佳兆业的高杠杆发展之路:数据表面健康 手中还有底牌?

实际，此次佳兆业兑付危机早现端倪。

时间回溯到2016年，佳兆业摆脱上一次危机后，为抢回失去的时间，追赶前面的房企，开启了高杠杆发展之路。

短短几年，佳兆业从40强外，已经冲到第23位，今年1-10月，佳兆业的权益销售金额就达到了958亿元。

和销售额一样，佳兆业的负债也在飞速增长，截至2020年末，已经达到1215亿元，1年内到期债务高达250亿元。

比负债跑得还快的是融资利率。

亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，佳兆业与富力、蓝光、恒大、新力等房企处于同一梯队，最低融资成本的富力都达到6.9%，佳兆业平均融资成本为8.8%，其中境内融资成本为7.8%。

值得一提的是，融资成本比较高的这一梯队房企，大部分都已经宣告爆雷。另外，表外债务、明股实债部分亦未可得知。

其中，高息美元债更是难关中的难关。

据wind数据，佳兆业是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一，以153亿美元的规模紧随恒大之后。

仅今年以来，佳兆业已经累计9次发行30亿美元优先票据，票据利率在10.875%-11.95%，特别是10月发行的三笔美元票据，票息已至11.95%，可以想象佳兆业债务压力之大。

佳兆业集团行政总裁 麦帆

佳兆业行政总裁麦帆在锦恒财富兑付沟通会上也承认，过去1年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付。

也许正是看到佳兆业的背后的危机，华人置业10月直接通过场外交易出售了本金总额为2.55亿美元的佳兆业美元债，亏损数亿港元。

压死骆驼最后一根稻草的当属评级。

10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级（IDR），由“B”下调至“CCC+”，高级无抵押评级和公司发行美元高级票据的评级由“B”下调至“CCC+”；10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。

评级下降，直接影响佳兆业的顺利融资，遭遇阶段性难以为计，最终引发兑付危机。

数据表面健康

和其它爆雷房企不同，佳兆业是一家三道红线指标都处于“绿档”的企业。

截至2021年6月底，佳兆业的三道红线全部处于绿档，并一直有持续向好的趋势，剔除预收款的资产负债率69.90%、净负债率93.70%、现金短债比1.53，手上487亿元现金足以覆盖短期债务。

同期，佳兆业的总资产达到3191.12亿元、上半年实现营收300.65亿元（同比增长32.58%）和净利润30.03亿元（同比增长8.46%），毛利率为30.86%，没有出现特别异常。

上半年经营现金流量净额达到108.49亿元，为历年最高。筹资活动主要依靠发行境外债券来实现，上半年境外债发行所得款项达到163.38亿元，达到了2019-2020年全年的80%左右。

今年1-10月，佳兆业集团的权益销售金额和销售面积分别为958亿元和746万平方米，位居全国地产企业第23位和第27位，同比分别增长23.31%和7.29%。

手中的底牌

虽然数据表面看起来健康，但对于佳兆业能否度过难关，很多人都持悲观态度。

当前的前面临的理财产品兑付危机，高达120亿元的兑付本金无疑会持续加剧佳兆业债务压力。另外，楼市不断下行，销售或会迎来锐减，回款受困。明年，佳兆业美元债到期压力更大，意味着若再融资环境没有明显改善，佳兆业的困局可能会延续下去。

但是，佳兆业从上至下并没有放弃，经历过重大危机的团队，求生欲非常强烈，一直通过收缩战线、降价促销、抵押资产等方式开源节流。

早在2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份，向中国山东高速金融集团融资不超过1.2亿美元。

出售资产也是佳兆业当前回笼资金的首选，有媒体报道，佳兆业在为香港两处住宅地块寻找买家。

另外，佳兆业集团一份拟处置资产清单显示，该公司拟处置深圳18个项目，分布于南山、福田等区域，包括南山东角头目、福田东山小区、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、深圳金沙湾万豪酒店、金沙湾国际乐园等，面积合计144.72万平米。

18个项目权益货值818.248亿元，融资余额203.8345亿元，资产处置时间为2021年12月-2022年12月之间。

从公司流动资金来看，截至2021年6月底，佳兆业的货币资金余额为383.64亿元，剔除57.87亿元的受限制现金后，约有326亿元的未受限资金，能够覆盖250.17亿元的短期借款，可以支持房地产板块正常运营。

另外，据佳兆业公布的数据显示，佳兆业在深圳有95个旧改项目，总货值约为6000亿元。通过立项的项目为14个，预计货值1100亿元；通过专规的项目为9个，预计货值为802亿元。进入主体阶段的项目为1个，货值约为49亿元；前期项目71个，预计货值为4000亿元，即将预售的项目有4个，货值约为163亿元。

无疑，这些低成本的旧改项目都是佳兆业能否度过危机的底牌。