「绿色地产」绿色金融框架光鲜的背后,旭辉绿色发展底气来自何方

作者:徐宏宇

旭辉集团（00884.HK）是房地产圈的“合作之王”。据中国投资协会创新投融资专业委员会、标准排名联合发布的报告显示，旭辉集团位列“2021中国绿色地产指数TOP30”第12名。旭辉近年来积极推行绿色发展理念，以“旭辉透明建造体系”为基础推出建筑业“透明工厂”理念。还通过透明化驱动进一步提高建造效率和建造质量，同时促进规范绿色施工，为环境可持续发展持续助力，逐渐构筑起企业的“绿色竞争力”。

旭辉集团于2020年7月发布首份独立环境、社会及管治（ESG）报告，并依据绿色债券原则（2018）和绿色贷款原则（2018）于同月公布了《绿色金融框架》，还成功发行了首笔到期日为2025年10月50日的5.25年期5亿美元绿色债券。本次发行获评标准普尔绿色债券E1评级，随后纳入港交所“可持续及绿色交易所（STAGE）”，成为其首批企业中唯一入选的中国内地房企。

据悉，首批绿色债券资金投入2个符合资格的绿色项目，一是上海LCM置汇旭辉广场，获得国家二星级绿色建筑认证，二为济南旭辉铂悦凤犀台，获得国家三星级绿色建筑认证。绿债收益分配各为64.6%、35.4%。安永提供了独立第三方鉴证。

在披露首笔绿债的资金使用情况及环境效益的同时，旭辉于2021年5月发行的第二笔5亿美元绿色债券再次获得标普绿色债券E1/86分的评级。标普评分报告指出，该笔绿债在环境方面的分数，反映出公司绿色建筑项目为环境带来了卓有成效的改善，而这些改善能够抵消建筑行业较高的碳排放水平。

城市综合运营价值提升

2016-2020年，旭辉集团竣工面积分别为193.8万平方米、205.9万平方米、266.4万平方米、391.0万平方米、513.4万平方米；在建面积及待开发分别为670万平方米、1270万平方米、1640万平方米、2340万平方米、2760万平方米；新购土地建筑面积分别为350万平方米、590万平方米、710万平方米、987万平方米、873万平方米；营业收入分别为222亿元、318亿元、424亿元、565亿元、718亿元；销售额分别为530亿元、1040亿元、1520亿元、2006亿元、2310亿元。

据标准排名统计，2020年房地产行业从遭受疫情严重冲击到行业宏观调控持续收紧，经历了较为波动的一年。面对疫情对巨大冲击，中央积极的财政政策和稳健的货币政策为房地产行业恢复创造了宽松的货币政策，同时央行下调贷款利率，促进个人端房贷利率下行。

2021年，新冠肺炎疫情在境内受控后人们对资产储备及资产质量的需求急升，推动着房地产销售的业绩表现。但国家在“房住不炒”大原则下，各项调控措施不断深化，通过持续强化监管房地产金融，有效遏制热点城市房地产价格过快上涨的趋势。未来几年在国家碳达峰、碳中和“双碳目标”大背景下，房地产企业必须加快资金回笼，积极构筑起企业“绿色竞争力”，走好绿色可持续发展之路。

温室气体排放呈逐年增长趋势

旭辉于2019年成立ESG委员会，积极响应国家提出的碳中和目标，将可持续的理念贯穿建筑的全生命周期，最小化对环境的影响，推动绿色健康建筑发展，并通过倡导绿色生活，携手伙伴助力低碳发展，铸就绿色未来。

2020年4月旭辉发布《绿色金融框架》，希望通过绿色债券和绿色贷款等多元化途径获得绿色融资，作为构筑“绿色竞争力”的有利支撑。在2020年中国绿色地产指数TOP30中，旭辉集团位列榜单第16位。

绿色建筑方面，旭辉集团努力寻找产品竞争力与建筑全生命周期环境影响间的平衡点，要求旗下所有住宅必须至少满足一星级绿色建筑标准，新获取的商业综合体项目必须至少满足二星级绿色建筑标准，努力向低碳、高效和可持续发展的绿色企业转型。

