房率红线。

说多了都是泪。

02 得房率越来越低，谁之过？

血拼哥打听了下，原因大概有这么三个。

1.开发商不赚钱了，动起了小心思

之前跟大家说过很多次，帝都房价虽然在提高，但开发商的利润空间其实是在减少的，一些热门地块甚至有赔钱赚吆喝的趋势。

咱们不随意揣测开发商，但某些项目的表现确实有点不尽人意。

比如北五环某热门项目随意变更户型面积段，得房率仍是垫底..有大V爆料说项目官方表述是土地使用强度的问题。

翻译一下就是北京允许将地下设备用房的面积分摊到地上，只要这部分设备用房，产权属于业主，是为地上服务即可。

这样一来，地下空间就以公摊的名义，卖出了地上的价格，在其他成本不变的情况下，确实可以提高利润率。

合规合法，就是缺德。

长期来看，无异于自毁口碑。

2. 被动式建筑成为主流，高标准下不可避免

帝都今年的两次集中供地，不少热门地块都需竞“高标准”。

环保、绿色、健康宜居是这一批高标准建筑的最大特点。

所有建筑都将实施三星级绿色建筑、超低能耗建筑和健康建筑标准。

居住体验想来会得到极大升级，很符合这次土拍的改善路线。

但哥们查了一下资料发现，事情可能没有那么简单。

在三星级的标准之下，为了达到更好的保温、隔热及隔音效果，必然会带来墙体厚度的增加和容积率的提升。

这样一来，得房率有可能大打折扣。

而且，据做过被动房项目（超低能耗）的朋友透露，一般来说这种房子建筑外墙保温层都很厚，超过20cm很常见，厚度甚至超过了结构墙体。

结构墙体的厚度计入到建筑面积，大家可以理解，但外保温层作为非承重层，只起到保温隔热和结构防护的作用，本身是节能利国利民的事儿，如果也计入建筑面积、甚至计入到可售建筑面积，就不合理了。

以100平米的住宅为例，如果其设计的10cm厚保温层，厚度引起的建筑面积能达到3个平方，计入可售的话，按照8万/㎡均价，那么这部分均摊到购房者的负担就是24万块钱，而这点保温材料费不到1万块钱……

当然目前只是猜测，懂行的朋友欢迎评论区讨论。

不过就算不提保温层计容问题，墙体增厚对得房率的影响也确实存在。

3. 设计规范趋严，赠送面积没了

曾经有很多高得房率的神户型，其实在卧室、客厅都做了大量的赠送，甚至设备平台也会被改造成实用面积，这些都对公摊起了一个抵冲作用。

现在帝都虽没有明确的规定，但住建委仍在悄悄“亮剑”，开发商想要顶风作案“偷面积”，等待他们的只有“查、罚、整改”三件套。

03 未来在何处？

得房率屡屡突破底线，很大程度也是因为行业内存在着太多的潜规则，没有明确得房率的计算标准，缺乏行之有效的行业规范约束。

有玩笑说，每一个小区的所有房子公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。

1+1＞2，在公摊面积上体现得淋漓尽致。

天下苦“公摊面积”久矣。

其实官方也看到了“公摊面积”的各种违规乱象，虽然并未明确发文要求取消“公摊面积”，但旁敲侧击对开发商进行了约束。

例如今年8月帝都住建委就曾印发了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通过》，

不仅明确了合同中必须同时标注建筑面积和套内建筑面积，更进一步明确样板间必须要保留至收房后三个月。

这样一来，开发商妄想通过公摊面积来捞油水的路，基本上已经被堵上了。

我们应该看到官方整治房地产市场乱象的决心。

在这里血拼哥也呼吁行业尽快建立起一个统一合理的公摊面积标准，让大家在居住面积提升的同时，舒适度也上一个新台阶。

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