一线城市齐跌!二手房迎来寒冬,炒房客最不想看到的还是来了

今年的楼市可谓是一波三折，土拍遇冷、房企爆雷，种种信号都表明，房价调控的力度在不断加大。

银行贷款收紧、官方上线二手房交易平台、教师轮岗制度重锤学区房，甭管是不是雷声大雨点小，最密集的时候，楼市一个月能调控上百次。

最近随着房地产税的“靴子”的落地，不少人都在纷纷猜测接下来的房价走势，认为这会是控制房价的有力手段。

至于到底效果如何，咱就等正式实施之后拭目以待。

今天叔和大家要聊的才是真正的“房价大杀器”，目前已经在所有一线城市实施的二手房指导价。

北京二手房指导价，悄悄上线

什么是二手房指导价？顾名思义，就是国家拍板定价，被点名的城市地区按照规定价格上架出售房源。

就算有人想暗中操作继续走高价卖，但不管最后实际成交价格是多少，银行只能按照指导价上限来核算二手房贷款额度。

就在今年国庆前夕，一份北京海淀的二手房指导价小区名单广为流传。

正所谓“枪打出头鸟”，从名单上看，都是成交量大的热门学区房。并且按照面积大小，从左到右，依次为对应指导价。（左60㎡以下，中60-90㎡，右90㎡以上）

但当时这份名单非官方发布，内容真实性以及具体会不会实施，大家伙儿都只是处于猜测阶段。

只是听个别媒体声称，此政策由“北京房地产中介行业协会”给北京所有中介线下开会传达，因此没有官方文件。

就在10月8日假期一回来，果不其然，还真“悄悄”上线了。

房叔8号那天立马打开了某绿色中介平台，就拿海淀万柳一片儿最火热的蜂鸟家园为例，此前的在售房源都是三四十套起，8号当天竟然只有四套。

原因很简单，卖家如果不想按指导价下调挂牌价格，那您就只能暂时不上架房源。因为高于指导价的房子，将不能通过系统核验。

而二手房指导价在海淀区实施了也有将近一个月，效果到底如何？咱还拿蜂鸟家园来看。

就拿最近的新闻来讲，您先感受一下。直降300万的房子说的正是蜂鸟家园，降幅基本上达到了30%以上。

而名单上的其他小区降幅，也几乎达到了20%以上，二手房指导价的效果可见一斑。

就在10月20日，国家统计局发布今年9月份70个大中城市商品二手住宅销售价格变动情况。

其中北京新房价格环比持平，二手房价格环比上月下降0.2%。这是今年以来北京二手房价格首次下降，上次还是去年的2月份，并且是处于疫情期间。

但是，因为北京此次的实施区域范围很小，目前实施时间也较短，所以未来二手房指导价是否会进一步影响北京的整体二手房价格趋势，还有待进一步观察。

但就眼下来看，实施的区域内还是十分“稳准狠”，房价降温效果明显。

此外，据有关消息声称，北京海淀率先开头将实施六个月，未来二手房指导价也将在北京其他区陆续展开。

被二手房指导价“暴击”的一线城市

其实除了北京，深圳、广州、上海等一线城市都已经早先一步实施了二手房指导价政策。

对此，叔也查了一下这几个城市，自实施以来的实际效果。

深圳，是国内首个发布二手房指导价的城市，于今年2月份开始实施，覆盖全市3595个小区。

而自今年下半年以来，深圳大量中介关门倒闭的消息大家多少都有耳闻。从成交量同比来看，从3月到8月，持续六连跌。

价格同比也是一路下跌，只有8月份因为成交量过少而导致价格有所回升。

广州于今年8月31日实施二手房指导价。截至9月份，一个月以来广州二手房的网签量为6198套，环比下降27.46%，同比暴跌55.45%。

从深圳和广州两个城市的实施效果，我们不难看出，二手房指导价的出现，快速使得二手房成交量下滑，效果可以说是立竿见影。

如果房东对指导价不满意，那么只能暂时不上架展示房源，那么长久来看房子的成交周期必定将会变长。

据有关统计数据显示，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。

总体来看，依然根据国家统计局官网数据显示，全国一线城市北上广深，二手房房价在9月份全部呈下跌趋势。

其他已经实施二手房指导价的非一线城市，也是同样呈现下跌趋势。

楼市降温，是谁开始着急卖房了？

而就在二手房指导价出现后，市场上也不乏出现了一些卖房骚操作，前有“深圳八骏图”。

后有“西安毕加索”，为了跳出指导价的“紧箍咒”，卖家也是使出了浑身解数。

卖家这边不情愿按着指导价来，要不就是搞出这种打包骚操作，要不就是坚持不降价。

但二手房指导价的厉害之处就在于，你降不降价，买房的人都只能按照指导价去跟银行贷款。

一套600万的房子，如果指导价是480万，那么对应的银行放贷就会减少，相当于提高了首付，也变相提高了购房门槛，最终通过去杠杆去限制资金流入楼市。

其实针对实施二手房指导价的小区，我们很容易发现基本被控的都是一些热门区域的小户型刚需盘。

这些刚需房的价格一路飙升，那么对于真正有购房需求的群体来说，无疑是离买房这件事儿越来越远。

所以二手房指导价在一定程度上，也是利好刚需群体，让大家真正实现“住有所居”。

另外，如果真的是房子自住的家庭，又有多少人成天盯着价格去卖房呢？真正打击到的是哪些群体，大家懂得都懂。

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但是，叔也发现，确实有一小部分有置换需求的群体也在叫喊，因为二手房指导价的出现，给家人换房的愿望当即泡了汤。

但话说回来，所谓指导价，就是要把房子的价格和实际价值逐渐拉向对等，让炒房客“竹篮打水一场空”。

如果人人都想着等房价被炒高，自己转手一卖，既改善了住房条件，手里还能剩下点儿闲钱。

要真有这么好的事儿，久而久之，那不是人人都想这么干？炒房客就是这么来的。

总而言之，二手房指导价的出现主要是通过调趋势、控挂牌、限杠杆这三点去影响二手房市场量价走势，最终实现稳房价的目标。

就目前全国15个城市的实施效果来看，随着成交量的下跌，房子的成交周期逐渐放缓，二手房市场也终于迎来降温。

对于二手房指导价，您还有何高见？欢迎评论区留言。