烂尾楼专业户、旧改之王——佳兆业集团发家之路

一家千亿房企居然拿不出3亿元及时兑付理财产品，这意外揭开了佳兆业集团流动性困难的盖子。

在新力、花样年及阳光城接连暴雷之后，佳兆业集团意外加入到这一阵列。

上周，由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品发生兑付逾期事件，彻底撕开佳兆业集团缺钱的面纱。

综合目前公开信息显示，目前锦恒财富到期未兑付理财产品逾3亿元，理财产品总金额包括利息在内合计127.88亿元。

随着理财逾期事件愈演愈劣，久居香港的郭英成没有现身，只是通过电话连线现场投资人表示，“给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”

作为一家千亿房企，如今区区3亿元理财产品就能让企业彻底躺平，房企的现金流已经到了极致了吗？

按照佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆的说法，截至10月下旬，公司账面有241亿元现金，均为受限资金，还有超过120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管账户，确保能还银行本付息和保交楼。目前，公司已经将可动用的资金全部取出，陷入现金流阶段性困难。

梳理发现，楼盘销售疲软，可能是此次理财兑付危机肇始，以往销售火爆的金九银十局面已经不再。9月-10月，公司分别实现合约销售额57亿元和81.95亿元，同比分别下降64.6%和30.49%。

10月份华人置业抛售本金总额2.55亿元美元的佳兆业美元债，加之多家评级机构同时下调佳兆业评级，更是引发市场恐慌。

目前，佳兆业已将深圳18个项目、合计818亿元货值摆上货架，以期度过难关。

烂尾楼专业户

上世纪90年代改革开放，催生了深圳房地产业发展，已从事多年贸易及工业生意的郭英成三兄弟转战房地产行业。

彼时，他们的潮汕同乡已在深圳扎根，从早期的包工头、泥瓦匠甚至杀猪匠，经过艰难的原始积累，成了深圳当地大大小小的房地产开发商。

1999年，郭英成在深圳设立佳兆业集团（01638.HK）时，同是出身潮汕的赖海民已在深圳关外已打造出知名楼盘弘雅花园，茂业城的黄茂如、星河地产的黄楚龙的楼盘已在深圳崭露头角，远在广州的同乡朱孟依，甚至将合生创展集团推上联交所。

公开报道显示，郭氏兄弟试水内地房地产行业的首个项目，是深圳关外一处烂尾项目。

这个项目原是龙泉别墅用地，在当时来看，项目位于偏远的布吉，并不被业内同行看好。郭氏兄弟硬着头皮将其打造成主题公园，该项目被冠于桂芳园名号。随后加推7期，发展成为关外一个知名的大型社区。郭氏兄弟由此一战成名，业务随即从关外移至关内。

2003年，佳兆业4亿入手深圳中心城区路人皆知的十年烂尾楼“子悦台”，将其改造成深圳佳兆业中心，成为公司首个住宅兼商业的综合地产项目。

“桂芳园”和“子悦台”项目操盘成功，撑大了郭英成的野心。

2005年，佳兆业收购号称中国第一烂尾楼的广州中诚广场项目，3年后中诚广场成功发售。

在烂尾楼项目上屡屡“妙手回春”，佳兆业在业内收获“烂尾楼专业户”的名号。

旧改之王

2004年后，佳兆业集团走出深圳，开展大规模并购之旅。2005年至2009年，公司陆续收购广州金茂、惠州佳兆业中心等13个项目公司控制权，不仅较短时间撑大规模，还通过项目获得不少低成本土地，奠定了公司登陆联交所的基础。

