今年买房,明年维权,艰难时刻购房者还有保障吗?

买期房，或许是你人生中压下的最大赌注。

/01/

期房销售，是一场空手套白狼的游戏

近几年各路媒体曝光、新闻点名、业主直播找开发商维权的事数不胜数。

维权原因有这样的：

说好的花园洋房，交房就变高层了！

电梯没装好就交房了！

说好的配套，交房时啥都没了！

当然血拼姐的曝光台，也发过不少北京的维权楼盘。

以上还都是收了房的维权，更有甚者，房子盖不起来了，直接烂尾了！

比较著名的烂尾楼就是北京东三环的山水文园五期九御；

早几年在这个小区前几期项目里，可能会偶遇一些明星艺人，但对于九御这个项目的业主来说，他们面临的确是烂尾；

楼里既没有水也没有电，电梯、装修更是触及不到，和前几期相比天差地别。

买了期房，最终货不对板、甚至收不上来房烂尾，为啥会出现这种情况？姐给你说说背后的逻辑。

所谓期房，就是开发商将在建的商品房预先出售给购房者，购房者支付定金或房款，最后按合同约定收房。

买期房从交首付到真正交付，整个周期大约2到3年时间。

因此，很多买房人基本是按着图纸、样板间来买房，剩下的东西只能靠想象。

期房交易其实就是一场资金杠杆运作。

开发商先通过各种渠道如银行贷款等，借来一笔购地款，之后找建筑商赊账造房子，等满足条件（如出地面五层）后拿预售证，就可以直接开卖了……

买房人拿着钱来买未建成的房子，开发商拿到首付及按揭贷款后，就可以归还之前的借款。

整个过程行云流水，在几乎没有启动资金的情况下、就开始了房屋建造及售出的全过程。

所以期房销售，称之是一场空手套白狼的游戏也不为过。

/02/

干掉期房现实吗？

如果说，都是期房惹的祸，那干掉期房一律现房销售现实吗？

在今年3月7日两会期间，全国政协委员做出提议：建议取消商品房预售制度。

其实这并不是第一次建议被提出。

其实早在2005年央行就在《2004中国房地产金融报告》中，建议决策部门考虑取消商品房预售制。

2010年，南宁也在酝酿试点实施现房销售制度。

奈何，现房销售房地产对资金的要求过高，这一试点并未最终实现。

一方面，房地产本就是高杠杆行业，资金密集，如果取消期房，现房销售，大部分开放商资金实力达不到，如果取消起码目前一半的房企要凉凉。

另一方面，如果完全按照现房来销售，市场至少在一年左右会出现供不应求的现象，反而会助推房价。

对于目前稳字当头的房地产来说，立马取消期房销售不合理。

现在国家三道红线卡死，房企资金链紧张，在当下期房销售的情况下，尚有某大、某光、某幸福等等房企暴雷事件频出。

可想而知，现房销售不是大佬真的支撑不住啊。

盖好现房到售卖按三年算，这三年间无收入，资金实力不强的，一定运转不下去了。

房企目前的经营模式，迫使它想要生存下去，只能不停拿地建设再拿地再建设，高度依赖购房者的资金回笼来偿还贷款。

所以未来如果想要现房销售，房企的经营模式可能要经历一个大转型。

这里姐觉得香港或国外的房企盈利模式，咱们可以借鉴。

以美国“三巨头”为代表的住宅建筑商，只专注房产开发业务，通过高度专业化来实现高周转、低杠杆经营；

日本房企则是通过全产业链和全物业化布局，来获取行业各环节的收益，综合发展；

香港则是以租售共进行双驱动，来实现高利润；未来这些可能可能都是大陆房企的发展思路。

/03/

现房销售难实现，购房者还有保障吗？

前面说了那么多，看到这可能有一部分朋友要灰心了，夸张点感觉买期房快成开盲盒了！

其实也大可不必太担心。

今年全国上下大大小小500余次的调控，正在逐步调整房地产行业；与每年的光有头没有尾不一样，今年的调控是我们切切实实看得到效果的。

比如从拿地要求验证开发商资金来源，再到三道红线卡死，政府其实也是尽最大程度给购房者增加保障的。

之所以下狠心调控，是因为足够重视；在这个资金极度密集的行业，调控终是在规避地产带来的潜在金融风险；

这个风险于你我小经济而言是风险，于国家大经济而言也是风险。

所以购房者不用灰心，调控之下，一切都是会更稳健，更长远。