2020年内，旭辉97.4%的新竣工项目满足绿色建筑标准，其中获得国家绿色建筑二星级认证面积为262万平方米，装配式建筑利用率占新建项目比例为66%。

据标准排名统计，旭辉集团2017-2020年耗电总量分别为14216970.7千瓦时、37211687.1千瓦时、44018365.5千瓦时、71986736.3千瓦时；总用水量分别为902253.9立方米、2536897.2立方米、1895566.0立方米、4055583.7立方米。

耗电量与总用水量的攀升主要是由于业务每年大幅度增长造成。但在用水用电的密度方面有下降趋势，可见旭辉集团从源头把控绿色设计，设立《绿色建筑操作表单》制定标准，在节能减耗方面确实下了不少功夫。节能方面，一是降低过渡季节供暖，通风与空调系统能耗；二是照明系统采取节能控制措施；三是合理选用节能型电器设备；四是根据当地气候和自然条件，合理利用可再生能源。节水方面，一是设置用水计量装置，统计用水量；二是空调设备或系统采用节水冷却技术；三是结合雨水利用设施设计景观水体；四是使用用水效率等级较高的卫生器具；五是采取有效措施避免管网漏损现象。

废弃物方面，在施工阶段尽可能采用绿色建材和设备，并运用绿色施工技术及严密的施工管理，降低施工过程中产生的废弃物和环境污染。所有工地严格执行《建筑垃圾转运及再运用管理办法》，在工地内进行废弃物筛选分类，将可循环再生物料与不可循环再生物料、惰性物料与非惰性物料进行分类处理。办公区及工人宿舍区采用构件组合式建筑设计以便日后改造，从而避免产生拆建废料。地基及土方工程，在设计上利用挖方废土作为回填物，减少挖掘工程产生的废土。原料及成品仓库做好防潮、防锈、防变质的工作，以减少不必要的材料浪费。运用无人机对复杂地形进行土方测绘，达到精确土方量和土方平衡的目的，减少土方外运造成的废土。

据标准排名统计，旭辉集团2017-2020年废弃物总量分别为1889146.7吨、5289480.6吨、3305435.1吨、15060411.1吨。

建筑占全球温室气体总排放量的40%。我国作为基建大国，要完成国家碳达峰、碳中和的“双碳目标”，房地产行业肯定首当其冲。如何有效降低建筑全生命周期的温室气体排放量，将是未来几年每个房企的必答题。

旭辉集团2017-2020年温室气体排放总量分别为232.41万吨、427.54万吨、458.35万吨、745.45万吨；消耗建材、施工建设碳排放量分别为148.61万吨、192.27万吨、282.15万吨、370.50万吨。

借款“零”增长或存表外负债

所谓“三道红线”即2020年8月央行、住房和城乡建设部联合提出的3个监管要求——剔除预收账款后资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于100%。根据踩线条数，分为“红橙黄绿”四档。红档不得增加有息负债，每降低一档有息负债增速上限增加5%。

据标准排名统计，旭辉集团2016-2020年剔除预收账款后资产负债率分别为76.35%、72.85%、74.88%、74.97%、72.55%；净负债率分别为50.42%、50.92%、67.24%、66.55%、64.04%；现金短债比463.98%、252%、357.27%、278.96%、273.56%。

值得一提的是，近两年旭辉集团业绩持续保持强劲增长的同时，表内有息负债增长近乎停滞，这对于天然带杠杆的房企来说，这似乎并不符合逻辑。

据旭辉集团2021年中报披露，少数股东权益为572亿元，较去年同期增长了30%，且占比已经增长至60%，反超归母收益。与此同时，少数股东损益却远不及母股东净利润。

旭辉集团的表外负债不容小觑，其风险应引起高度重视。

此外，据Wind数据显示，旭辉集团2020年与2021年两笔标准券债券折现率遭到大幅度下调。在房地产行业宏观调控不断加强，融资收紧的情况下，如何实现碳达峰、碳中和“双碳目标”，筑造起企业“绿色竞争力”，处理好表外风险是旭辉集团亟需解决的难题。