经过多年房地产开发，深圳市新增土地供应逐年递减。2009年，深圳城中村、旧小区重建鼓励政策出台，为佳兆业集团弯道超车打开一条便捷通道。

之后，公司在深圳龙岗、盐田及大鹏新区等区域获取多个超大体量的旧改项目，深圳成为郭英成的福地。

郭英成每天从香港过关到深圳终年无休，加之管理上强悍风格，企业发展突飞猛进。2009年公司在香港上市时，佳兆业集团已是深圳规模最大房企。

上市之后，公司很快融入百亿俱乐部。2010年销售额实现101亿元，2013年实现239亿元。如果2014年没有发生“锁房”事件，当年300亿销售规模几无悬念。

有人会问，为什么郭英成对旧改如此热衷？除了旧改项目土地不需要招拍挂，按照公司发展自主申请之外，还能享受到中远期带来的丰厚红利。

郭英成的同乡朱孟依曾对外解释了旧改业务奥妙：既能挣房子的钱，也能赚取土地升值之后的红利。

在旧改业务中，佳兆业将其几乎做到了极致，公司率先成立国内首个城市更新公司，从规划设计、商业谈判到实际运营等一条龙流程，是业内公认的专业能力最强的旧改专家。

同时，旧改业务成为公司获得低成本土地的重要来源。2021年上半年，公司转化3个城市更新项目，转化可售面积112.5万平方米，占比公司新增土地的41.3%，对应可售货值727亿元。

截至今年6月，公司还有超过213个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积5370万平方米，且绝大部分位于大湾区。

“望北楼”过客

巨量旧改项目源源不断向佳兆业集团输送低成本土地，让所有房企垂涎三尺。不过，旧改业务的果实好吃，并不好摘。

2014年底，佳兆业集团爆发锁房风波，郭英成随即辞任公司执行董事兼董事会主席等职务，避走香港。恍若刹那间，佳兆业集团进入另一个时代。

郭英成没有回到自己贝沙湾的豪宅，而是寓居香港中环的四季酒店，一住就是两年。

2015年3月，公司被联交所停牌，企业陷入资金危机之中，就连汇丰银行5000万美元贷款也不能及时偿还。

回溯来看，早年操盘背景极其复杂的中诚广场项目，可能是最初的发端。

中诚广场项目竣工多年后引发多位高官落马，中诚广场最早持有者广州鹏城向相关部门举报郭英成行贿事宜，再次火上烹油。

停牌那两年，应该是郭英成最难熬的时期，若不是潮汕同乡施以援手，恐怕郭英成的佳兆业早已烟灰飞灭。

2015年第二季度，深圳富德向佳兆业贷款13.77亿元。深圳富德即生命人寿全资子公司，董事长为张峻。

在张峻帮忙解除燃眉之急之后，还有谁帮了郭英成并不为人所知。郭英成早年在香港商界苦心经营，以及潮汕商帮善于抱团的习惯，解决问题并不难。

佳兆业集团早年赴港上市，李嘉诚、李兆基、郑裕彤、杨受成以及刘銮雄等都有认购股份。

2017年，佳兆业复牌之前，香港玩具大王蔡志明受让公司2.17亿股，成为公司持股5%以上股东。

渡尽劫波，郭英成对外界称，“我们的命真的很好，运气也不错。”

二代登场

复牌之后，企业逐渐企稳，郭英成已有意识的推动二代接班。

2017年，郭英成长子郭晓群首次亮相当年中期业绩发布会，他与其妹郭晓亭出现在主席台下观摩学习。当年8月，郭晓群正式进入佳兆业体系内，从深圳区域总部开始，在多个部门轮岗锻炼。

2018年5月，郭晓群就任佳兆业上海财富管理集团副总裁、佳兆业地产集团上海区域副总裁。2019年12月担任佳云科技董事长，2020年3月，负责佳兆业在长三角的战略布局和发展。

短时间内多次轮岗经历，郭英成对儿子的培养用心竭力，让后者已触达公司核心板块和业务。

2020年，郭晓群进入公司董事会任执行董事兼联席总裁。同时，其妹郭晓亭就任佳兆业美好董事局副主席。

另外，今年7月，小女郭灏丽已获任佳兆业健康执行董事。郭英成另一位女儿郭晓欣，在2019年收购鹏程亚洲（现佳兆业资本）后，就出现在股东名单中。

随着二代陆续登场，与父辈想法的差异显现。郭英成认为，“在多元发展这一块，年轻一代更适合。”

与郭英成不同，郭家子女们更关注科技、金融及资本市场等领域，比如2017年郭晓群耗资8亿港元举牌康宏环球（01019.HK），之后力主收购佳云科技，涉足移动互联网营销业务；郭晓亭斥资3亿港元投资星岛（01105.HK）引发外界关注。

截至目前，除佳兆业集团，郭氏家族已有佳云科技、佳兆业美好、佳兆业健康以及佳兆业资本等上市企业，涉足科技、物业及大健康等多个业务领域。