拿高价地做亏本买卖 从佳兆业看房企“暴雷”为何成普遍?

命运，早已注定…

2014年，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥，那时候的佳兆业同样风雨招摇。

11月3日，佳兆业公布了今年10月份的销售数据，合同销售金额为81.95亿元人民币，按年下跌30.5%；合约建筑面积同比下降34.8%。于2021年前10月录得总合约销售金额约为人民币957.44亿元，总合约建筑面积约5,587,263平方米，分别同比增长约23.2%、24.1%。

从财报情况来看，目前佳兆业的基本面相较于6年前好很多。6年前，佳兆业一年内到期的贷款300亿，而账面资金仅有6个亿；而现在，截至最新，财报显示，佳兆业账上躺着383.6亿元。

只看数字，佳兆业发展势头很好啊，佳兆业很安全啊。那为何这127亿理财会出现危机？

来看看佳兆业合肥公司的两个事就知道了。

2020年10月30日，佳兆业以2037万元/亩竞得滨湖科学城BK202005号居住用地，总占地面积，37486.85平米，容积率2.0，总价114540.51万元，住宅楼面价15277.42元/㎡，溢价率29.75%。总建面74973.7平米，而可售面积只有42993.7平米，自持面积达到31800㎡，自持面积占比达到42.4%。含自持面积的楼面价成本是15277元/平，考虑到42%的自持，可售面积的楼面价已经是26340元，毛坯保本售价都要37000元/平。

今年上半年，项目终于达到销售条件了。

但是，上半年市场行情好的时候，佳兆业滨湖和鸣捂着盘不卖。

到2021年的10月份，市场已经急转直下，现在不是你想卖就能卖掉的了。

于是，佳兆业召集了全合肥的中介上分销，来卖佳兆业滨湖和鸣的房子，洋房带装修28000。

38000的带装修保本价，28000卖出，一平米亏一万，一共需要亏损多少钱？

花11.45亿拿块地，瞎折腾一场，再亏进去4.3个亿（42993.7 X 10000），问题是到现在还没卖完。

此时，几百米之外的中海九樾的售价是28000，更好的产品，更好的品牌，更安全的房企。

另一块地，2021年6月3日，佳兆业以总价23.01亿元拿下新站高新区XZ202106号地块，容积率1.8，住宅楼面价9200元/㎡，溢价率29.12%。地块一共220.72亩，可建面积一共264664平。楼面价9200，做预算和成本的都知道，保本售价是16000。

问题是，这块地拍的时候都公示了，备案价是13906元/平。这还不算，佳兆业拍下这块地时，还竞配建租赁面积一共52600㎡，这一块是毛钱不赚的，占总建面的比例是20%。好，除去20%的配建，可售部分一共只有212064平，真实楼面价是10851元/平，保本售价需要18000元/平。

现实中是，虽然限价13906元，但旁边的当代置业刚刚交房的次新房，二手房只有11000元/平。

如何赚钱？要亏多少？投入23.01亿元，楼面价10851元/平，成本售价18000元/平，备案价限价13906元/平。

我们姑且按佳兆业可以按限价销售完，那么，一平米也要亏4000元，累计亏损8.5亿（212064 X 4000）。另外，项目还不具备销售条件，资金回笼遥遥无期。

总结一下佳兆业这些骚操作。就光合肥公司这两块地，一共花了34.45亿，一共要最少再亏进去12.8亿，这还是现在的保守估计。

房企“暴雷”为何成普遍？

当下房企不是不缺钱，但是问合肥佳兆业为何要这样做，我也不明白，非找理由的话，可能：

1、为了继续忽悠、继续融资、继续借钱、继续展期，只能装作一副不差钱的样子，四处拿地，而且是高价地。

2、把盘子做大，把蛋糕做大，想学恒大，大而不能倒，把银行、信托、债主拖下水。

3、要不，就是公司管理失控、管理混乱、机制失调，拿地部门失去了风控，资金使用没有了流程。

但以上理由，不管如何，佳兆业的雷，早已注定，不必惊讶。佳兆业内部，也不会比现在看到的好多少。现在，市面上的房企普遍也离不开融资难、美元债、信誉评级下调和资金受限等问题，公司流动性陷入恶性循环，会不会暴雷只看谁能“熬”下去了。